Освоение промзон привело к снижению средневзвешенной цены в ВАО на треть

Четвертый материал из цикла посвящен Восточному административному округу, где редевелопмент промышленных территорий крайне незначительно отразился на объеме предложения, но при этом привел к снижению средневзвешенной цены на треть, а среднего бюджета покупки более чем в 2 раза.

Восточный округ – единственный, где программа редевелопмента промзон почти не повлияла на объем предложения в новостройках. При этом кардинально изменился именно состав предложения. На рынок вышло всего три крупных проекта:
Level Амурская – промзона «Калошино»;
PerovSky – территория бывшей автобазы;
ЖК «Золотая Звезда» – промзона «Соколиная Гора».

Объем предложения
В 2014 году в Восточном округе реализовывалось 76,2 тыс. кв. м жилья, а доля составляла 4% в столичной структуре предложения на первичном рынке. На данный момент объем предложения вырос всего на 23% и достиг 93,4 тыс. кв. м. При этом доля округа в общей структуре и вовсе снизилась до 3%.
Если в других округах мы наблюдаем, что освоение промышленных территорий привело к кратному росту предложения, то как раз в ВАО такой тенденции не отмечается. До начала активного редевелопмента в округе возводилось 7 проектов, сейчас – 12. При этом к крупным, которые строятся на промышленных территориях, можно отнести только три – Level Амурская, PerovSky и «Золотая звезда».
«Основной причиной довольно низкой девелоперской активности в ВАО является большое количество депрессивных промзон, в части из которых к тому же остается действующее производство. Застройщики предпочитали обратить внимание на промзоны в других, более привлекательных локациях. Также отмечу, что одну из крупнейших промышленных зон ВАО – «Гольяново» начали застраивать только в 2017 году», – комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
В 2014 году в ВАО на бизнес-класс приходилось 94% предложения – из 7 проектов в реализации 6 относились к сегменту бизнес. А единственный проект комфорт-класса был небольшого объема, поэтому у покупателя на первичном рынке, практически отсутствовала возможность приобрести доступный вариант в ВАО. Для Москвы это была парадоксальная ситуация, когда один из самых непривлекательных округов застраивался жильем бизнес-класса.
Сейчас в Восточном округе преобладает массовый сегмент – 63% предложения. Таким образом, нет сильных изменений по объему предложения, но есть заметные преобразования в структуре.

Цены
В 2014 году средневзвешенная цена в ВАО составляла 225,9 тыс. кв. м. В тот момент ВАО входил в топ самых дорогих округов столичного рынка, средневзвешенная цена в округе была незначительно ниже, чем, например, в ЗАО. Сейчас же цена сократилась почти на треть – 154,2 тыс. руб. за кв. м.

Аналогично обстоит ситуация и с минимальным бюджетом покупки. В 2014 году самое доступное предложение – это апартаменты площадью 35 кв. м в проекте Re:Form за 5,5 млн рублей. Сейчас минимальный бюджет снизился более чем вдвое – всего 2,4 млн рублей за апартаменты площадью 20 кв. м в проекте Level Амурская. Средний бюджет покупки также снизился более чем в 2 раза – с 19 до 8,4 млн рублей.
«Застройка промзон в ВАО привела первичный рынок округа в равновесие с рынком – мы ушли из нетипичного состояния, когда на востоке нет доступных предложений в новостройках, а ценовой уровень сопоставим с западом», – резюмирует Наталья Шаталина.