Коттеджные посёлки по-русски

Ещё недавно жилищная проблема в России называлась не иначе как «квартирный вопрос». Тесная жилплощадь в многоквартирном доме была пределом мечтаний миллионов наших сограждан.

Но сейчас символом личного достатка и успеха становятся не квадратные метры в перенаселённом мегаполисе, а собственный просторный дом, причём не где-то в деревне, а в цивилизованном посёлке, где есть все условия для комфортной жизни.

Комфорт, простор и экология
Для обитателей шумных и загазованных городов частный дом ассоциируется с тишиной, чистым воздухом и близостью к природе. Всё больше представителей «среднего класса» предпочитают работать в мегаполисе, а жить в ближайших зелёных пригородах.

«Люди понимают значение экологической обстановки для качества жизни. Поскольку цены на жилую недвижимость в больших городах обычно значительно выше, чем в пригородах, нередко стоит выбор: купить тесную «однушку» в многоэтажке или за те же деньги – просторный дом на лоне природы», – говорит Роман Пукалов, директор природоохранных программ Всероссийской общественной организации «Зелёный патруль».

Но далеко не любой загородный дом в экологически чистом месте может удовлетворить человека, привыкшего к городскому комфорту, шаговой доступности магазинов, школ и поликлиник. В российских деревнях и сёлах зачастую ничего этого просто нет, а их жители привыкли ездить за «благами цивилизации» в города.

Вот почему с 1990-х гг. всё большую популярность в нашей стране начали приобретать коттеджные посёлки. По оценкам экспертов, таких посёлков по стране уже не менее 2,5 тысячи. Особенно велика их концентрация в окрестностях городов-миллионников: Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Нижнего Новгорода, Новосибирска и т.п. От дачных посёлков советского образца они отличаются наличием централизованных коммуникаций (электричество, газ, водопровод, канализация), имеют собственную инфраструктуру, включая магазины, кафе, детские сады и т.п., и часто застраиваются в единой архитектурной концепции.

Этот формат жилой недвижимости появился в США в конце 1940-х гг., когда возникла задача обеспечить крышей над головой миллионы военнослужащих, вернувшихся с войны. Тогда Уильям Левитт, основатель строительной компании «Левитт и сыновья», предложил концепцию массовой малоэтажной застройки в едином архитектурном стиле. Ради снижения цены и облегчения строительства типовые проекты домов предельно стандартизировали и упростили. Самым доступным проектом стал «Кейп-Код» – скромный одноэтажный домик общей площадью 74 кв. м с двумя спальнями, гостиной и кухней. Под двускатной крышей на чердаке была возможность устроить ещё 1-2 комнатки.

Все дома были идентичны по планировке и отличались только цветом и деталями внешнего облика, поэтому рабочие могли собрать дом всего за одну неделю. Конвейерный метод возведения позволил радикально снизить себестоимость и сроки строительства, а значит, добиться наилучшего соотношения «цена/качество».

За несколько лет на Лонг-Айленде рядом с Нью-Йорком было построено и распродано 17 тыс. домов. За первым поселением последовали и другие. Этот опыт оказался настолько экономически успешным, что распространился вначале по США, а затем и по всему миру.

Тысяча и одна возможность жить за городом
Сейчас у россиян, желающих поселиться в коттеджном посёлке, есть несколько вариантов. Самый бюджетный путь – покупка земельного участка «без подряда», то есть без обязательства воспользоваться услугами девелопера для строительства дома. Жилище придётся возводить своими силами – привлекая вольные бригады или специализированные строительные компании. Но при этом девелопер обеспечивает благоустройство посёлка – прокладывает дороги, централизованный водопровод, подводит газ, организует охрану, вывоз мусора и т.п.

Если покупатель выбирает «участок с подрядом», застройщик предлагает ему несколько типовых проектов домов в едином архитектурном стиле. Как правило, они различаются планировками и метражами. Наконец, можно приобрести уже построенный и отделанный коттедж, готовый для вселения.

Владимир Гриднев, заместитель генерального директора строительной компании «ГСК Берег», констатирует: «Риски при покупке загородной недвижимости минимальны, если посёлок полностью готов: дома построены, из кранов течёт вода, в коттеджах и вдоль улиц горит свет, а по дорогам можно ездить. Однако это будет наиболее дорогостоящий вариант».

Отечественный рынок коттеджных посёлков довольно условно разделён на ценовые сегменты – эконом, бизнес и премиум. Они различаются как типичными площадями домов и участков, так и развитостью инфраструктурной составляющей.

В частности, для эконом-класса характерна площадь домов 100-220 кв. м и земельные участки не более 8-10 соток.

Дома самого востребованного среди покупателей бизнес-класса обычно от 250 кв. м с земельным наделом 12-20 соток, а для премиум-класса обычны дома от 500-700 кв. м. 

Впрочем, появляются проекты, концепция которых позволяет совместить жильё разных ценовых сегментов. Например, в посёлке «Мишкин лес» на Ленинградском шоссе в Подмосковье предлагаются дома двух классов – бизнес и эконом – площадью от 120 до 240 кв. м  и с участками от 7,5 до 25 соток.

Что касается архитектурных стилей, то сейчас можно подыскать коттеджный посёлок на любой самый взыскательный вкус. По словам Натальи Кац, директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», в Подмосковье можно найти альпийские шале и немецкий фахверк, средиземноморские виллы, готические замки и псевдобарочные усадьбы. Также стали популярны посёлки в стиле европейских предместий с аккуратными одинаковыми домиками с черепичными крышами. Яркие примеры тому – посёлки «Ивакино-Покровское», «Маленькая Шотландия», «Маленькая Италия» и т.п.

Благодаря отсутствию вычурности, плавному перетеканию одной формы в другую и использованию ломаных крыш популярны стили ар-деко и модерн (в качестве примера можно привести «Эрмитаж Village» и «Троицкий парк»).

Такие посёлки, как «Барвиха-Village», «Club 2071» и «Х-Park», построены в ультрасовременном стиле хай-тек – здесь используются чёткие геометрические формы, много стекла и бетона. А для поклонников жилья в эко-стиле девелоперы предлагают дома из оцилиндрованного бревна или профилированного бруса («Фортуна Лэнд» и «Нахабино Кантри»).

Столь же велико и разнообразие используемых строительных и отделочных материалов. Традиционный кирпич, из которого ещё в 2005 году возводилось не менее 40% всех частных домов, постепенно вытесняется монолитными технологиями,  материалами на основе ячеистого бетона. Сейчас строители используют пенобетонные и газобетонные блоки при возведении каждого второго дома, в том числе и в качестве ограждающих конструкций в монолитном строительстве. 

«Массовое применение таких гигроскопичных  стеновых материалов, как пенобетон или газобетон, стало возможным только с появлением современных фасадных систем утепления, которые защищают внешние стены от перепадов температур и увлажнения», – констатирует Роман Рязанцев, проект-менеджер компании CAPAROL, эксперта в области защиты и теплоизоляции фасадов зданий.

Системы утепления с деревянным или виниловым сайдингом используются довольно редко – в основном в бюджетных проектах. Навесные вентилируемые системы с облицовкой из натурального камня, стеклянных или металлических панелей, напротив, можно встретить в премиальных проектах в современных архитектурных стилях.

Популярна облицовка камнем, керамическим кирпичом и плиткой – прежде всего потому, что позволяет стилизовать дома под английский классический стиль. Однако такой тип отделки не очень удачен для нашего климата, так как эти материалы плохо противостоят частым циклам замораживания-оттаивания во время оттепелей.

Особое место среди методов внешней отделки занимают штукатурные системы утепления. Они не только сокращают теплопотери коттеджа и поддерживают в нём благоприятный микроклимат, но и позволяют в любой архитектурный стиль привносить интересные цветовые и декоративные решения, гармонично сочетаясь на фасаде с любыми материалами – металлами, стеклом, древесиной, натуральным камнем.

Хорошим примером грамотного использования этой технологии является малоэтажной жилой комплекс «Немецкая деревня», расположенный в Краснодарском крае. Здесь помимо 107 коттеджей в европейском стиле возводятся дуплексы и малоэтажные дома.

«Для внешней отделки зданий использовалась система теплоизоляции фасадов CAPATECT (Caparol). А чтобы здания многие годы радовали жителей яркими красками и не требовали ремонта, в составе системы применялись фасадные материалы AmphiSilan и ThermoSan.

Они были разработаны специалистами CAPAROL на основе технологии нано-кварцевой решётки (NQG), которая снижает прилипание грязи к фасаду, – рассказывает Сергей Гречко, директор Краснодарского филиала компании CAPAROL. – Во многом благодаря комплексному использованию современных материалов и технологий этот проект получил общероссийское признание, став лучшим региональным коттеджным посёлком в 2012 году».

Когда всё рядом
По мнению Людмилы Ежовой, исполнительного директора компании «Терра-Недвижимость», чем крупнее посёлок, тем более богатой должна быть его инфраструктура. В посёлках, насчитывающих до 100 домовладений, необходимы объекты для отдыха и досуга (кафе, ресторан), мини-маркет, аптечный пункт, возможно, спортивный комплекс, а также рекреационная зона, включающая прогулочные дорожки, беседки и пр. Для крупных проектов на 100-300 домов потребуются детский сад, супермаркет, медицинский центр и пр.

В российской практике уровень развития инфраструктуры напрямую зависит и от ценовой категории посёлка. Так, для посёлков эконом-класса набор «удобств» обычно довольно спартанский: охрана, гостевая парковка, спортивные площадки или зелёные зоны для прогулок.

Нередко асфальтовое покрытие имеют только центральные аллеи, прочие же дороги отсыпаны гравием.

Для проектов бизнес- и премиум-классов развитая инфраструктура гораздо более важна. Ради привлечения обеспеченных покупателей девелоперы предлагают помимо основного набора такую экзотику, как поля для гольфа, рестораны, яхт-клуб и собственные пирсы для катеров, теннисные корты, spa-центры.

По данным риелторов, до 80% покупателей объектов в загородных посёлках – это семьи с детьми.  Так что для них особую важность имеет наличие детской инфраструктуры. Однако именно этот нюанс зачастую упускается девелоперами. Наиболее часто в посёлках встречаются детские площадки – ими, по данным риелторов, оборудовано до 80% объектов.

А вот собственными детскими садами или школами даже в ближайшем Подмосковье может похвастаться лишь каждый шестой посёлок. Посёлков с более разнообразной детской инфраструктурой с развлекательными центрами, спортивными, художественными и музыкальными школами вообще считанные проценты, и, как правило, они относятся к высшей ценовой категории.

Примеров создания комплексной и самодостаточной инфраструктуры посёлков по стране не столь уж много. Уже упоминавшийся масштабный проект «Немецкая деревня» в Краснодаре в этом плане можно назвать образцом для подражания.
«Полная социальная инфраструктура, рассчитанная на несколько тысяч жителей, является одной из отличительных черт этого комплекса, – поясняет Сергей Гречко (CAPAROL). – Тут разместились детский сад, школа, медицинский центр, магазины, спортивные сооружения, церковь, парковая зона на 10 гектаров и даже поле для гольфа».

С тех пор как жители российских городов обратили внимание на дома в коттеджных посёлках как на реальную альтернативу квартирам, прошло не столь уж много времени. По мнению Бориса Кагарлицкого, директора Института глобализации и социальных движений, в какую сторону будет развиваться этот сравнительно новый формат недвижимости, сейчас полностью зависит от потребителя, который «голосует рублём» за удачные проекты, приближающиеся к высоким западным стандартам.                                      

Пресс-служба CAPAROL