Перепланировка квартир. Что можно делать и что нельзя при перепланировке?

Перепланировка квартир «в законе»

Что можно делать при перепланировке городских квартир и что нельзя, какие работы и с кем необходимо согласовывать, а какие разрешено проводить по собственному усмотрению — эти вопросы беспокоят сегодня каждого, кто затевает ремонт у себя дома. Вопреки распространенному мнению, регламент проведения перепланировок и переустройств не так уж и сложен, особенно если учесть введенные недавно изменения.

Что нового в перепланировке квартир сегодня?

В каждом регионе и городе действует свой порядок проведения и согласования перепланировок квартир и переустройств, получить информацию о котором можно в местной жилищной инспекции. Однако общим для всех является некоторое упрощение процедуры, произошедшее в последние годы.

Так, в Москве с декабря 2011 года действуют новые правила перепланировки квартир, которые любой желающий может найти на официальном сайте Мосжилинспеции mgi.mos.ru. «Теперь будет значительно упрощена и облегчена процедура перепланировок, — отмечает московский мэр Сергей Собянин. — Часть решений, которые не влекут за собой кардинальных изменений или ухудшения безопасности дома, вообще не надо будет согласовывать. Кроме того, вводится система типовых проектов по типовым домам. Такие проекты составляют 95 процентов всех перепланировок. Больше их вообще не надо будет ни проектировать, ни согласовывать ».

В новых правилах перепланировки квартир из 31 вида работ, требующих согласования, исключены 13. Так, больше не потребуется получать разрешение на установку кондиционера или спутниковой «тарелки», устройство или демонтаж встроенных шкафов, перестановку электроплит в пределах кухни и т.п.

Некоторые работы при перепланировке квартир можно выполнять без проекта и разрешения, оформив задним числом в уведомительном порядке. Сюда относятся перемещения сантехнических приборов в санузлах, остекление балконов и лоджий, разборка или возведение ненесущих перегородок и др.

Как читать правила перепланировки квартир?

Тем не менее, существуют определенные виды работ при перепланировке квартир, которые выполнять либо нельзя вообще, либо можно только после предварительного согласования. К сожалению, некоторые формулировки правил не всегда понятны неподготовленному человеку, и у собственника может возникнуть опасное ощущение вседозволенности. Поэтому специалисты рекомендуют читать правила перепланировки более внимательно.

Рассмотрим конкретный пример. В новых московских правилах перепланировки квартир сказано, что не требует согласования «перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (за исключением случаев установки и перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей)». Значит ли это, что отопительные радиаторы можно менять и устанавливать по собственному усмотрению? На первый взгляд да, однако не все так просто.

«Любой документ нужно читать внимательно и полностью, а не ограничиваться несколькими понравившимися строчками, — советует Антон Белов, заместитель директора теплового отдела компании «Данфосс», крупнейшего мирового производителя энергосберегающего оборудования для систем отопления. — Например, в тех же правилах далее сказано, что недопустим «перенос радиаторов отопления в лоджии, балконы и веранды», а также «устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления».

Также нельзя при перепланировке квартир выполнять работы, результатом которых может стать «ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан». Требование очень общее, и на него обычно не обращают внимания, а зря. Дело в том, что каждый отопительный прибор имеет определенную тепловую мощность, и система отопления в доме спроектирована с учетом того, что в определенных местах установлены радиаторы определенной мощности.

Поставив радиатор наобум, вы вмешиваетесь в работу всей системы, что приводит к ее разбалансировке, то есть возникает ситуация, когда тепло распределяется по дому неравномерно, кому-то его начинает не хватать. И в любой момент на месте этого «кого-то» можете оказаться вы сами. Поэтому замену отопительных приборов при перепланировке квартир производят только в случае полного соответствия их тепловой мощности и гидравлического сопротивления проектным значениям».

Встречаются в правилах и другие «неявные» требования. Например, нигде ничего не сказано про электропроводку, однако это не значит, что в электросети можно производить любые работы по принципу «разрешено все, что не запрещено». Если почитать внимательно правила перепланировки квартир, то нетрудно заметить, что не допускается «установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях».

А это, в частности, значит, что нельзя самовольно увеличить суммарную мощность внутриквартирной электросети. Еще следует обратить внимание на строки о запрете на «устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов». Т.е. прокладывать новые подводящие линии электросети в стенах нельзя, такая перепланировка квартир запрещена.

Кроме того, необходимо помнить о том, что для любого оборудования существуют эксплуатационные параметры, и устанавливать при перепланировке в квартире допустимо только такие устройства, которые рассчитаны на использование в составе инженерных систем российских многоквартирных зданий. Например, некоторые типы отопительных панельных радиаторов, выпущенных в Европе, в российских домах очень быстро дают течь, а то и вовсе лопаются. При этом на даче или в загородном доме с автономной системой отопления использовать их можно смело.

То же самое относится и к автоматическим радиаторным терморегуляторам. Так, терморегуляторы Danfoss RA-G, рассчитанные на рабочее давление до 16 бар, в нашей стране могут применяться без каких либо ограничений, даже в домах, подключенных к котельной напрямую. Кроме того, они являются полнопроходными и потому не боятся подчас довольно грязной российской сетевой воды. Сказать то же самое «за глаза» о любых других терморегуляторах нельзя.

Каков порядок обращений для перепланировки квартир?

Пожалуй, это одно из наиболее прогрессивных нововведений последних лет в части организации эффективного взаимодействия российских административных и властных структур с населением. Единственным недостатком «окон» различного назначения являются традиционные для нашей страны очереди. Впрочем, это уже вопрос организации на местах.

Согласование квартирных перепланировок во многих регионах сегодня тоже производится через подобное «окно». Собственникам больше не нужно бегать по инстанциям и обивать пороги кабинетов в БТИ, эксплуатирующих организациях, пожарного надзора, Роспотребнадзора и т.п.: все вопросы решаются в «службе одного окна» местной жилищной инспекции. Например, в Москве сюда можно обратиться за разрешением на перепланировку квартиры, предоставив минимальный пакет документов:

 технический паспорт жилого помещения;
 проект перепланировки;
 правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности или договор социального найма);
 для квартир, находящихся в социальном найме — согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих;
 заявление.

Из всего этого перечня вопросы у собственников возникают обычно только по первым двум пунктам. Если речь идет об относительно новых жилых домах, то паспорт на квартиру, как правило, собственникам выдают вместе с ключами. Если паспорта у вас нет, то получить его можно в местном БТИ. А потом уже готовить перепланировку квартиры.

Проект перепланировки в квартире обычно заказывается у автора проекта дома, а в случае отсутствия такового — в любой проектной организации, имеющей выданное саморегулируемой организацией (СРО) свидетельство о допуске к таким работам. Например, авторами большинства проектов типовых московских многоквартирных жилых домов являются институты МНИИТЭП и МосжилНИИпроект, в каждом из которых также есть собственная «служба одного окна», созданная как раз для обращений собственников по вопросам перепланировок.

Каталог типовых перепланировок квартир

Более того, МНИИТЭП специально подготовил каталог типовых перепланировок, о которых говорил Сергей Собянин, для панельных домов массовых серий различных лет постройки и разместил его на официальном сайте Мосжилинспекции (www.mgi.mos.ru/upload/964/katalog_pereplanirovok.pdf). Можно скачать и здесь - Каталог типовых решений перепланировок квартир в жилых домах массовых серий.

Если вас устраивает проект из каталога перепланировок квартир, то ничего заказывать не нужно: просто распечатайте его и приложите к своему заявлению. Здесь же, на сайте Мосжилинспекции, как уже было сказано ранее, можно найти подробную информацию о порядке проведения и согласования перепланировок, о том, что можно и что нельзя делать, а также скачать иллюстрированный буклет с рекомендациями по перепланировке и переустройству квартир.

В заключение можно добавить, что все согласования должны укладываться в срок от 20 дней до месяца, а приемку выполненных по проекту работ по перепланировке квартиры инспекторы производят в течение 10 дней с момента обращения.

Итак, перепланировка квартир стала намного проще, однако это не означает отмены всех правил, ограничений и запретов. А собственникам можно посоветовать читать регламентирующие документы внимательно.

Пресс-служба «Данфосс»