Выбираем «вторичку»

Существует немало причин, по которым люди предпочитают покупать квартиры не в новостройках, а на вторичном рынке - в обжитых домах и в районах со сложившейся инфраструктурой. Помимо проверки юридической «чистоты» квартиры возникает масса вопросов, связанных с состоянием жилплощади. Как оценить, в какую сумму выльется новым владельцам приведение жилья в порядок, за что стоит переплачивать, за что нет, а каких квартир следует вообще избегать?

Возрастной ценз для дома

Первое, на что необходимо обратить внимание – это год постройки здания. По мнению большинства риэлторов, квартиры в домах постройки ранее 1930-х гг. – самые сомнительные варианты. Покупателей к жилью столь почтенного возраста зачастую привлекает удачное расположение в центре города и исторический антураж.

Но обычно на этом перечень плюсов заканчивается. В большинстве своем это здания дореволюционной постройки с крайне неудачными по современным меркам планировками. Кроме того, большинство построек этого периода возводилось с деревянными перекрытиями, которые уже серьезно изношены. Как правило, такие здания десятилетиями ждут капитального ремонта, и часто, так и не дождавшись, переводятся в категорию ветхого и аварийного фонда. Случаи полноценной комплексной модернизации довольно редки. Приобретая такую недвижимость, стоит тщательно взвесить все «за» и «против». Затраты на ремонт могут удвоить стоимость квартиры, а возможный статус памятника архитектуры сильно осложнит возможные перепланировки.

Более «молодая» категория жилья – так называемые «сталинки» постройки 1930-50-х гг. Номенклатурные дома, предназначенные для партийных работников, изначально имели статус элитного жилья и до сих пор пользуются популярностью среди покупателей «вторички».

«Сталинками интересуется около 30% клиентов, – констатирует Владислава Ведяшкина, менеджер по продажам агентства недвижимости «Капитал». – За прошедшие десятилетия у них сложилась репутация надежного, теплого и просторного жилья, к тому же расположенного в обжитых районах. Так что эти квартиры находят своего покупателя, как правило, среди людей среднего и старшего возраста».

Квартиры в зданиях этого типа отличают высокие (более трех метров) потолки, просторные комнаты, раздельные санузлы, наличие лифта. В строительстве использовались красный и силикатный кирпич, в послевоенное время – железобетонные блоки.

Если за «сталинками» до сих пор тянется шлейф элитарности, то панельные «хрущевки», которые целыми микрорайонами возводили в 1960-70-х гг., имеют прямо противоположную репутацию. Они печально известны слабой звуко- и теплоизоляцией, низкими потолками, крохотными кухоньками, отсутствием лифтов и мусоропроводов. Как отмечает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», на сегодняшний день постройки этого класса из-за неудачной планировки и небольшого метража считаются наименее ликвидными.

Хотя панельные пятиэтажки практически повсеместно являются самой бюджетной категорией вторичного жилья, на подобные варианты покупатели соглашаются только в случае крайней стесненности в средствах.

Следующая категория вторичного жилья – это панельные 9-14 этажные дома постройки 1970-1990-х гг. Во многих российских городах именно они составляют львиную долю всего жилого фонда. Неплохие планировки и метражи, раздельные санузлы, наличие лифтов и мусоропроводов при сравнительно умеренных ценах делает их подходящим вариантом для многих покупателей.

Наибольшей популярностью на вторичном рынке жилья пользуются кирпичные и монолитные дома, построенные не позднее начала 1990-х гг. Помимо приличного состояния коммуникаций, здания этого типа известны хорошей теплоизоляцией, удачными планировками и довольно высокими потолками.

Собственный ремонт или квартира «под ключ»?

При оценке внутреннего состояния жилья потенциальные покупатели обычно отталкиваются от собственных потребностей и финансовых возможностей. Те, кто не хотят тратить средства и время на ремонты, прицельно ищут варианты с готовой отделкой. Но всегда есть и такие, кто ставит себе целью приобрести квартиру подешевле вне зависимости от ее состояния, чтобы затем обустроить ее по своему вкусу.

«Одни клиенты приобретают жилплощадь без ремонта с тем, чтобы впоследствии самостоятельно заниматься этим вопросом. Другие же обращают самое пристальное внимание на отделку, так как планируют заезжать в квартиру сразу после ее приобретения. Таких покупателей примерно поровну, – сообщает Владислава Ведяшкина («Капитал»). – Отсутствие ремонта или низкая сохранность внутренней отделки при завышенной стоимости квартиры может служить обоснованным поводом для торга».

Определить, обоснована ли запрошенная продавцом цена квартиры «под ключ» и сколько в действительности стоит ремонт, включенный в ее конечную стоимость, можно самостоятельно. Достаточно лишь периодически просматривать такие базы данных, как «Циан» или «AVITO.ru», где сосредоточено огромное количество предложений по купле-продаже недвижимости».
Владислава Ведяшкина («Капитал») добавляет, что те, кто не желает вкладывать дополнительные средства в ремонт квартиры, может приобрести жилье с хорошим косметическим ремонтом по приемлемой стоимости, если найдется продавец, заинтересованный в срочной продаже. Такой хозяин обычно более уступчив. Однако искать подобный вариант порой приходится многие месяцы.

Окна на страже комфорта

Если покупатели ищут квартиру, не требующую дополнительных вложений, то одним из объектов пристального внимания должны стать окна. При прочих равных, более привлекательной выглядит квартира, в которой установлены современные пластиковые окна. Общеизвестно, что они сохраняют тепло в квартире, защищают от уличного шума и не пропускают сквозняки, так что их наличие частенько указывается в объявлениях о продаже жилья как дополнительный плюс.

«Будущие жильцы смогут оценить все преимущества энергоэффективных пластиковых окон лишь в том случае, если предыдущие владельцы не экономили на их установке», – говорит Антон Богданов, директор по маркетингу компании PROPLEX, первого российского разработчика и крупнейшего производителя оконных ПВХ-систем по австрийским технологиям.

Даже при поверхностном осмотре можно будет заметить некоторые характерные признаки низкого качества окна. Пожелтевшая рама, створки и подоконник говорит о некачественном ПВХ-профиле. Затруднения при открывании и закрывании створок наводят на мысли о деформации оконного блока или проблемах с фурнитурой. А если при взгляде на окно снаружи в стыке между окном и стеной видна монтажная пена – явно была нарушена технология установки. Все это – сигналы того, что такое окно вскоре придется менять.

Разумеется, завышение цены квартиры в этом случае является необоснованным, так как в дальнейшем придется потратиться на установку качественных оконных систем. Стоимость остекления двух-трехкомнатной квартиры составит не менее 50-75 тыс. руб. – именно на такой скидке можно обоснованно настаивать при торге.

«Если балкон или лоджия не остеклены либо имеется старое одинарное остекление в рамах из дерева или алюминия, то ко всем расходам придется прибавить также затраты на установку современных балконных систем, – считает Антон Богданов (PROPLEX). – Такие системы ПВХ-профилей, как PROPLEX-Балкон, благодаря возможности использовать «теплый» двухкамерный стеклопакет шириной до 22 мм, позволяют сделать пространство балкона не просто местом для хранения ненужных вещей, а полноценным продолжением жилой площади».

Коммуникации тоже важны

Оценивая потенциальные затраты на предстоящие ремонтные работы, также следует обратить внимание на состояние инженерных систем. Как правило, в домах возрастом более 20-30 они являются проблемной зоной.

По мнению многих риэлторов, добавляет «баллов» объекту недвижимости хорошее состояние труб горячего и холодного водоснабжения, а также электропроводки. А вот газовая колонка, в силу сложившихся в прошлые годы стереотипов, способна отпугнуть будущих жильцов. Впрочем, действительно опасными могут быть лишь старые газовые колонки. Современные же модели с функцией контроля пламени и регулирующей автоматикой позволяют не зависеть от отключений горячего водоснабжения.

Еще одной «болевой точкой» являются радиаторы отопления. На внутренней поверхности чугунных и стальных батарей за долгие годы службы скапливаются отложения и ржавчина, что сильно снижает их теплоотдачу. Из-за этого в зимнее время жильцы квартиры будут мерзнуть, хотя по трубам поступает нормативное количество тепла. Установка современных радиаторов и сопутствующей запорной арматуры обойдется не менее 10 тыс. руб. в расчете на одну комнату, включая материалы и монтаж. Если такие работы не были в свое время произведены продавцами, можно рассчитывать на определенную скидку с цены квартиры.

Дополнительные преимущества

Качество напольных покрытий, межкомнатных дверей, отделки стен в жилых комнатах и коридорах – все это может стать предметом изучения и торга. Но на большие скидки стоит рассчитывать, только если пол ветхий и нуждается в полной переделке. Состояние обоев никто не принимает во внимание – всё равно в большинстве случаев новые хозяева их переклеивают «под себя».

Следует обратить внимание и на состояние потолков. Многим потенциальным покупателям нравится наличие многоуровневых или натяжных потолков со встроенными точечными светильниками. Однако надо помнить, что для владельцев квартиры – это лишний повод оправдать завышенную цену.

На состояние ванной комнаты и туалета покупатели, ищущие готовые для проживания варианты, обращают самое пристальное внимание. Дело в том, что ремонт этих помещений весьма дорог, трудоемок и требует немало времени. Кроме того, его не так-то просто провести в уже заселенной квартире.

«Еще одним преимуществом для покупателей недвижимости из вторых рук является встроенная мебель, – считает Владислава Ведяшкина («Капитал»). – Кухонные гарнитуры, шкафы-купе и встроенные прихожие, удачно вписанные в планировку квартиры, позволяют рациональнее распорядиться жилым пространством и при этом почти не сказываются на итоговой стоимости. Сколько-нибудь значимым образом повлиять на цену продажи способны лишь внутренняя отделка жилья премиум-класса, где на дизайнерские работы владельцем были потрачены действительно внушительные суммы».

В вопросе приобретения недвижимости трезвый расчет всегда лучше импульсивного порыва. Поэтому не стоит полагаться лишь на собственную интуицию, равно как не надо слепо доверять риэлтору. Тем, кто планирует «поднять квартиру из руин», уже на этапе осмотра объекта разумно привлечь специалиста-ремонтника, который сможет объективно оценить объем и стоимость предстоящих работ, связанных с приведением помещений в надлежащий вид. Тем же, кто ищет вариант «под ключ» избежать переплат поможет тщательное сравнение цен на аналогичные квартиры.

Пресс-служба производителя оконных систем PROPLEX