Капитальный ремонт в вопросах и ответах

Ничто не вызывает сегодня столько вопросов у собственников жилья в многоквартирных домах, как капитальный ремонт и обязательные взносы на него. Чтобы раз и навсегда расставить все точки над «i», мы собрали наиболее часто встречающиеся вопросы и дали на них простые и понятные ответы.

Прочему в счетах за коммунальные услуги появилась графа «капитальный ремонт»?

Жилой дом (кровля, фасад) и его «начинка» (вентиляция, трубы, лифты, отопительное оборудование, пожарная сигнализация, электрооборудование, приборы учета и пр.) имеют определенный срок службы, примерно 25–35 лет. Если по истечении этого срока не произвести их замену или ремонт, то у жителей могут начаться проблемы: течи, аварии, перебои в электроснабжении, отказы лифтов и т. п. — все, что нередко происходит в старых домах, которые давно не ремонтировались.

Чтобы проживание в доме было безопасным и комфортным, необходим капитальный ремонт. Если здание имеет длительный срок эксплуатации, например, более 50 лет, могут понадобится более серьезные восстановительные работы, такие как ремонт перекрытий и несущего каркаса.

Раньше деньги за капитальный ремонт с жильцов не брали. Почему мы должны платить теперь?

Раньше, то есть еще в СССР, дома не являлись собственностью жильцов. Квартиры им давало либо государство, либо предприятия, которые строили дома для своих сотрудников. Жилье принадлежало им, они же его и должны были ремонтировать.

Но за последние 25 лет значительная часть жилья, построенного в советский период, была жильцами приватизирована, то есть перешла в их владение. Теперь собственниками домов являются те, кто в них живет, а не государство или предприятия. А кто владеет зданием, тот и должен его ремонтировать. Поэтому в квитанциях и появилась графа «капитальный ремонт».

То же самое относится и к новым домам, построенным недавно. Люди, купившие в них квартиры, сразу начинают ежемесячно отчислять деньги в счет будущего капитального ремонта, чтобы набрать нужную сумму к моменту, когда придет время его делать.

Те, кто живет в социальных или ведомственных квартирах, то есть не является собственником, и сейчас не платят за капитальный ремонт. Но зато они платят за найм жилого помещения, а собственники — нет.

Когда мы приватизировали квартиру, дом был в ужасном состоянии, а капитальный ремонт не проводился очень давно. Как быть, ведь пока наберется нужная сумма, здание совсем обветшает?

Накопление необходимой суммы не является обязательным условием для проведения капитального ремонта. Региональные фонды капитального ремонта — это общая «копилка», из которой средства выделяются тем, кто нуждается в них в данный момент. Решение о проведении ремонта может быть принято общим собранием собственников в любой момент. После проведения экспертизы дом включат в программу капитального ремонта.

Сбором и распределением средств занимается региональный оператор капремонта. Мы не доверяем этой организации и не хотим оплачивать чужие ремонты. Можем ли мы сами контролировать использование наших денег?

Можете. Жилищным кодексом РФ предусмотрен альтернативный механизм сбора средств на капитальный ремонт. Для этого необходимо провести общее собрание собственников жилья и 2/3 голосов от общего числа выбрать порядок сбора средств на специальном счете вашего дома в банке. Такой спецсчет не может быть арестован, средства с него никто не вправе забрать — они находятся под защитой государства и используются только целевым образом. Перечислять деньги туда можно через управляющую компанию, а еще лучше — образовать ТСЖ и самим решать все вопросы.

Кто и как устанавливает размер платежей на капремонт?

Минимальный размер взноса устанавливает субъект Федерации, в пересчете на 1 квадратный метр общей площади принадлежащего собственнику жилья. Платить меньше, чем установленный минимальный размер, нельзя. Но при желании сделать ремонт быстрее (либо провести дополнительные работы) можно на общем собрании принять решение об увеличении размера взноса либо  о единовременном (однократном) дополнительном взносе.

Кто освобожден от платежей за капитальный ремонт или имеет право на льготы?

Региональные власти могут освобождать от платежей за капитальный ремонт граждан старше 80 лет и снижать размер ежемесячного взноса на 50% для пенсионеров, перешагнувших 70-летний рубеж.

Компенсация в размере 50% взноса предусмотрена также для граждан, имеющих право на социальную поддержку в рамках федерального закона «О ветеранах». Это инвалиды ВОВ, участники ВОВ, ветераны боевых действий, члены семей погибших (умерших) участников ВОВ, инвалидов ВОВ, ветеранов боевых действий. Льготы предоставляются и гражданам, пострадавшим от воздействия радиации.

Когда в нашем доме будет капитальный ремонт?

Решение о проведении ремонта вы можете принять самостоятельно, на общем собрании. Также предложить вам провести ремонт может управляющая компания или региональный оператор. Затем, за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен ремонт, ТСЖ, управляющая компания или региональный оператор представляет общему собранию предложения о сроке начала работ, их перечне и объеме, стоимости, порядке и источниках финансирования и пр.

Не позднее чем через три месяца с момента получения предложений собственники должны рассмотреть их и принять на общем собрании. Если не проявить активность и не сделать этого, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой и предложениями регионального оператора.

Что именно будут ремонтировать? Могут ли жильцы высказать свои пожелания?

Ответ на этот вопрос дает статья 166 Жилищного кодекса РФ. Согласно ей капитальный ремонт включает в себя:

1)      ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2)      ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3)      ремонт крыши;

4)      ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5)      ремонт фасада;

6)      ремонт фундамента многоквартирного дома.

Если жильцы хотят выполнить работы, не входящие в этот перечень, они могут сделать это за свой счет (см. выше). Но такие ситуации возникают нечасто. Куда важнее проконтролировать, какие именно работы из предусмотренных законом рекомендует произвести региональный оператор.

Комментарий эксперта

«Кое-где до последнего времени применялся негласный принцип: ремонт должен выполняться в строгом соответствии с первоначальным проектом здания. А это значит, что если дому 30 лет, 50 лет или больше, то давно устаревшее инженерное оборудование в системах отопления, водоснабжения и других заменят на точно такое же. Понятно, что так нельзя получить ни соответствующего современным требованиям уровня комфорта, ни экономии тепла и других коммунальных ресурсов, за которые ежемесячно жителям приходится платить немалые деньги. В последний год в правительстве и Минстрое принят ряд постановлений, которые прямо предписывают проводить модернизацию при выполнении капитального ремонта, заменять устаревшие технические решения на современное автоматическое энергосберегающее оборудование. И жильцы имеют полное право требовать исполнения этих предписаний», — считает Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс», признанного эксперта в энергосбережении, чьи разработки стали основой для создания типовых решений для модернизации устаревших систем отопления.

Что нужно сделать при капитальном ремонте, чтобы зимой не было душно, а платежи за отопление не были такими огромными?

Для этого необходимо модернизировать систему отопления. Начинать надо с теплового узла дома, куда устанавливается автоматизированный индивидуальный тепловой пункт (АИТП). Он умеет автоматически регулировать температуру отопления в зависимости от погодных колебаний. Поэтому отопительные приборы и стояки больше не будут перегретыми, когда на улице около 0^ºC: в ваш дом будет подаваться только необходимое вам количество тепла. Никому не придется мучиться от духоты и постоянно держать открытыми форточки, фактически отапливая за свой счет улицу. А чтобы тепло равномерно подавалось во все стояки системы отопления, на них устанавливают автоматические балансировочные клапаны. И тогда не возникает ситуаций, когда одним соседям холодно, а другим жарко.

Отопительные приборы в квартирах оснащаются автоматическими радиаторными терморегуляторами. С их помощью можно настраивать индивидуальный температурный режим для каждой комнаты. Вращающейся ручкой терморегулятора вы устанавливаете комфортную для себя температуру воздуха в помещении, потом прибор автоматически ее поддерживает, открывая или прекращая подачу горячей воды в радиатор, когда температура падает или поднимается на 1^ºC относительно выбранного вами значения.

Наконец, целесообразно перевести весь дом на поквартирный учет тепла. В этом случае каждый из жильцов будет оплачивать только то, что потребил сам, и сможет экономить на отоплении еще больше.

Если дом хорошо утеплен, то такие меры позволяют снизить потребление тепла на 35–45%, а часто и больше.

Как быть, если не хватает денег на то, что хотят сделать жильцы?

Мы уже говорили о том, что жители могут по собственному желанию увеличить размер взносов или сделать единовременное вложение средств. Однако есть и другой способ, вообще не требующий никаких первоначальных вложений. Он называется энергосервисом.

Это особая форма взаимоотношений с подрядчиком, выполняющим работы по модернизации инженерных систем или конструкций дома, которые должны привести к экономии коммунальных ресурсов. Приглашенная в качестве такого подрядчика энергосервисная компания привлекает для финансирования ремонта деньги стороннего инвестора, с которым потом расплачивается сама. А возврат этих заимствованных средств происходит за счет полученной в результате модернизации экономии, например, тепла. У собственников при этом не возникает кредитных обязательств перед инвестором, и они не ощущают дополнительной финансовой нагрузки.

Прибегнуть к энергосервису можно в любой момент, это никак не связано с процедурой подготовки к капитальному ремонту. Поэтому работы в рамках энергосервисного контракта могут выполняться не только в ходе общего ремонта, но и отдельно.

Практический опыт

Успешный пример применения энергосервиса на практике показало ТСЖ № 1160 в доме 11, корпус 2, по Индустриальному проспекту в Санкт-Петербурге. В 2015 году собственники заключили энергосервисный контракт на модернизацию системы отопления с «Первой Санкт-Петербургской Энергосервисной Компанией». Ее специалистами в доме были установлены 2 блочных тепловых пункта «Данфосс» с погодозависимым регулированием и автоматические балансировочные клапаны на стояках. Первый же отопительный сезон дал 28,7% экономии тепла, или около 700 тысяч рублей в денежном выражении. Эти средства пошли в счет оплаты проведенной модернизации.