О выгодных инвестициях в коммерческую недвижимость

В Москве люди, желающие выгодно инвестировать в недвижимость сумму, не превышающую 100 тыс. долл., обычно обращают внимание на жилой сектор. Однако сегодня, когда идет активное обсуждение ситуации с ценами на квартиры, а именно возможности их снижения, имеет смысл обратить внимание на коммерческую недвижимость - офисы, магазины, помещения свободного назначения, склады, производственные площади. Их окупаемость при сдаче в аренду варьируется в столице в среднем в пределах 3,5-6 лет.

Что нужно учитывать при покупке объекта коммерческой недвижимости с целью дальнейшей выгодной сдачи в аренду?

Прежде всего - общие тенденции на рынке недвижимости, особенности деятельности в этом направлении органов государственной власти и спрос конкретных арендаторов в данном сегменте рынка.

В настоящее время наиболее рентабельны вложения в магазины и офисы, менее - в склады и производства. Кроме того, заметен рост количества профессионально управляемых объектов всех типов коммерческой недвижимости. Поэтому положение мелких собственников в ряде случаев становится менее уверенным. К примеру, гораздо привлекательней арендовать под офис помещение в новом специально построенном для этих целей центре с адекватными профилю инженерными системами, чем за те же деньги помещение в жилом доме. Склад, расположенный в подвале жилого дома, с неудобными подъездами для транспорта явно уступает профессиональному складу на охраняемой территории.

Внимательно изучив ситуацию, можно прийти к выводу, что в аренду чаще предлагают площади минимум от 200 кв. м, а спрос велик на маленькие помещения - от 10 до 15 кв. м. Широко представленные объекты-гиганты, а также многочисленные сетевые продуктовые и промтоварные супермаркеты никогда, по мнению автора, не сделают ненужными небольшие торговые точки в удобных для потребителя местах.

Что касается государственных и муниципальных органов власти, то они активно меняют положение дел на рынке коммерческой недвижимости, предлагая все новые условия выдачи разрешений на осуществление различных видов деятельности. Например, меры, принятые по отношению к торговле у станций и в метро, безусловно, нарушат планы нынешних владельцев торговых павильонов.

Для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учитывать основное в данном случае качество - способность приносить доход тому, кто ее использует. Выбирать объект надо так, чтобы удовлетворить требования будущих арендаторов, конкретного направления их бизнеса. Помещения, в разной степени удовлетворяющие этим требованиям, принесут соответственно и разный доход. Не учитывая подобных рекомендаций, можно оказаться в числе собственников, постоянно ищущих арендаторов и терпящих убытки. Необдуманный выбор объекта для инвестирования очень рискован. Какие же конкретные варианты существуют в Москве для вложения суммы менее 100 тыс. долл. в коммерческую недвижимость?

Мечта многих коммерсантов - торговые павильоны около станций метро. Арендные ставки за 1 кв. м в подобных сооружениях доходят до 3-4 тыс. долл. в год. Поскольку затраты на их постройку относительно невелики, такой проект кажется сверхрентабельным. Но с учетом изменившегося порядка выдачи разрешений на подобное строительство, а также непрозрачности процесса оформления прав аренды на землю и многочисленных согласований в различных организациях этот вариант представляется сложно реализуемым.

Другая имеющаяся на рынке возможность - покупка в собственность небольшого нежилого помещения под магазин или офис. Правда, в рамках рассматриваемой суммы выбор невелик и в основном представлен оформленными как объекты недвижимости павильонами (а зачастую и неоформленными) и выведенными из жилого фонда квартирами. Поэтому при покупке необходимо скрупулезно проверять юридические аспекты сделки, а также точно прогнозировать, какого арендатора в будущем данный объект заинтересует. Например, под офис в аренду в основном требуются помещения в пределах Центрального административного округа (кольцевой линии метро или не далее двух остановок от нее по радиальной ветке), рядом с метро (не более 10 минут пешком), в легко находимых местах, с окнами, телефоном и входом в Интернет, не требующие значительного ремонта, а при расположении в жилом доме имеющие отдельный вход. Небольшие торговые площади пользуются спросом во всех районах Москвы, но в основном находящиеся на видных с дороги, проходимых и проездных местах. Каждый метр в расстоянии до метро может изменять арендную ставку.

Как отдельный вариант можно рассмотреть и покупку подвального помещения. Цены на них обычно значительно ниже, чем, например, на объекты на первом этаже, но есть существенные ограничения по их использованию: продуктовые магазины и парикмахерские в подвалах находиться не могут (на их деятельность практически невозможно получить официальное разрешение). Промтоварные магазины (включая хозяйственные) там располагать разрешено, правда, спрос на них значительно ниже. Сетевые компании, которые зачастую являются наиболее выгодными клиентами, предпочитают арендовать помещения с витринами, то есть не подземные. Другим вариантом использования подвала является обустройство кафе или игрового клуба, но только в административном здании или пристройке к жилому дому, а не под квартирами (иначе гарантированы проблемы с жильцами).

Распространенный вариант - покупка квартиры на первом этаже с последующим выводом ее в нежилой фонд. Здесь к стоимости помещения прибавляются затраты на изменение его целевого назначения, согласование и обустройство отдельного входа, согласование переоборудования и перепланировки, а также на ремонт. Это удлиняет срок начала сдачи объекта в аренду (до полугода), снижая рентабельность всей операции.

Еще одна возможность - покупка нежилого помещения на этапе строительства. Здесь есть два подводных камня: трудность определения выгодности расположения (если, например, идет застройка нового жилого района и предлагаемое помещение находится на первом этаже), а также проблематичность определения реальных сроков окончания строительства. Поэтому точно рассчитать рентабельность не всегда легко.

И наконец, вариант, не относящийся непосредственно к покупке, - выкуп прав аренды на нежилое помещение в муниципальной собственности. Сумма сделки тут существенно ниже, чем при покупке (как правило, от 200 до 1,5 тыс. долл. за 1 кв. м), но получить права удастся только на временное использование (сейчас это в основном аренда на срок до 5 лет). Кроме того, возможны трудности с оформлением договоров с арендаторами (точнее, в данном случае субарендаторами). Городские власти не приветствуют сдачу своих площадей в субаренду. Поэтому на практике оформляют договор на аренду порядка 80 % всего помещения. Сложно рассчитать и будущие платежи городу, так как арендная ставка постоянно растет (например, в 2000-2002 годах по некоторым помещениям она увеличилась в четыре раза).

Как узнать, через сколько лет нежилое помещение себя окупит? Рассмотрим это на конкретном примере (расчет является примерным, без учета затрат на налоги и т. п.). Допустим, поступило предложение приобрести подвальное помещение площадью 35 кв. м в жилом доме с отдельным входом, расположенное в 10 минутах ходьбы от станции метро. Проходимость в среднем - 3 тыс. человек в сутки. Проанализируем, как возможно сдать такой объект в аренду.

Расположение сразу исключает организацию продовольственного магазина, парикмахерской, медицинского кабинета, кафе, зала игровых автоматов. Остается такой вариант, как промтоварный магазин, а также некоторые другие. На каких клиентов рассчитывать? Витрин нет, поэтому сетевые компании придется исключить, то есть основные клиенты в данном случае - представители малого бизнеса, возможно, без большого опыта работы. Вероятные риски - долгий поиск арендаторов и частая их смена. С учетом площади арендная ставка может варьироваться в пределах 300-400 долл. за 1 кв. м в год. Чтобы сдать помещение в аренду, вероятно, понадобится около двух месяцев. Кроме того, потребуются расходы на рекламу, поскольку агентства недвижимости вряд ли заинтересуются таким небольшим объектом. Если окупить его нужно за четыре года, следует проанализировать, как может развиваться ситуация. Допустим, опасения подтвердятся и за этот срок сменятся три арендатора. Если каждого из них пришлось искать по два месяца, тратя по 500 долл. на рекламу, получим арендную плату не за 48 месяцев, а за 42, учитывая израсходованные 1,5 тыс. долл. Таким образом, за четыре года будет порядка 41,5 тыс. долл. Делим это число на 35 (количество метров) и получаем сумму около 1,18 тыс. долл. - ту стоимость 1 кв. м при покупке, выше которой не имеет смысла платить, если надо окупить помещение в указанный срок.

Приведенные выше расчеты свидетельствуют о том, что инвестор на рынке коммерческой недвижимости должен обладать достаточно широким кругозором и большим объемом знаний. В данной ситуации может помочь обращение к профессиональным риелторам, оценщикам и компаниям, аккумулирующим усилия мелких инвесторов для приобретения крупных объектов и предлагающим в дальнейшем профессиональное управление коммерческой недвижимостью. Надеемся, что приведенные данные помогут потенциальным инвесторам, желающим вложить свои деньги в недвижимость, выбрать наиболее выгодные варианты.