Рынок недвижимости. Что ожидает девелоперов в 2012 году?

Итоги развития тюменского рынка недвижимости и прогноз на 2012 год обсудили представители застройщиков, банков, консалтинговых и девелоперских компаний на круглом столе «Рынок недвижимости-2012», организованном «Тюменским Бизнес-журналом», ООО «Газинвестпроект», НП «Тюменский деловой клуб» при содействии ГУС и ЖКХ, «Вслух.ру» и «Квартирный вопрос».

Участники единодушно согласились, что год был успешным, особенно если сравнивать с двумя предыдущими. Так, по мнению начальника информационно-аналитического отдела Ассоциации АЛКО Светланы Молодкиной, год стал прорывным на рынке недвижимости: как в сегменте жилой, так и коммерческой недвижимости. Это выразилось в общей активности рынка – выросло количество зарегистрированных сделок, активно велось строительство объектов.

Рынок жилой недвижимости рос в среднем на 1-2% в месяц. По данным Ассоциации АЛКО, большинство сделок купли-продажи недвижимости (более 60%) происходило на вторичном рынке. При этом тюменцы активно пользовались ипотекой – практически в 70% случаев всех сделок на первичном рынке и в 35% на вторичном.

Серьезный стимул рынку недвижимости придала госпрограмма по выделению жилья молодым семьям. Как сообщил замначальника главного управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тюменской области Андрей Басов, более 5 тысяч молодых семей подали заявки на получение квартир.

«Люди поняли, что программа реально работает», - отметил он. Басов отметил, что в 2012 году все направления господдержки будут сохранены, включая программу для молодых семей. Всего в минувшем году в области было введено 1 млн 221 тыс. квадратных метров жилья, в 2012-м планируется ввести не меньше.

В течение минувшего года отмечались скачки цен на первичном рынке жилья, в то время как на вторичном рынке недвижимости цены стабильно увеличивались, прирост составил около 15%. Одним из факторов роста цен на массовое жилье аналитики считают выделение средств по госпрограммам. Басов выразил надежду, что в следующем году меры господдержки не приведут к существенному росту цен.

Светлана Молодкина отметила, что тюменский рынок недвижимости напоминает надутый пузырь из-за значительного роста цен и количества сделок. Если тенденции продолжатся, это приведет рынок к затовариванию рынка, когда даже с привлечением кредитных средств покупатели не могут найти для себя подходящие по цене варианты. Ситуацию может сгладить грамотная ценовая политика как застройщиков, так и частных продавцов, но дефицит жилья массового спроса будет наблюдаться в течение всего года.

Действительно, на рынке недвижимости по-прежнему не хватает типовых однокомнатных и двухкомнатных квартир, считает первый заместитель генерального директора ООО «Меридиан Констракшн» Сергей Гусев.

Наиболее востребованы однокомнатные квартиры площадью 30-36 кв. метров и двухкомнатные площадью около 50 кв. метров, и те застройщики, которые вовремя уловят потребности клиентов, окажутся в выигрыше.

Рынок недвижимости: Включить мозги

Активно развивался в минувшем году и рынок коммерческой недвижимости. Главным итогом года директор УК «Нобель», полномочный представитель Гильдии управляющих девелоперов в Тюмени Елена Чуклина назвала завершение строительства большинства девелоперских проектов, начатых еще до кризиса. В третьем квартале было единовременно выведено на рынок более 66 тыс. квадратных метров качественной коммерческой недвижимости - это «Калинка», «Нобель Парк», «Бурнефтегаз» и «Гольф-Палас». На стадии завершения находится многофункциональный комплекс «Максим» (неофициальное рабочее название – прим. ред.).

«Если в 2004-2005 годах о рынке качественной коммерческой недвижимости мы говорили как о неродившемся ребенке, то на сегодня в Тюмени насчитывается более двухсот тысяч квадратов такой недвижимости», – отметила Чуклина. По ее мнению, единовременный ввод такого количества квадратных метров заставляет девелоперов шевелиться, придумывать интересные программы продвижения своих объектов, включать мозги.

По данным ALKO, заполняемость офисных центров Тюмени составляет 90-95%. Цена предложения находится в диапазоне от 17 тыс. рублей до 163 тыс. рублей за квадратный метр, среднее значение составило 66,5 тыс. рублей за метр. За год офисная недвижимость подросла в цене примерно на 8%. Что касается стоимости аренды, то офисное помещение сегодня можно снять по 600 рублей за квадрат в месяц.

Если недостатка в офисной недвижимости уже не ощущается, то с торговой ситуация прямо противоположная. В городе не хватает качественных торговых площадей. Специалист по работе с инвестиционными проектами ГК «Денова» Алексей Комарский сказал, что в Тюмень хотели бы зайти много федеральных и международных торговых марок, но не делают этого из-за отсутствия качественных площадей. Сегодня спрос на этом рынке превышает предложение. «Идет борьба за помещения», – резюмировал Комарский.

Как добавила предприниматель Яна Нетребовская, арендовать помещение в одном из популярных торговых центров города – задача не из простых. «В большинстве просто нет свободных мест, поэтому приходиться либо вставать в очередь на необходимую торговую площадь, и набравшись терпения стойко выжидать... либо искать другие, менее востребованные варианты», - добавила она.

Конечно, такие торговые центры как «Гудвин» и «Премьер» популярны среди горожан, но и они начинают морально устаревать, считает Елена Чуклина. Здесь большие надежды возлагаются на новый многофункциональный комплекс площадью более 100 тыс. кв. метров, который планируется ввести в четвертом квартале 2012 года.

В силу своей незанятости рынок торговой недвижимости имеет значительный потенциал для роста. По данным Ассоциации ALKO, на сегодня обеспеченность тюменцев торговыми площадями составляет 600 квадратных метров на человека, что характерно для городов с населением более 500 тысяч человек. О перенасыщении можно будет говорить, когда показатель достигнет 1000 квадратов.

На вопрос, почему же тогда пустуют такие центры, как ТД «Корона», Центральный рынок, Елена Чуклина (на фото) ответила, что этим бездарным объектам давно требуется либо смена управляющей компании, либо снос. «У этих объектов нет ничего кроме хорошего места: ни концепции, ни якоря, никакого изюма», – сказала она. Именно поэтому данные центры не востребованы.

По словам экспертов, минувший год характеризовался повышением арендных ставок на качественную торговую недвижимость, и в 2012-м эта тенденция продолжится. По данным ALKO, стоимость квадрата офисной недвижимости на сегодня составляет 72 тыс. рублей, стоимость аренды – около 800 рублей за квадратный метр. Основным фактором формирования цены является месторасположение, причем спросом пользуется недвижимость в центре города. Однако предложений в центре постепенно становится все меньше, и многие ритейлеры обращают внимание на спальные районы.

Рынок недвижимости. Дожить до марта?

Участников круглого стола интересовал вопрос, как поведет себя рынок недвижимости в 2012 году. Многие считают, что сначала нужно дожить до мартовских выборов, а потом делать какие-то прогнозы. В любом случае роста рынка, как в 2011 году, ждать не стоит, уверены эксперты, ссылаясь на нестабильную ситуацию на зарубежных рынках.

Гендиректор Тюменского регионального центра «Недвижимость для вас» Юлия Пантелеева отметила, что сегодняшняя ситуация очень похожа на 2008 год: предвыборный период, рост стоимости жилья и вал продаж недвижимости. Эксперт уверена, что до марта увеличение цен и объемов продаж продолжатся.

Вопрос в том, что ожидать после? Не ждет ли нас падение рынка как в 2009 году?

По словам заместителя генерального директора по коммерции ЗАО «Тюменьинвестстрой» Светланы Утешевой,многие застройщики настроены пессимистично. «Есть попытки постелить себе соломку», - добавила она. По ее мнению, основная проблема для строителей сегодня, - отсутствие земельных ресурсов, и как следствие, невозможность прогнозировать свою деятельность более трех-пяти лет.

Начальник отдела финансирования строительных проектов и сложноструктурируемых сделок Западно-Сибирского банка Сбербанка России Наталья Корневаотметила, что Сбербанк также настроен достаточно консервативно: «Такого развития, как в 2011 году, мы не видим. Все дело в ситуации на мировых рынках». По ее словам, в минувшем году Сбербанк показал практически 50%-ный рост финансирования строительной отрасли.

«Год был очень хороший, что выражалось и в объемах ипотеки, и в финансировании девелоперов», - сказала Корнева, добавив, что в 2012-м Сбербанк не собирается сокращать объемы кредитования ипотеки и финансирования девелоперов, а вот рост ставок возможен.

По словам гендиректора компании «Газинвестпроект» Александра Лаптева (),проектировщикам и архитекторам сейчас нужно думать об уменьшении себестоимости строительства за счет применения инновационных технологий и новых архитектурных решений. Так, обмениваться накопленным опытом помогают такие встречи, собирающие экспертов на одной площадке.

Этот круглый стол по рынку недвижимости был первой встречей экспертов в рамках проекта компании «Газинвестпроект» по созданию «Единой экспертной системы». «Кризиса бояться не нужно, - говорит Александр Лаптев. - Это своего рода точка роста для бизнесменов».

С такими словами нельзя не согласиться, учитывая профессионализм дискуссии, состоявшейся на круглом столе.