Сдаю торговые и складские площади. Дорого. (анализ рынка недвижимости)

На тюменском рынке торговой недвижимости в прошлом году наблюдались позитивные изменения - появились новые форматы розничной торговли, удобные как для продавцов, так и для покупателей: супергипермаркеты самообслуживания, специализированные торговые центры и т.п. Только за 2004 год открыто около 200 новых объектов торговли - спрос провоцирует предложение. И неудивительно – потенциал развития столицы Тюменского региона позволяет инвесторам и строителям воплощать самые смелые затеи. С успешным выходом на рынок торговой сети «Монетка», сети супермаркетов «Мостовский», не за горами появление такой компании, как «METRO Cash & Carry» (крупнейшая европейская оптовая корпорация планирует создание торгового центра в нашем городе). В настоящее время, по мнению экспертов на рынке недвижимости, наблюдается некоторый переизбыток торговых площадей, в частности больших помещений. На наш взгляд, это не касается крупноформатных торговых объектов – гипермаркетов, торговых центров. Тюменский потребитель превращается в требовательного клиента с вполне обоснованными запросами: широкий ассортимент товаров в одном месте, удобная автомобильная парковка, эскалаторы, кафе, в общем, предпочтение отдается торговым центрам с развитой инфраструктурой. В итоге, местоположение перестает быть определяющим фактором. Тенденция подтверждается планами застройщиков – например, создатели гипермаркета «Южный» планируют открытие нового торгового центра «Браво» в Заречном микрорайоне. Таким образом, сектор торговой недвижимости активно развивается. По нашему мнению, наиболее «живым» является рынок аренды торговых помещений. О нем и пойдет речь. Основные типы сдающихся в аренду торговых площадей представлены отдельными зданиями (24 % от общего числа предлагаемых объектов), встроенными помещениями (67 %) и торговыми павильонами в крупных торговых центрах (9 %). По результатам проведенного нами исследования предложений на рынке аренды торговых помещений рост арендных ставок за прошлый год составил 16-18 % - немного, по сравнению с сектором жилой недвижимости, но тенденция увеличения стоимости арендных ставок налицо. Колебания ставок арендной платы объясняются сезонностью спроса на торговые помещения – рынок недвижимости в период с ноября по март «замирает» (см. график). Некоторое снижение показателя уровня арендной платы в определенные периоды года объясняется не снижением ставок аренды в принципе, а отсутствием предложения по дорогостоящим объектам. Из-за несопоставимости масштаба рынка недвижимости г. Тюмени и городов-миллионников, характерным является то, что данные по одной крупной сделке могут повлиять на цены предложения, как аренды, так и продажи. "" К основным факторам, влияющим на ставку арендной платы за торговые помещения, можно отнести следующие: качество помещений, инфраструктура, дополнительный сервис, парковка, охрана и т.п. характеристики объекта, требуемые как потребителями, так и продавцами; товарная специализация объекта: продуктовые рынки, промышленные магазины и т.д. - чем ликвиднее товары, тем выше ставка арендной платы; расположение объекта (район города, транспортная доступность); наличие информации об аналогичных сделках на рынке. По состоянию на август 2005 года основная доля торговых помещений (25 %), сдающихся в аренду, соответствует ценовому диапазону от 1 500 – 2 000 руб. за 1 кв. м в месяц. Несомненным «спутником» торговых помещений является складская недвижимость. Несмотря на более чем благоприятную конъюнктуру рынка и расширение города, ощущается дефицит складских помещений, отвечающих современным требованиям: с оборудованием для складирования и транспортировки грузов, с высотой потолков до 15 м для максимального использования складской площади, с современными средствами безопасности и т.д. Качество сегодняшнего предложения складских помещений оставляет желать лучшего. Но с ростом спроса и, следовательно, повышением цены застройщики станут уделять этому направлению больше внимания, тем более что требования к расположению складских помещений более мягкие, чем к жилой, офисной и торговой недвижимости. Сейчас строительством подобного рода недвижимости занимаются те, кому непосредственно нужны склады. На сегодняшний день в Тюмени действует единственный современный складской комплекс – ОРТК «Сибирский на Барабинской», общей площадью 147 000 кв. м. Рынок складских помещений г. Тюмени находится на стадии становления. Риэлторы предлагают в аренду склады площадью от 200 кв.м. в районе улиц Авторемонтной, Барабинской, Бабарынки, в Заречных микрорайонах, на Червишевском тракте и других периферийных районах города. Диапазон арендной платы для «холодных» помещений составляет от 50 до 200 руб. за 1 кв. м в месяц (включая НДС). Для «теплых» помещений – от 100 до 500 руб. за 1 кв. м в месяц. Характерно, что месторасположение складских помещений не является определяющим фактором для величины взимаемой арендной платы, как для «холодных», так и для «теплых» складов. Основная доля складских помещений (35 %), сдающихся в аренду в августе 2005 года соответствовала ценовому диапазону от 100 до 120 руб. за 1 кв. м в месяц. Основные выводы В заключении хотелось бы отметить, что, на наш взгляд, повышательная динамика уровня ставок арендной платы, как на торговые, так и на складские помещения сохранится до ноября текущего года, так сказать до начала «мертвого сезона» на рынке недвижимости. По нашим прогнозам, рост ставок арендной платы на рынке торговых помещений по итогам 2005 года составит 25-30 %. Дефицит складских помещений значительно сократиться не ранее, чем через 1,5 - 2 года, по мере выхода на региональный рынок крупных игроков в области оптовой торговли. Прогнозировать возможный уровень арендных ставок на складскую недвижимость преждевременно, поскольку рынок находится в стадии становления. Валентина Трошина, специалист Консалтинговой группы «Лекс» опубликовано в газете «Сибирский посад» №37 от 13-20 сентября 2005 года)