В ОМ Девелопмент рассказали, как рынок отреагирует на отмену льготной ипотеки

В июле и августе девелоперам стоит ожидать резкого снижения спроса на квартиры в новостройках. Причем наибольший спад произойдет в массовом сегменте, где объем сделок с привлечением ипотечных средств по госпрограммам составляет порядка 80%. Такое мнение относительно изменений, которые произойдут на рынке после 1 июля 2024 года, когда истекает срок действия льготной ипотеки под 8%, высказала коммерческий директор ОМ Девелопмент Анна Соколова.

По мнению эксперта, отмена льготных ипотечных программ приведет к падению покупательской активности. Дополнительным фактором служит то, что в период отпусков на рынке традиционно отмечается затишье.

«Отрасли придется пройти через период адаптации к новым условиям. Сказать, сколько он продлится, очень сложно. Девелоперский рынок уже переживал серьезные изменения, в числе которых и рост ставки, и резкое изменение внешнеэкономических условий. Тогда для адаптации было достаточно 3-4 месяцев. И тогда действовали системы господдержки. Сейчас вызов для рынка куда серьезнее», – считает Анна Соколова.

Коммерческий директор ОМ Девелопмент добавила, что прекращение льготных условий по ипотеке станет стимулом для застройщиков создать собственные альтернативные программы для покупателей, такие как длительная рассрочка и акции.

При этом эксперт подчеркнула, что далеко не каждый застройщик может позволить себе снизить цены на текущие проекты: «За последние полтора года серьезно выросла себестоимость строительства — в среднем удорожание достигает 35%. Это касается не только стройматериалов. Внешнеэкономические изменения и санкции привели к уходу с рынка ряда поставщиков и производителей. Потребовался поиск новых. Помимо этого, подорожали и сами строительно-монтажные работы. Увеличение стоимости произошло также при изменении вида разрешенного использования земельного участка — за полтора года прохождение процедуры девелоперу стало обходиться на 50% дороже».

Анна Соколова обратила внимание и на высокую инвестиционную себестоимость проектов. Проектное финансирование с довольно высоким процентом и серьезная стоимость выхода на площадку также являются факторами, которые могут препятствовать снижению цены квадратного метра.

По прогнозам эксперта, в этот адаптационный период действия участников рынка будут аналогичны предыдущим, т.к. у российских девелоперов уже сложился навык приспосабливаться к новым вызовам.

«В 2022 году, когда мы находились в начале процесса глобального роста себестоимости продукта, много говорилось о том, что он станет упрощаться. На короткий период так и произошло — застройщики стали отказываться от отделки квартир. Но уже через 2-3 месяца эта опция вернулась, расширилась, а после появилась и меблировка», – вспоминает Анна Соколова, подчеркивая, что, несмотря на рост цен по всем показателям, снижения продуктовых характеристик проектов наблюдаться не будет.

По мнению эксперта ОМ Девелопмент, сегодня существует только две категории застройщиков, которые в текущих условиях могут снизить цены. Это те, кто имеет давние проекты, и те, кто продает готовое жилье. В первом случае застройщик работает в пределах финмодели с более низкими ковенантами по цене реализации и продажам относительно текущих рыночных значений, поэтому имеет запас для снижения цен. В случае с готовыми объектами застройщики уже, как правило, погасили кредит и могут снижать цены для стимулирования своих продаж.