Капитальный ремонт при современной системе ЖКХ в России

Сегодня в большинстве российских регионов проводится комплексная реконструкция жилых зданий при поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ и с привлечением средств собственников жилья. Одним из ключевых направлений программы капремонта является модернизация инженерных систем многоквартирных домов (в частности, системы отопления) с целью повышения их энергоэффективности. Однако на местах жильцы часто сталкиваются с различными препятствиями, а иногда и прямым противодействием местных коммунальных структур внедрению современного энергосберегающего оборудования. Как правило, такие действия идут в разрез с положениями Федерального закона № 185-ФЗ, который предусматривает непосредственное участие собственников жилья в подготовке проектно-сметной документации и контроль с их стороны за выполнением всех работ. Поэтому, чтобы получить от капремонта ожидаемый эффект, жителям следует отстаивать свои интересы. Рассмотрим некоторые наиболее характерные ситуации и порядок действий при их возникновении.

Руководство управляющей компании не учитывает наши пожелания при составлении сметы капремонта и определении состава работ, объясняя это тем, что «пожелания у каждого свои, а бюджет у государства не резиновый».

Начнем с того, что управляющая компания — это коммерческая подрядная организация, нанятая жильцами (или ТСЖ) для обслуживания многоквартирного здания и не имеющая никакого отношения к вопросам использования и распределения средств, выделенных государством и собственниками на капремонт. А поскольку дом является собственностью жильцов, то и никаких решений относительно действий с имуществом собственников УК принимать самостоятельно не может. Ее указания носят рекомендательный характер, принять их к сведению или отвергнуть — решать вам. Более того, вы, как участники долевого финансирования капремонта, имеете полное право контролировать расходование управляющей компанией выделенных на него средств.

Предварительная смета, как и заявка о включении дома в адресную программу, составляется и направляется в местную администрацию собственниками, но никак не управляющей компанией. Понятно, что жильцам может быть не под силу самостоятельно оценить техническое состояние здания и его инженерных систем и составить смету. На этом этапе и подключаются специалисты УК, которые могут дать собственникам необходимые рекомендации.

Однако если найти с коммунальщиками общий язык не удается (а это, к сожалению, сегодня не редкость), то можно обойтись и без их навязчивого «сервиса», обратившись к услугам сторонних специалистов. На худой конец, УК можно и сменить.

Управляющая компания отказывается включать в смету и устанавливать в нашем доме индивидуальный тепловой пункт (ИТП), мотивируя это тем, что «никто не собирается нести ответственность за дорогое оборудование и бесплатно его обслуживать».

К сожалению, сегодня нередки ситуации, когда коммунальные структуры пытаются заработать на капремонте. При этом к выполнению работ привлекаются «свои» подрядчики, намеренно завышающие стоимость сметы. В результате обычная замена труб и вентилей может обойтись собственникам дороже, чем настоящая модернизация отопительной системы. Поэтому вполне вероятно, что озвученная причина — всего лишь отговорка, используемая для «прикрытия» подобных действий.

Однако на самом деле такое обоснование представляется неубедительным. Сегодня совсем нетрудно найти подрядчика, который не только смонтирует ИТП (или другую автоматику), но и будет его обслуживать. Тем более что многие производители оборудования оказывают эксплуатирующим организациям техническую поддержку. «Наше сервисное подразделение обеспечивает гарантийное и послегарантийное обслуживание клиентов по всему спектру автоматики, установленной нашими партнерами: блочным тепловым пунктам, автоматическим балансировочным клапанам, радиаторным терморегуляторам и т.д.», – рассказывает Константин Хохлов, директор отдела тепловой автоматики компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования для систем отопления и теплоснабжения зданий. Кстати, многие специалисты отмечают, что хорошо налаженное сервисное обслуживание свидетельствует о качестве оборудования. Логика здесь достаточно простая. «Продукция известных производителей имеет увеличенные сроки гарантийного обслуживания. За счет этого снижаются расходы на сопутствующий сервис», – объясняет Станислав Криштофович, технический директор управляющей компании «Система».

Справедливости ради стоит заметить, что современная тепловая автоматика требует к себе не так уж много внимания. Известны случаи из практики отечественного ЖКХ, когда коммунальщики запирали тепловой пункт на ключ и... просто забывали о его существовании. Могло пройти 5-10 лет и смениться несколько УК, прежде чем в подвале дома вдруг обнаруживали ИТП: все это время оборудование исправно работало без какого-либо обслуживания.

Поэтому рассуждения о сложности эксплуатации ИТП можно считать явным преувеличением. Собственникам же следует самым тщательным образом контролировать расходование выделенных на ремонт средств, проверять сметные расценки и пресекать любые попытки распределения денег «между своими». А при необходимости нужно безотлагательно обращаться в органы местного самоуправления, Фонд содействия реформированию ЖКХ, прокуратуру или судебные инстанции.

Представители УК (подрядчика) говорят нам, что оборудование европейского производства не соответствует российским стандартам, часто ломается, и поэтому вместо обещанного комфорта мы получим лишние проблемы.

Требуйте подробных разъяснений, т.к. подобные высказывания могут свидетельствовать, опять же, о желании заработать за ваш счет. Сегодня на рынке в достаточном количестве существуют решения от ведущих европейских производителей, не только соответствующие требованиям российских стандартов и нормативов, но и разработанные специально для нашей страны. Например, конструкция радиаторных терморегуляторов Danfoss учитывает особенности российских систем отопления: им не страшна плохо очищенная вода и перепады давления. Свидетельством надежности этого оборудования может служить тот факт, что еще в 1964 году оно было установлено в московской гостинице «Россия», где успешно работало до самого ее сноса.

Конечно, гарантировать соответствие продукции заявленным характеристикам можно только в том случае, если она приобретается у производителя или у его авторизованного дилера. Желая «сэкономить» (не свои деньги), некоторые управляющие компании приобретают оборудование без технического сопровождения и поручают его монтаж стороннему подрядчику. В этом случае причиной поломки или аварии может быть не только низкое качество изделий, но и их непрофессиональный монтаж, а иногда и вовсе неправильный выбор. Поэтому, проверяя смету, следует обращать внимание не только на наличие в ее составе того или иного оборудования и его стоимость, но и на его марку.

В заключение нужно сказать, что в последние годы в России появилось множество дешевых клонов и «аналогов» оборудования известных марок, главным образом китайского производства. Стоит ли говорить, что подобная дешевизна обычно «выходит боком».

В ходе капитального ремонта в нашем доме была модернизирована система отопления и установлен домовой теплосчетчик. Однако управляющая компания закрыла его на ключ, а деньги за отопление мы продолжаем платить по нормативу. В УК нам говорят, что это сделано для нашей же пользы, потому что по счетчику мы будем платить больше.

Согласно пункту 1 статьи 157 (раздел VII) Жилищного кодекса Российской Федерации, «Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета...». Конечно, в том случае, если они установлены. В данном случае действия УК являются прямым нарушением федерального законодательства. Любые ссылки на подзаконные директивы местного значения также не являются оправданием, т.к. никакое постановление или распоряжение силы закона не имеет.

Правда, существуют различные схемы расчетов. Например, в течение года счета за отопление могут выставляться по нормативу, но тогда в начале следующего производится перерасчет в соответствии с показаниями теплосчетчика и полученная разница вычитается из будущих платежей. Однако если вас отказываются ознакомить с данными приборного учета, следует заподозрить неладное.

Как правило, после проведения капитального ремонта с утеплением дома расход тепла и размер платежей за него уменьшается на 20-25%, а в тех случаях, когда была модернизирована система отопления, экономия составляет до 35-45%. Например, собственники жилого дома № 29 по ул. Ленина в г. Белорецке в первый же отопительный сезон после ремонта сэкономили в среднем по 2700 рублей на каждую квартиру. Такой эффект дала замена нескольких элеваторных узлов на автоматизированный тепловой пункт Danfoss, установка автоматических балансировочных клапанов на стояках и автоматических радиаторных терморегуляторов на все батареи.

Чтобы капитальный ремонт принес ожидаемые результаты, нужно тщательно контролировать работу подрядчиков и планомерно добиваться исполнения ими принятых на себя обязательств. Только собственники имеют право распоряжаться своим имуществом и принимать решения в отношении его эксплуатации. Такова новая реальность современной системы российского ЖКХ, невзирая на любые трактовки и претензии представителей коммунальных структур.

Источник: пресс-служба компании "Данфосс"