«Лилипуты» против «Гулливеров». Спрос на квартиры небольшого метража в Петербурге – будет расти!

Но главная причина популярности малых метражей остается все-таки финансовой. Ценовой ажиотаж на рынке петербургской недвижимости сегодня многих заставляет выбирать между комфортом и возможностью жить в мегаполисе с его преимуществами. Десяток-другой метров, отделяющий полнометражную городскую квартиру от малогабаритной, для многих становится серьезным препятствием на пути решения жилищного вопроса. Неудивительно, что эконом-вариант пользуется повышенным спросом.

Подогрел интерес к небольшим по площади квартирам и злополучный финансовый кризис. Опасаясь скачка цен, население готово было снимать деньги с депозитов, брать кредит и приобретать квартиры даже при стопроцентной оплате. Но уже в самом начале осени прошлого года спрос на однокомнатные и малогабаритные квартиры на рынке Петербурга превышал предложение почти в пять раз. И даже после увеличения цен на 10-15%, вопреки прогнозам строительных и риэлторских компаний, не исчез, а к началу 2009 года доля продаж квартир небольшого метража вновь увеличилась.

Потребитель диктует 

Согласно маркетинговым исследованиям, порядка 70% покупателей недвижимости Санкт-Петербурга – приезжие. Мигранты создают спрос на квартиры самого малого метража – 20-метровые «однушки» и 25-30-метровые «двушки». Суммы, вырученной от продажи жилья в регионе и накоплений, часто хватает только на питерскую «гостинку», площадь которой едва попадает в границы социальных норм. Как правило, воспринимаются такие приобретения, как «первый шаг», новоселы немедленно начинают рассматривать варианты расширения.

Спрос на студии – квартиры «единого пространства» – формируют приезжая и «богемная» молодежь, а также холостяки. Покупатели этого сегмента различаются уровнем благосостояния, но схожи во вкусах – не озабочены бытом, предпочитают питаться вне дома, одиноки и не планируют создание семьи.

Наибольшим спросом на рынке Петербурга в массовом сегменте пользуются однокомнатные квартиры до 42 кв.м. Они используются как «разменная монета» при разделении семей и наиболее интересны как способ инвестирования в недвижимость. Традиционно привлекательны такие однокомнатные для молодоженов, эта группа покупателей согласна экономить пространство за счет совмещенного санузла, но предпочитает квартиры с балконами и лоджиями.

Новый фаворит рынка – двухкомнатные квартиры до 55 кв.м. Семьи с одним или даже двумя детьми охотно приобретают такую жилплощадь, оптимизируя пространство за счет трансформирующейся мебели, встроенной бытовой техники, современных дизайнерских решений, и считают квартиры вполне комфортабельными.

Особенности малого жанра 

Можно с уверенностью сказать: малогабаритное жилье привлекательно для наибольшего числа покупателей на рынке недвижимости. Но такие квартиры остаются дефицитным товаром. При этом строительные компании традиционно возводят дома с минимумом однокомнатных и преобладанием двух-, трехкомнатных квартир среднего и большого метража.

Никакого парадокса тут нет. С тех пор как строительство перестало быть социально ориентированным и превратилось в чисто коммерческую отрасль, на рынке существует устойчивый дефицит малометражного жилья. Причина одна – рентабельность. Чем больше в здании квартир, тем больше необходимо установить перегородок, стояков, сантехники, произвести отделочных работ. А малогабаритное жилье, чтобы быть удобным и привлекательным, требует еще и серьезной проектной подготовки. В среднем себестоимость строительства возрастает примерно на 15%, а готовая квартира продается тем дешевле, чем меньше ее метраж.

Это не значит, что квартиры небольшого метража убыточны, но и сверхприбылей они не приносят. Строители предпочитают создавать дефицит и ажиотаж, рассчитывая, что часть потенциальных покупателей небольших квартир изыщет возможность купить дополнительные квадратные метры. И хотя лишних метров не бывает, эти метры часто действительно лишние. Общие, малофункциональные, они легче всего прячутся на больших площадях, существенно добавляя им стоимости. Часть населения, таким образом, искусственно лишена возможности приобрести жилье, а рынок перенасыщен крупногабаритными квартирами, которые стоят невостребованными.

Кто выиграет? 

Можно констатировать, что из знакового противостояния победителем выйдет скорее покупатель, чем продавец. В условиях упавшего спроса на полногабаритные квартиры, строительные компании вынуждены будут и уже увеличивают долю компакт-жилья. Многие подрядчики, сменив профиль, сталкиваются с проблемой малометражных планировок, которые требуют особого подхода и изрядного опыта проектирования таких зданий. На этом фоне меняются лидеры рынка, вперед выходят компании, традиционно занимавшие эту ранее не слишком популярную нишу.

Если «крупнометражники», теряя дольщиков, вынуждены приостанавливать строительство и замораживать объекты, то мастера малых форм наращивают обороты и объявляют о начале новых проектов. Зная потребности своего дольщика, они предлагают не только функциональное пространство, но и оригинальную планировку – без лишних, добавляющих метража и стоимости, углов, с дополнительными лоджиями, удобными развязками «холл – кухня – комната». В пределах одного объекта у них можно увидеть и предложения по 22-метровым студиям, и однокомнатные – от 29 до вполне комфортабельных 42 метров, небольшие двух- и даже трехкомнатные квартиры.

На сегодняшний день рынок недвижимости Санкт-Петербурга переживает новый виток расслоения и дифференциации спроса по типам квартир и домов, по расположению объектов, условиям продаж. В складывающейся ситуации больше выигрывает покупатель, имеющий свободу выбора. И продавец, сумевший эту выгоду предоставить.