Ипотека, куча документов и обязательная оценка квартиры...

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, передаваемое в залог, подлежит обязательной оценке независимым оценщиком. Как правило, банк имеет при себе штат аккредитованных оценочных компаний. Аккредитованными становятся те компании, которые прошли жесткую процедуру отбора, доказав профессиональный уровень и независимость своей деятельности. И когда будущий заемщик обращается в кредитное учреждение, ему на выбор предоставляется целый список организаций. Зачастую выбор падает на тех, кто дешевле и быстрее проведет оценку, поскольку процедура получения кредита – дело и так длительное, недешевое. И вот будущий кредитообладатель выбрал фирму. Какие «подводные камни» ожидают его? Во-первых, граждане очень редко имеют детальное представление о процедуре оценки квартиры, да и вообще об оценочной деятельности. Многие думают, что отчет об оценке – это одна бумажка, где написано, что «рыночная стоимость Вашей квартиры равняется той сумме, за которую Вы ее покупаете», печать, подпись. К сожалению, вынуждены Вас разочаровать. Отчет об оценке – солидный документ, содержащий методологию оценки, описание квартиры; анализ рынка купли-продажи и аренды жилой недвижимости; полную выкладку расчетов, позволяющих определить пресловутую «рыночную стоимость объекта оценки» в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности (Постановление Правительства РФ №519 от 06.07.2001). Вот именно здесь и начинаются «подводные камни», в частности, в понятии «объекта оценки» и «рыночной стоимости». Объектом оценки является недвижимость, передаваемая в залог, то есть квартира, как объект недвижимости. Определение «недвижимой вещи» можно посмотреть в статье 130 Гражданского Кодекса РФ. А попросту говоря, объект недвижимого имущества, подлежащего оценке и передаваемого в залог - это стены, потолок, пол и отделка. Никоим образом в объект оценки не входят кухонный гарнитур, мягкая мебель или бабушкин бесценный комод, который Вы покупаете вместе с квартирой. Поэтому рыночная стоимость квартиры не будет включать ничего, кроме стоимости недвижимого имущества. В основном, конфликтные ситуации между оценщиком и заемщиком возникают именно по поводу «движимых» вещей, продаваемых вместе с квартирой и входящих в цену продажи. Относительно «рыночной стоимости»… В статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности» четко сказано, что «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме». Громоздко и непонятно? Попробуем расшифровать. Каждая вещь, в том числе и квартира, стоит столько, сколько готов заплатить за нее покупатель, действующий в условиях, когда он не вынужден совершить сделку и свободен в своем выборе. Посему, оценщик, определяя рыночную стоимость квартиры, руководствуется законодательством и научными методиками для того, чтобы величина стоимости была доказуемой, обоснованной и справедливой, т.е. рассчитывает стоимость квартиры по состоянию рынка и состоянию квартиры на дату оценки. В свою очередь, дата оценки – это календарная дата, по состоянию на которую был произведен визуальный осмотр квартиры. То есть день, когда оценщик приехал к Вам на обследование квартиры, произвел осмотр, сфотографировал и описал состояние отделки, так сказать зафиксировал объект на определенную дату. «Срок годности» отчета составляет шесть месяцев с даты оценки в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности (Постановление Правительства РФ №519 от 06.07.2001). Этот срок является, так сказать, допущением того, что состояние квартиры и рынка недвижимости в целом остается неизменным на этот период. Кроме визуального обследования, оценщику необходимо документальное подтверждение технических характеристик и права собственности на квартиру. Таким образом, чтобы сократить и без того длительную процедуру получения кредита, а в частности сократить время на обязательную оценку, необходимо заранее подготовить следующие документы – копию технического паспорта квартиры (жилого помещения), копию свидетельства о государственной регистрации права собственности и копию выписки из единого государственного реестра. Вот, собственно, вкратце основные нюансы обязательной оценки для целей ипотечного кредитования под залог жилой недвижимости. Надеемся, что впредь ошибок и недоразумений между заемщиками и оценщиками будет гораздо меньше. Валентина Трошина аналитик рынка недвижимости ООО "Лекс - системы управления"