Азбука коммунального управления

Азбука коммунального управления

Один из главных признаков российской реформы ЖКХ – появление независимых управляющих компаний (УК) – структур, выполняющих роль посредника в расчетах между собственниками жилья и поставщиками коммунальных ресурсов, а также осуществляющих эксплуатацию жилых зданий. Сегодня на плечи УК ложится все бремя накопленных в отрасли проблем. Опыт реформы показал, что далеко не каждая из них успешно справляется со своими задачами, однако есть и такие организации, деятельность которых подтверждает: успешный бизнес в ЖКХ все-таки возможен.

Утром трубы, вечером деньги

Современный Жилищный кодекс предполагает, что на рынке должны остаться только коммерческие УК, конкурирующие между собой за обслуживание многоквартирных домов. В свою очередь, собственники помещений в таких зданиях должны выбрать один из трех способов управления своим имуществом: непосредственное (общим собранием), с образованием юридического лица (ТСЖ) или жилищного кооператива либо управляющей компанией (по договору с собственниками). Однако и в первых двух случаях жильцам вовсе не обязательно обслуживать дом своими силами, да и вряд ли это возможно (если речь идет о многоквартирном здании). На практике чаще всего обслуживанием дома по договору с собственниками занимается УК.
Здесь нужно отметить, что по сути управляющая компания – это биллинговая структура, осуществляющая и координирующая взаиморасчеты между собственниками жилья и поставщиками ресурсов (воды, тепла, электрической энергии), а также подбирающая подрядчиков для технического обслуживания и ремонта зданий и инженерных систем. Именно в этом и состоит понятие «управления», и именно так работают подобные компании за рубежом. В нашей стране ситуация несколько иная, поскольку еще очень велико влияние сложившегося за долгие годы стереотипа эксплуатационных контор: ЖЭКов, а затем ДЕЗов. Да и подрядчиков, способных качественно и недорого выполнять обслуживание домового хозяйства, пока не так просто найти, а потому УК предпочитают держать в штате собственных специалистов. Однако можно сказать, что те процессы, которые происходят сегодня в коммунальной отрасли, являются первым шагом к разделению функций между обслуживающими предприятиями и появлению полноценных УК, не имеющих материальных интересов в «хозчасти».
Деятельность управляющих компаний в настоящее время не подлежит лицензированию, поэтому теоретически она открыта для всех желающих. Еще совсем недавно основную массу УК составляли бывшие муниципальные учреждения, отвечавшие за содержание жилого фонда. И тем не менее на рынок выходят новые операторы. «Если год-два назад жители некоторых многоквартирных домов впервые получили возможность выбора частной управляющей компании вместо муниципальной, то сегодня мы наблюдаем процесс, когда основная конкуренция разворачивается между частными управляющими компаниями», – отмечает руководитель УК «Райжилуправление» (г. Ижевск) Рауф Кутдузов.
Таким образом, начинают работать рыночные механизмы, и в сфере ЖКХ возникает конкуренция, столь необходимая для поддержания высокого качества услуг. Что же представляют собой УК «новой формации», откуда они приходят на рынок?
«Раньше мы занимались различными монтажными работами, связанными с отоплением и канализацией. Набрав определенный опыт и солидную клиентскую базу, решили расширить сферу деятельности и создать управляющую компанию. Сегодня только в Находке мы обслуживаем 26 домов», – рассказывает Алексей Евстропов, технический директор УК «Сантехсервис» (г. Находка, Приморский край). Специалист уверен, что обычное ТСЖ (до 100-200 квартир в доме) не обойдется без услуг управляющей компании, т.к. содержать собственный штат слесарей и сантехников невыгодно. Кроме того, некоторые виды работ, связанные, например, с ремонтом тепловых пунктов, требуют высокой квалификации.
Ошибкой многих новоиспеченных УК становится стремление получить быструю прибыль. Некоторые эксплуатирующие организации стремятся собрать с жителей как можно больше денег, но сами с ними расставаться не спешат. Вряд ли подобный подход можно считать разумным, поскольку в ЖКХ, как и в любой другой сфере бизнеса, для получения прибыли необходимы первоначальные вложения. Например, заменив в доме изношенные стояки или отремонтировав кровлю, УК будет на несколько лет избавлена от расходов на их ремонт и содержание.
Подтверждают это и слова министра регионального развития России Сергея Круглика: «Кризис особенно ярко высветил пестроту появившихся в управлении жилищно-коммун