Уплотняющая застройка: россияне пока не готовы покидать спальные районы

Марина Потокер, генеральный директор компании РОКВУЛ

В последние годы в строительных и архитектурных сообществах широко обсуждаются изменения градостроительной концепции, обусловленные переходом России от индустриальной к постиндустриальной экономике. При этом часто высказывается мнение, что такой переход должен сопровождаться оттоком городского населения в пригороды и развитием сегмента ИЖС. Считается, что это позволило бы решить и проблему уплотняющей застройки, и традиционный для нашей страны «квартирный вопрос». Однако на практике так пока не происходит. И хотя на рынке ИЖС действительно наблюдается некоторое оживление, особенно после периода локдауна, основной прирост жилого фонда по-прежнему дают городские многоквартирные дома, этажность которых увеличивается год от года. Весьма вероятно, что такая модель развития жилищного строительства будет преобладать и в ближайшей перспективе.

Сторонники концепции массового переселения в пригороды делают три ошибки, неверно оценивая характер российской урбанизации. Первая — проведение прямых параллелей с опытом некоторых западных стран в XX веке по ряду формальных признаков, таких как уровень развития промышленности, степень урбанизации и численность населения. Сходства между ними и СССР найти действительно можно, но срез по цифрам мало о чем говорит. Если сравнить динамику урбанизации лет за двести, то нетрудно заметить принципиальные различия.
Если к началу XIX века доля городского населения в развитых зарубежных экономиках и в России была на уровне 5 %, то в 1920-х в некоторых странах она уже превышала 50 %, тогда как в СССР все еще оставалась меньше 20 %. Сравнялись показатели только во второй половине XX столетия, но, когда на Западе прирост уже практически остановился, у нас все еще продолжался бум. В итоге «там» процесс увеличения доли городского населения оказался более-менее плавным, размазанным на полтора столетия, причем города росли именно за счет постепенной застройки тех самых жилых пригородов, тогда как у нас урбанизация носила взрывной характер и была реализована именно путем развития многоквартирного домостроения.

Отсюда следует и вторая ошибка в оценке характера урбанизации. На Западе в многоквартирных городских домах в течение длительного времени селились в основном менее обеспеченные слои населения и мигранты, тогда как «благополучное коренное» население предпочитало пригороды. В Советском Союзе, напротив, в течение всей второй половины XX века переселение в город, даже в коммунальную квартиру, было показателем престижа и социального роста. Этот стереотип довольно устойчив и маловероятно, что быстро уйдет.

Третья ошибка — пренебрежение эффектом т. н. «второй урбанизации», характерной как раз для постиндустриальных «сервисных» экономик. Рост спроса на сервисы создает новые рабочие места там, где этот спрос наиболее велик. В России, с ее традиционной уплотняющей застройкой, это ведет к взрывному развитию городской сферы услуг, включая ритейл, службы доставки, частную медицину, хозяйственно-бытовой сектор, а также многочисленные цифровые сервисы, в том числе в государственном и муниципальном секторах. И чем крупнее город, чем плотнее он заселен, тем больше новых рабочих мест он генерирует.

Таким образом, уплотняющая городская застройка — это не только наше настоящее, но и ближайшее обозримое будущее. И нужно сосредоточиться на том, как сделать жизнь в городе лучше и комфортнее.
Прежде всего, это вопрос градостроительной политики. Высокая плотность застройки и заселения требует соответствующего совершенствования транспортной и социальной инфраструктуры. В частности, несмотря на развитие в крупных городах индустрии общественного транспорта, сложностей в этой отрасли по-прежнему много. Усугубляет проблему дефицит парковочных мест. Кое-где он привел к тому, что стоимость машино-места буквально выросла до цены квартиры.

То же самое происходит и с социальной инфраструктурой. Например, в 2023 году специалисты зафиксировали дефицит в 890 тысяч мест в российских школах. Причем этот показатель растет: в 2016 году он составлял 285 тысяч мест. Очевидно, что исправить ситуацию может только нормализация градостроительных стандартов. В противном случае традиционно высокий для России статус городского жилья начнет снижаться.
В этом контексте не менее важен вопрос стандартов проектирования и строительства многоквартирного жилья. Три основных проблемы, особенно актуальных для уплотняющей застройки, — энергоэффективность, пожаробезопасность и шумоизоляция. Чем выше плотность населения, тем больше нагрузка на коммунальные энергосети, тем более значительные электро- и теплогенерирующие мощности необходимы для жизнеобеспечения мегаполиса.

Еще один момент — пожаробезопасность, которая в условиях уплотняющей городской застройки особенно актуальна. По количеству жертв пожаров Россия в 2,5 раза опережает общемировые показатели. При этом от 40 % до 80 % пострадавших — это люди, отравившиеся токсичными продуктами горения. Одним из решений проблемы является отказ от пожароопасных материалов и применение негорючих стройматериалов, в частности, минераловатных утеплителей, способных существенно снизить риск быстрого распространения огня и обезопасить население от отравления продуктами горения.

Не менее актуален вопрос акустического комфорта, и здесь снова можно вспомнить о том, что городское жилье россияне рассматривают, как одну из составляющих высокого уровня жизни. Вряд ли это справедливое утверждение для многоквартирного дома, в котором вы не можете остаться наедине с собой и зачастую вынуждены быть участником жизни соседей, а они — вашей. Однако применение современных технологий шумоизоляции, например создание в жилых помещениях звукоизолирующего контура по принципу «коробка в коробке», позволяет решить эту проблему. Грамотное проектирование и использование многослойных шумоизоляционных конструкций дает возможность эффективно изолировать квартиры в том числе от ударных и структурных шумов, передающихся по стенам и перекрытиям.

Важно учитывать проблематику энергоэффективности, пожаробезопасности и акустического комфорта и при проведении реновации и капитального ремонта существующего жилого фонда. Например, если в современной застройке этот вопрос качественного утепления многоквартирных домов решен примерно с начала нулевых, благодаря актуализации строительных нормативов, то в старой советской застройке он по-прежнему стоит остро. Сегодня с современными многоквартирными домами часто соседствуют здания постройки 70-80-х годов XX века или даже раньше. Не стоит забывать о необходимости утепления таких домов пожаробезопасными материалами и модернизации систем отопления, чтобы они не создавали дыр в энергобалансе города.

Очевидно, что все три вопроса нужно рассматривать комплексно, в противном случае мы в очередной раз получим точечные, «пилотные» решения, которые не смогут исправить ситуацию в целом.
Уплотняющая застройка — реальность, в условиях которой нам предстоит жить и строить будущее. Вряд ли спальные районы и многоэтажные ЖК российских городов куда-то вдруг исчезнут, а значит необходимы решения, позволяющие сделать их комфортными и безопасными.