Реконструкция в масштабах страны

Не секрет, что жилищно-коммунальное хозяйство России находится, мягко выражаясь, в предаварийном состоянии. В некоторых регионах износ жилого фонда достигает 50%, а коммуникаций городской инфраструктуры – 70–80%. Причем средние показатели сильно «разбавлены» за счет новостроек. В целом же большинство горожан обитает в домах, построенных десятки лет назад, а многие годами живут в условиях настоящей коммунальной катастрофы. Здания, построенные более 10 лет назад, условно можно разделить на 3 категории: аварийные, ветхие и просто требующие ремонта. Причем одной из главных на сегодня проблем является низкая энергоэффективность жилых зданий.

Чаще всего можно услышать жалобы жильцов на сырость, холод и сквозняки. Основные причины «плохой погоды» в доме – некачественная тепло- и гидроизоляция наружных стен и старых окон, трещин в плитах и щелей между ними. Жители первых и последних этажей сталкиваются с проблемами промерзших, затопленных подвалов и ветхой, текущей и продуваемой всеми ветрами кровли. Также часто можно услышать жалобы на аварийное состояние и перебои в работе системы отопления. Все эти бедствия создают неприемлемые для проживания условия и одновременно финансовые бреши, через которые бюджетные средства и личные доходы граждан улетучиваются в виде расходуемых впустую тепла, воды, электроэнергии, газа и прочих материальных активов. Конечно, есть и другие проблемы: разрывы трубопроводов, течи, короткие замыкания, запах газа, неработающие лифты и т.д. У каждого дома своя беда, однако необходимость повышения энергоэффективности зданий существует практически повсеместно.

Суммарная площадь крупнопанельных домов, не соответствующих требованиям действующих нормативов по энергосбережению, в одной только Москве составляет около 150 млн. квадратных метров (примерно 30 тыс. зданий). По стране в целом эта цифра в десятки раз больше. Установленный Федеральным законом РФ № 185-ФЗ закрытый перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов имеет своей целью в числе прочего и устранение этого несоответствия. Он включает ремонт и утепление фасадов, крыш и подвальных помещений, а также ремонт и замену внутридомовых инженерных систем (газо-, электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения) и лифтового оборудования. В чем же должны состоять конкретные мероприятия, позволяющие в определенных законом рамках повысить энергоэффективность жилых зданий? Чтобы ответить на этот вопрос, остановимся на некоторых видах работ более подробно.

Старым стенам – новую жизнь

Один из наиболее ответственных этапов ремонта жилого дома – реконструкция фасада. Обычно она начинается с герметизации трещин и межпанельных швов, от которой зависит долговечность здания и температурный режим во внутренних помещениях. Качественная герметизация позволяет исключить промерзание углов и стен зимой, протечки во время дождя, утечки тепла, устранить сырость в квартирах.

Отремонтированный фасад требует штукатурки и облицовки, а в некоторых случаях – дополнительной термо- и пароизоляции. С этой целью сегодня применяются различные решения, в частности технология вентилируемых фасадов, позволяющая выполнить ремонт в сжатые сроки и скрыть дефекты стен. Перед установкой вентилируемых панелей поверхность не нужно выравнивать и оштукатуривать, что снижает затраты. Также сегодня широко используются специальные фасадные пленки (например, «Изолтекс»), совмещающие декоративную функцию с пароизоляцией. А в Екатеринбурге для окраски некоторых объектов был использован инновационный продукт – термоизолирующее покрытие «Термо-шилд», применяемое в аэрокосмической промышленности. Этот материал способен повысить теплоизоляционные свойства наружных панелей на 60%.

Для улучшения теплотехнических характеристик большинства панельных зданий, построенных до 1995 года, требуется замена ограждающих конструкций. Речь идет об оконных и балконных блоках в подъездах, холлах и на лестничных клетках. В ряде случаев, например, в случае сильного износа, а также в домах, находящихся в непосредственной близости от железной или автомобильной дороги, окна меняют и в квартирах. Часто это сопровождается остеклением балконов и лоджий, способствующим значительному сокращению теплопотерь. Благодаря оптимальному соотношению цены и качества при проведении работ по комплексному капитальному ремонту и санации жилых зданий чаще всего устанавливают оконные конструкции из ПВХ. При относительно невысокой стоимости окна из ПВХ обладают прекрасными теплоизоляционными характеристиками.

«После замены окон в квартире стало гораздо теплее, исчезли сквозняки, перестал болеть ребенок», – рассказывает Татьяна, жительница одного из московских домов, подвергшихся реконструкции. И дело здесь не только в герметичных стеклопакетах. «Наличие полых камер в оконном профиле (обычно их от трех до пяти) препятствует появлению «мостиков холода» (точек повышенного теплообмена), что объясняет хорошие теплоизоляционные свойства пластиковых окон», – объясняет Лев Минуллин, заместитель коммерческого директора Группы компаний ПРОПЛЕКС, одного из основателей российского рынка ПВХ-профилей.

Нужно отметить, что современные оконные системы обладают также высокими звукоизоляционными свойствами, что особенно важно, если речь идет о ремонте в зданиях, расположенных в непосредственной близости к автомобильным или железнодорожным магистралям. И, конечно, вкладывать бюджетные средства в остекление имеет смысл только в том случае, если окна будут надежны и долговечны. Сегодня на рынке представлены оконные ПВХ-профили со средним сроком службы в 40 лет, но у отдельных представителей (например, того же PROPLEX) этот показатель достигает 60 лет.   

Надежная защита сверху и снизу

Теперь остановимся на реконструкции кровли. В общем случае она подразумевает ремонт и частичную замену отдельных элементов (стропильной системы, ферм, плит), антисептическую и противопожарную обработку деревянных конструкций, восстановление температурно-влажностного режима в чердачных помещениях и замену кровельного покрытия. Большое значение имеет качество применяемых при этом утеплительных материалов. Например, утеплитель для межстропильной изоляции Ursa Glasswool «Скатная крыша» может использоваться при температуре до -60°C и приспособлен к российским технологиям строительства.

В некоторых случаях целесообразна замена мягкой кровли на двухскатную жесткую. Это позволит улучшить теплоизоляцию за счет увеличения чердачного пространства, а также минимизировать воздействие на кровлю атмосферных осадков, что продлит срок ее службы.

Не менее важен качественный ремонт подвальных помещений. Обычно он включает герметизацию мест пересечения инженерных коммуникаций с фундаментом здания, устранение подтопления, обустройство входов. Очень часто оказывается нарушена гидроизоляция между фундаментом и стеной, в результате чего капиллярный подъем грунтовых вод насыщает строительные конструкции влагой, приводя к их коррозии и разрушению. Осмотр и ремонт гидроизоляции подземных бетонных конструкций бывает осложнен, а иногда и невозможен. В таких случаях наиболее эффективным решением являются гидроизоляционные материалы проникающего действия.

Кроме того, подвал необходимо утеплить. Вопреки распространенному мнению делать это нужно и в том случае, если он не отапливается. Дело в том, что в средней полосе температура грунта на глубине 2 м никогда не опускается ниже 5–10°C, поэтому правильно выполненная теплоизоляция стен подвала позволяет зимой поддерживать плюсовую температуру без дополнительного отопления.

Живительное тепло

И наконец – отопительная система жилого дома, на которую возложено обеспечение условий, необходимых для проживания людей в холодное время года. Как показывает практика, она может иметь различную степень износа: все зависит от года постройки, типа здания и целого ряда других факторов.

Например, при капитальном ремонте может потребоваться замена труб в подвале и по стоякам, отопительных радиаторов, запорной арматуры, ремонт элеваторных узлов и балансировка системы. Отопительные трубопроводы обычно меняют полностью в тех случаях, когда замена поврежденных участков (например, проложенных в бетонных отопительных панелях) невозможна. При замене трубопроводов сегодня широко используются современные материалы: полимерные и металлополимерные трубы, не подверженные коррозии.

Согласно действующим в настоящий момент нормативам каждый отопительный прибор в квартире должен снабжаться радиаторным терморегулятором, что создает условия для более эффективного регулируемого потребления тепла. Кроме того, каждое здание должно быть оборудовано узлом учета тепловой энергии.

Также в жилом доме может быть осуществлена замена однотрубной системы отопления на двухтрубную, установлены автоматические балансировочные клапаны и автоматизированный индивидуальный тепловой пункт (ИТП).

Конечно, проблема реконструкции жилого фонда не исчерпывается вопросами энергоэффективности. Однако именно они требуют первоочередного внимания. Прежде чем создавать условия для комфортной жизни в многоквартирных домах, нужно позаботиться о ее принципиальной возможности. А вместе с этим – о превращении жилищно-коммунального хозяйства страны из дырявого решета в эффективную отрасль экономики.

Статья предоставлена Пресс-службой Группы компаний ПРОПЛЕКС