В условиях роста инвестиционной привлекательности Тюмени и динамичного развития торгового сектора, спрос на складскую недвижимость в городе неуклонно увеличивается. Динамика развития областного центра, устойчивая социально-экономическая и политическая ситуация, сравнительно высокие доходы населения способствуют привлечению в город российских и иностранных инвестиций. Высокая инвестиционная привлекательность в свою очередь способствует стабильному наращиванию потенциала экономики города и области.
Наряду с бурным развитием сегмента торговой и офисной недвижимости, все большая активность наблюдается и в сегменте складской недвижимости. Пока же рынок складской недвижимости в Тюмени по-прежнему является одним из наименее развитых сегментов рынка недвижимости. Практически каждый относительно крупный объект, выставленный на продажу, влияет на общую ценовую ситуацию, что позволяет говорить о недостаточном объеме предложения. О неразвитости рынка свидетельствует и территориальное распределение складской недвижимости, большая часть которой до сих пор сосредоточена на территории города. Кроме того, для текущей ситуации на рынке характерны завышенные ставки аренды и цены купли-продажи, удерживающиеся за счет растущего спроса на складские помещения.
Анализ информации по ставкам аренды показывает, что диапазон ставок достаточно широк. Так, диапазон арендных ставок на неотапливаемые склады составляет 70-180 руб. за кв. м/мес. (30-80 $/кв. м в год), при этом около 50% объектов предлагается по ставке до 100 руб. за кв. м/мес. (46 $/кв. м в год), немногим более 10% помещений предлагается в аренду по ставке выше 150 руб. за кв. м/мес. (70 $/кв. м в год).
Практически половина предлагаемых в аренду объектов в сегменте отапливаемых складов представлена в диапазоне арендных ставок 200-250 руб. за кв. м/мес. (90–115 $/кв. м в год). Примерно пятая часть предложения приходится на помещения с арендной ставкой на уровне 100-150 руб. за кв. м/мес. (46-70 $/кв. м в год), такую же долю занимает предложение на уровне 250-300 руб. за кв. м/мес. (115-140 $/кв. м в год). Кроме того, присутствуют объекты с арендной ставкой более 300 руб. за кв. м/мес. (более 140 $/кв. м в год), но на их долю приходится лишь несколько процентов всего объема предложения. Высокие ставки арендной платы на складские помещения во многом обуславливаются дефицитом качественных площадей, и, как следствие, низким уровнем конкуренции. Следует заметить, что уровень арендных ставок г. Тюмени практически сопоставим с уровнем аренды площадей в крупных московских логистических центрах.
Изучение предложения объектов складской недвижимости г. Тюмени показало, что большая часть складов сдается в аренду. Сделки купли-продажи складских объектов не превышают 10% всего объема сделок. В основном объекты, выставляемые на продажу, представляют собой небольшие помещения производственного назначения, бывшие базы, пустующие хранилища, необорудованные для ведения складской деятельности. На продажу выставляются в основном производственно-складские помещения 70-80-х гг. постройки. Стоимость квадратного метра таких объектов составляет в среднем 15-22 тыс. руб./кв. м. Встречаются и более высокие цены предложения, обусловленные либо удачным местоположением, либо наличием каких-либо уникальных характеристик объекта. Стоит заметить, что объекты, хотя бы в минимальной степени соответствующие требованиям к складским объектам, а площадь земельного участка позволяет в дальнейшем расширить складские площади, находят своего покупателя достаточно быстро.
На текущий момент сложно делать выводы о наличии какой-либо устойчивой тенденции по ставкам аренды и ценам продаж. Но общее состояние рынка коммерческой недвижимости в целом и складской недвижимости в частности, позволяет говорить о том, что в ближайшие 2-3 года растущий спрос будет удерживать сложившийся уровень цен. Снижение цен продаж и арендных ставок в дальнейшем можно прогнозировать только в сегменте некачественной складской недвижимости (складские объекты, не соответствующие современным требованиям к складским площадям; приспособленные производственные площади и т.п.).
«Неорганизованность» рынка складской недвижимости существенно затрудняет оценку объемов этого сегмента недвижимости. Качество существующей складской недвижимости не позволяет классифицировать объекты в соответствии с общепринятой классификацией. В перечне объектов складской недвижимости города стоит отметить ОРТК «Сибирский на Барабинской», складской комплекс площадью 147 тыс. кв. м, первым вышедший на рынок с предложением не только аренды широкого спектра складских площадей, но и дополнительных услуг. В целом, можно отметить, что складские площади, которые с некоторыми оговорками могут быть отнесены к классу «В» не превышают 10% от общего объема площадей. Возможно, и эта оценка является несколько завышенной.
На сегодняшний день одной из основных тенденций рынка складской недвижимости Тюмени является рост активности со стороны как региональных, так и федеральных участников рынка складской недвижимости. Об этом свидетельствует появление проектов нового строительства в данном сегменте. Среди них – планы по строительству складского комплекса площадью не менее 8-10 тыс. кв. м рядом с ТРЦ «Магнат», строительство комплекса класса «А» площадью около 6 тыс. кв. м холдинговой компанией «Агромолоко», строительство складов класса «А» общей площадью более 8 тыс. кв. м компанией «Агроинтер» и др. В начале июня были озвучены планы одной из крупных строительных компаний Тюмени «Партнер-Инвест» по строительству в Тюмени логистического центра класса «А» общей площадью 80-100 тыс. кв. м. Пока это единственный в тюменском регионе, во всяком случае, публично заявленный, проект такого масштаба.
Кроме того, не стоит забывать о тех компаниях, которые строят склады или приспосабливают существующую индустриальную недвижимость для собственных нужд (built-to-suit). На фоне дефицита качественных складских площадей текущая ситуация на рынке складывается таким образом, что многим потенциальным потребителям выгоднее строить «под себя». Основная мотивация в данной ситуации помимо безусловного дефицита подходящих помещений, возможность контролировать логистические процессы по получению, хранению и отправлению грузов и возможность оборудовать помещение в соответствии со своими потребностями.
Дефицит качественного предложения на рынке складской недвижимости сохранится несколько лет. Заявленные на сегодня планы строительства логистических комплексов, если они будут реализованы, рынок ощутит только к 2009 году. Безусловно, будет расти объем складов, построенных «под себя», во всяком случае, до прихода на рынок профессиональных управляющих компаний. Спрос на качественные складские помещения в Тюмени будет расти, что обусловлено, с одной стороны, растущим интересом к новым современным площадям для сферы торговли и услуг, размещения офисов и производства, а с другой – недостатком предложения таких площадей.
В условиях увеличения спроса, в том числе и со стороны федеральных сетевых компаний, можно утверждать, что в ближайшее время Тюмень ожидает приход на рынок ведущих логистических операторов и появление крупных логистических комплексов с широким ассортиментом услуг. В ближайшие 2-3 года ожидается рост инвестиционной привлекательности складского сегмента рынка коммерческой недвижимости. В скором времени насыщение наиболее «популярных» сегментов рынка недвижимости, снижение доходности на этих рынках, неизбежно подтолкнет инвесторов к поиску новых возможностей на рынке недвижимости.
На фоне соседства с более крупным Екатеринбургом, перспективы которого в качестве центра логистических услуг Уральского федерального округа многие аналитики оценивают положительно, рассматривая тюменский рынок как менее привлекательный.
Тем не менее, вероятность формирования логистического центра региона в Тюмени велика. Стоит обратить внимание на активность областных властей по привлечению инвесторов, переговоры представителей власти с крупными компаниями, специализирующимися на складской недвижимости. Кроме того, существует объективная необходимость в строительстве крупного распределительного центра, обусловленная потребностью в качественных площадях со стороны растущих региональных компаний и приходящих в регион федеральных торговых сетей.
Ксения Осинцева
специалист по анализу рынка недвижимости
Консалтинговая группа «Лекс»
При использовании материала ссылка на источник обязательна
