Строительство метро в новых районах сделает местную офисную недвижимость на 30% дороже

Продление линий метро для инвесторов — новый ориентир на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Девелоперы активно осваивают территории вдоль будущих веток, где формируются перспективные деловые кластеры. Согласно совместному исследованию MR Office, офисного направления MR, и консалтинговой компании IBC Real Estate, в столичных районах, где анонсировано продление линий подземки, стоимость офисных объектов может увеличиться до 30%.

До конца 2030 года власти столицы планируют ввести в эксплуатацию 31 станцию метрополитена. Об этом заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства заявил в интервью РБК. Сейчас ведутся работы на Рублево-Архангельской, Бирюлевской и Троицкой линиях, а также строится ряд станций в продолжение существующих линий за МКАД. Суммарно в этих локациях планируется построить более 1,5 млн кв. м офисов, а средняя цена квадратного метра уже превышает 250 тыс. рублей.

Транспортная доступность была и остается ключевым критерием стоимости недвижимости. По статистике, ставки аренды в бизнес-центрах в 5–10 минутах ходьбы от метро на 15–20% выше, чем в удаленных объектах. При этом даже в престижных локациях внутри Садового кольца встречаются офисы, не пользующиеся спросом из-за невыгодного расположения и несоответствия ожиданиям арендаторов.

«Эту тенденцию подтверждают и предпочтения инвесторов. Наш опрос показывает, что ключевыми параметрами выбора объектов являются локация и транспортная доступность — об этом заявили около 70% респондентов. Это важнее даже потенциальной доходности. При этом две самые популярные стратегии — покупка под сдачу в аренду или для перепродажи, которые в сумме выбрали три четверти опрошенных, предполагают приобретение объекта на старте», — отмечает Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR.

Таким образом, бизнес-центры в сложившихся районах с развитой инфраструктурой котируются выше, чем в удаленных локациях. Например, строительство дублера Ленинградского шоссе снизит нагрузку на район и даст дополнительный импульс к росту цен в локальных проектах, в числе которых офисный центр MIND.

Смещение фокуса на новые районы закономерно, отмечают аналитики. «Сегодня в сложившихся деловых субрынках, например, в Москве-Сити, ощущается острая нехватка доступных земельных участков. Как следствие, девелоперы рассматривают альтернативные территории в качестве перспективных локаций, и в самых востребованных из них цены на офисные помещения с момента старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию могут вырасти примерно на треть», — поясняет Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.

Перспективными выглядят районы в пределах Рублево-Архангельского радиуса — например, Хорошево-Мневники, где уже возводится офисный центр А-класса JOIS. Также стоит обратить внимание на зону ТТК-МКАД (юг) — там возводится деловой комплекс LINK. Динамику роста цен рядом с новыми станциями можно будет отследить на примере Троицкой линии, первый этап которой был завершен в сентябре.

Справочно:

MR работает с 2003 года и является одной из крупнейших компаний по объему строительства и продаж жилой и коммерческой недвижимости. Входит в число лидеров рынка по уровню инноваций и цифровизации, активно поддерживает культурные институции и значимые социальные события.

На различных стадиях реализации в Москве у девелопера находятся жилые проекты классов «бизнес», «премиум» и «делюкс», а также коммерческой недвижимости. Их общая площадь — 2,2 млн кв. м. В 2025 году компания объединила все офисные проекты компании под единым брендом MR Office, предложив рынку инновационный подход к созданию рабочих пространств. Основной акцент направление делает на гармоничную интеграцию архитектуры в городскую среду, применение ESG-принципов и создание комфортной экосистемы для бизнеса. В текущем портфеле более 10 проектов в ключевых бизнес-локациях Москвы общей площадью свыше 1 млн кв. м, в том числе уже анонсированные проекты iCITY, JOIS, MIND, LINK, BELL, One находящиеся на разных стадиях реализации.