ЦБ готовится к новому решению: как изменится ключевая ставка и что ждет рынок недвижимости

25 июля Центральный банк РФ проведет очередное заседание, на котором определит судьбу ключевой ставки. Месяц назад регулятор уже снизил ее на 1 процентный пункт — до 20%, дав рынку надежду на дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики. По данным опроса сервиса Predicta, 46% россиян ожидают нового снижения до 18-18,9 пункта, а снижения более чем на 2 пункта ожидают лишь 9% опрошенных (всего в опросе приняли участие более 4 тысяч человек).

Никита Молчановский, эксперт сервиса Predicta, комментирует: «На основе еженедельного мониторинга данных Predicta мы видим, как ожидания пользователей относительно ключевой ставки динамично меняются в ответ на экономические новости. Текущий тренд показывает, что большинство респондентов ожидают существенного снижения ставки в ближайшее время».

Экспертный консенсус, по данным "Ведомостей", находится в диапазоне 17-19%. Но как это повлияет на экономику, особенно на рынок недвижимости, который в последние месяцы балансирует между надеждами и реалиями высоких ставок?

Ожидания и реальность

После июньского снижения ставки ажиотажа на рынке недвижимости не случилось. Дмитрий Софронов, коммерческий директор ГК DARS, отмечает: «Последнее снижение не оказало существенного влияния на продажи. Если в июле регулятор пойдет на более смелые меры, то небольшое увеличение количества заявок возможно. Однако говорить о значительном росте пока преждевременно: рыночные условия по ипотечным продуктам все еще остаются высокими — около 20%, а большинство клиентов рассчитывают на уровень в пределах 15%».

Директор по продажам девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова добавляет: «Недавнюю корректировку ключевой ставки нельзя назвать существенной — она практически не повлияла на продажи. Если в июле Банк России уменьшит ставку еще на 1 п.п., это не приведет к кардинальным изменениям, но станет сигналом для покупателей: тренд на снижение сохраняется, а значит, можно воспользоваться субсидированной ипотекой сейчас с расчетом на рефинансирование в будущем».

Гульсина Шакова, начальник отдела ипотечного кредитования ГК «ТОЧНО», подчеркивает: «Постепенное снижение ключевой ставки позволит девелоперам предлагать более выгодные программы для клиентов, которые не проходят по семейной ипотеке. В эту сторону смотрят в том числе и банки — изо дня в день они разрабатывают новые варианты для такой категории клиентов».

Программы-лидеры и поведение покупателей

Семейная ипотека со ставками 3,5–4,5% остается самой востребованной, отмечает Шакова: «Клиенты приобретают жилье под 3,5% — за нее мы, как девелопер, платим комиссионное вознаграждение банку. В период акции «Дикие скидки» часть комиссии берем на себя, что практически не влияет на окончательную стоимость недвижимости».

Руководитель направления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская подтверждает: «Если говорить про поток заявок в целом, то он вырос на 20-30%, однако сейчас мы наблюдаем обеспокоенность по прохождению скоринга по продукту семейной ипотеки. Одним и тем же заемщикам, которым отказывают в семейной ипотеке, практически сразу одобряют краткосрочные субсидированные программы с околонулевой ставкой или стандартную ипотеку».

При этом высокие рыночные ставки (19,5–21%) оставляют ипотеку недоступной для значительной части населения. «Покупательская активность до конца года будет восстанавливаться медленно и сегментировано, — прогнозирует Архангельская. — Основной спрос сконцентрируется на проектах, доступных по льготным программам, и будет исходить от наиболее надежных заемщиков, проходящих ужесточенный скоринг».

Директор по продажам девелоперской компании «Север» Александр Новокрещенов добавляет: «Конечно, из-за высоких ставок клиенты с большим интересом относятся к рассрочке, так как многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку с небольшим первоначальным взносом. Чаще такая ситуация наблюдается в классах комфорт и эконом, где общий чек сделки не такой высокий».

Что ждет рынок до конца года?

Илья Колунов, генеральный директор ГК «Садовое кольцо», считает, что снижение ставки на 1–1,5 пункта не станет переломным моментом: «Рыночная ипотека останется инструментом, все еще малоинтересным подавляющему большинству россиян. Для того, чтобы ситуация кардинально изменилась, ее ставка должна перестать быть заградительной и опуститься хотя бы до 15%».

Большинство экспертов сходятся во мнении, что тренд на снижение продолжится, но осторожно. «Мы прогнозируем, что ключевая ставка на предстоящем заседании ЦБ, вероятнее всего, снизится до уровня 18%. Однако это снижение не станет началом быстрого тренда, — говорит Архангельская. — Мы ожидаем существенную паузу в дальнейшем смягчении денежно-кредитной политики, как минимум, до января-февраля 2026 года».

Софронов ожидает, что к концу года ставка достигнет 16%, а Терехова — 17%: «По нашим прогнозам, к концу года ключевая ставка может опуститься до 17% годовых. Это уже более реалистичный уровень, при котором возможен рост продаж».

Риски и возможности

Главными рисками остаются инфляция и курс рубля. Александр Новокрещенов отмечает: «Тут все по классике: в любые кризисные моменты нужно адаптироваться, находить новые инструменты и двигаться. Продажи есть, увеличивать их можно, в целом, положительный настрой».

При этом снижение ставки может повысить инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости:

«Снижение ставки положительно скажется на инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, так как ставка влияет на кредитование, — объясняет директор по продажам компании «Север» — Если ставки будут снижаться, тогда будет выгоднее вкладываться в коммерческую недвижимость, чем, например, хранить деньги на вкладах».

Пока рынок недвижимости остается сегментированным: спрос концентрируется вокруг льготных программ, а массового оживления ждать рано. Но если ЦБ продолжит смягчение политики, к концу года можно ожидать постепенного восстановления активности — особенно в сегментах, где покупатели смогут позволить себе ипотеку или выгодные альтернативы.

Окончательное решение ЦБ 25 июля покажет, насколько регулятор готов поддержать этот тренд. «Конечно, дальнейшее снижение ключевой ставки неизбежно, поскольку экономика устала находиться в сложных условиях всю осень, зиму и весну. Многие прогнозируют снижение на 2-3%. Но узнаем настоящее значение только в пятницу», — резюмирует Шакова.