Жилье: как высокие ставки по кредитам съедают экономию на стройматериалах

Медианная стоимость строительства квадратного метра жилья в России продолжает расти, достигнув в августе 2025 года максимальных значений в Москве — 143,7 тысячи рублей. Эксперты прогнозируют рост себестоимости строительства многоквартирных домов в 2025 году более чем на 6%, а в некоторых регионах этот показатель может достичь 8-9%.

«Парадокс нынешней ситуации в том, что затраты на строительство увеличиваются даже на фоне стабилизации цен на ряд основных стройматериалов», — отмечает вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз. После резкого скачка в 2022-2023 годах, когда цены на металл, бетон и другие материалы взлетели на 35-100%, рынок адаптировался к новым условиям поставок. НОСТРОЙ совместно с Минстроем, Минпромторгом и ФАС России создал рабочую группу, которая смогла довести позицию строителей до правительства и стабилизировать цены в острой стадии их роста.

Главными драйверами удорожания сегодня выступают совершенно иные факторы. По словам Антона Мороза, заработная плата дорожает быстрее строительства в целом. Дефицит кадров, особенно по ключевым специальностям вроде монолитчиков и каменщиков, достигает 40% на отдельных объектах. Логистические расходы также демонстрируют устойчивый рост — в некоторых проектах они подорожали более чем на 10% за год.

Но самый болезненный удар по стоимости строительства наносят условия проектного финансирования. По информации застройщиков, при стоимости проекта в 2 миллиарда рублей на обслуживание кредита уходит от 250 миллионов рублей, а по новым проектам эта сумма увеличится, так как ставки доходят до 15-17% годовых.

«Бремя обслуживания кредита проектного финансирования полностью обесценивает экономию от стабилизации цен на материалы, — констатирует Мороз.— Поэтому НОСТРОЙ выступает за субсидирование ставки по кредитам для жилищного строительства для регионов, чтобы сохранить там доступ к доступному жилью».

Застройщики оказались в сложной ситуации выбора. Можно строить быстрее, но платить больше сейчас, или растягивать стройку, синхронизируя темпы с медленным заполнением эскроу-счетов. Второй вариант позволяет сбалансировать выборку кредитных линий с поступлениями от покупателей, но увеличивает общие затраты на обслуживание долга.

«Текущая ситуация требует от строительного сообщества поиска новых подходов к оптимизации затрат, — отмечает вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз. — При росте ключевой ставки и ужесточении условий кредитования особенно важно повышать эффективность использования заемных средств и сокращать сроки строительства без потери качества».

Региональная картина демонстрирует значительную дифференциацию. Если в Москве и Санкт-Петербурге медианная стоимость строительства превышает 95-143 тысячи рублей за квадратный метр, то в регионах Северного Кавказа она составляет 26-55 тысяч рублей. Дальневосточные регионы занимают промежуточное положение с показателями 70-95 тысяч рублей.

Московская область с показателем 78,8 тысячи рублей за квадратный метр остается привлекательной альтернативой столичному рынку, хотя и здесь наблюдается устойчивый рост. Ленинградская область демонстрирует сопоставимые цифры — 84,7 тысячи рублей, что делает пригородное строительство основным направлением развития рынка доступного жилья.

Эксперты не видят предпосылок для снижения себестоимости в ближайшей перспективе. Даже временное удешевление отдельных материалов компенсируется ростом других статей расходов. Спрос на новые проекты заметно ослаб, что заставляет девелоперов быть особенно осторожными при планировании.

В этих условиях НОСТРОЙ рекомендует застройщикам сосредоточиться на повышении операционной эффективности и внедрении современных технологий строительства. «Приоритетными направлениями остаются стандартизация проектных решений в ИЖС и развитие промышленного домостроения, способного снизить зависимость от дефицитных трудовых ресурсов», — считает Антон Мороз.