Нюансы устройства и эксплуатации трубопроводных коммуникаций в офисных центрах

Для проектировщиков и инженеров по эксплуатации бизнес-центр – это не просто здание, адаптированное для офисной деятельности. Это настоящий живой организм, содержащий множество систем и коммуникаций, каждая из которых нуждается в особом внимании на всём протяжении жизненного цикла здания. От их безупречной работы во многом зависит привлекательность офисного центра для арендаторов и, следовательно, его успешность и прибыльность для владельцев.

Переплетение сосудов

В любом офисном здании можно выделить несколько типов инженерных систем, обеспечивающих всесторонний комфорт работников и посетителей:

- горячее и холодное водоснабжение;

- канализация и водоотведение (в том числе атмосферных осадков);

- теплоснабжение, вентиляция и кондиционирование;

- электроснабжение;

- слаботочные сети (охранные, противопожарные, интернет-линии).

Нужно учитывать, что современные бизнес-центры, как правило, – многофункциональные сооружения. К примеру, высотные здания ММДЦ «Москва-Сити» на Пресненской набережной наряду с офисными площадями вмещают конференц-залы, заведения общепита и сферы услуг, жилые апартаменты и гостиницы, фитнес-центры, торгово-развлекательный комплекс, подземные паркинги и т.п. Всё это накладывает дополнительные нагрузки на инженерные системы, многократно увеличивая их сложность.

В наших климатических условиях при проектировании и строительстве офисной недвижимости наибольшее внимание приходится уделять системам, ответственным за поддержание комфортного микроклимата. На отопление и кондиционирование приходится более 70% энергопотребления типичного бизнеса-центра.

Теплоснабжение в офисных зданиях может быть реализовано двумя способами. Бюджетный путь – это традиционное водяное отопление от городских теплоцентралей. На вводе в здание устраивается тепловой пункт, от которого прокладывается разводка трубопроводов отопления и горячего водоснабжения.

К примеру, московское представительство Siemens располагается в шестиэтажном бизнес-центре класса «А+», который обеспечивается теплом и горячей водой с помощью индивидуального теплового пункта, оборудованного энергоэффективными насосами GRUNDFOS серий TPE и TPED.

Центральное кондиционирование - управление всеми аспектами микроклимата

Более дорогой и продвинутый вариант – это центральное кондиционирование, которое подразумевает управление всеми аспектами микроклимата и поддержание комфортной температуры как в зимний, так и летний период с помощью одной системы.

«Сегодня в России наиболее популярное решение – это традиционные системы «чиллер-фанкойл». В них теплоноситель (вода или антифриз) охлаждается в чиллере и далее циркулирует по системе трубопроводов через фанкойлы, установленные в помещениях, - отмечает Федор Калашников, технический директор EMERSON в России и СНГ. – Менее распространены VRF-системы, в которых между внешним блоком и несколькими внутренними блоками циркулирует хладагент.

Доля таких систем в последние годы растёт, они считаются более энергоэффективными, но и несколько более дорогими. Кроме того, у них есть ограничения по длине магистралей и перепаду высот, а значит и по холодопроизводительности. Ещё один нюанс состоит в том, что трассу VRF по объекту прокладывают квалифицированные холодильные монтажники, а в случае с системой «чиллер-фанкойл» этим занимаются сантехники. Однако, как свидетельствует опыт компании Emerson, по всему миру поставляющей компрессоры и прочие комплектующие для климатических систем, оба решения имеют безусловное право на жизнь. А итоговая стоимость, надежность и эксплуатационные затраты систем центрального кондиционирования зависят от многих фактов: в первую очередь от характеристик конкретного объекта и вкусовых пристрастий заказчика, а также от качества проектирования, монтажа и настройки оборудования».

В современных офисных зданиях неотъемлемой частью инженерных коммуникаций являются автоматические системы пожаротушения. Сергей Чернявский, главный инженер компании ООО «Альянс «Комплексная безопасность», рассказывает, рассказывает, что, как правило, в коммерческой недвижимости используются спринклерные системы противопожарной безопасности. Разветвлённая сеть трубопроводов монтируется на каждом этаже и в каждом помещении здания – под навесными потолками или открытым способом. В них постоянно должно поддерживаться давление за счёт работы насосного оборудования, чтобы при срабатывании спринклерной системы очаг возгорания был быстро локализован. В упомянутом выше представительстве Siemens давление в сплинкерной системе поддерживается установкой пожаротушения Hydro MX на базе насосов Grundfos серии CR.

Наконец, нельзя не упомянуть и системы отвода бытовых, технических и ливневых стоков, проектирование которых в высотных офисных зданиях представляет немалые трудности. Самотёчные системы, применяемые в жилой и торговой недвижимости, не всегда удовлетворяют требованиям надёжности и пропускной способности. В таких случаях приходится использовать компактные насосные установки, которые накапливают стоки, а затем с помощью встроенного насоса перекачивают их под давлением в центральный коллектор. В здании представительства Siemens эта задача решается с помощью компактных насосных установок Sololift2, а из цокольного этажа, находящегося ниже уровня канализационной системы, стоки откачивают установки Multilift MD.

Вдохнуть жизнь в здание

Чтобы офисное здание начало функционировать как единый организм, все коммуникации и трубопроводы должны быть правильно и качественно смонтированы. Так что прокладка внутренних инженерных систем считается одним из наиболее трудоёмких и ответственных этапов строительства.

Задачу усложняет ещё и то, что на строящемся объекте одновременно работает множество компаний, специализирующихся на монтаже разных типов коммуникаций. Электрики прокладывают силовые линии и «слаботочку», рядом идёт сборка воздуховодов, спринклерных систем и фреоновых трасс – все эти процессы должны координироваться между собой и следовать чётким графикам.

В конечном итоге соблюдение жёстких сроков выполнения монтажных работ и надёжность проложенных коммуникаций зависят не только от профессиональной подготовки специалистов, но и от их технического оснащения, используемых технологий и инструментов.

К примеру, наиболее привычная в российском строительстве технология устройства спринклерных противопожарных сетей – это использование стальных труб диаметром от 65 мм, которые соединяются сваркой и резьбой. Современной альтернативой, позволяющей многократно увеличить скорость работ без ущерба для качества, является применение разъёмных муфтовых соединений.

«Этот метод быстрого монтажа, широко распространённый в Европе, требует применения специальных инструментов, чтобы на концах труб накатывать желобки, соответствующие фиксирующим выступам муфты, – рассказывает Андрей Макаров, директор российского подразделения бренда RIDGID (часть компании EMERSON), ведущего мирового производителя профессионального инструмента для строительно-монтажного, сантехнического и промышленного секторов. – Например, желобонакатчик RIDGID 915 способен работать с трубами из чёрной и нержавеющей стали, а также меди, причём может накатывать желобки на уже смонтированных трубопроводах на расстоянии всего 90 мм от стен или перекрытий».

Монтаж холодильного контура систем кондиционирования – также весьма ответственная и трудоёмкая процедура. Если трубопроводы между чиллерами и фанкойлами собираются из стальных труб на сварке и резьбе, то фреоновые трассы для VRF-систем прокладываются медными трубами, которые соединяются пайкой. При этом от качества исполнения ручных операций по резке, гибке и соединению труб во многом зависит срок службы оборудования стоимостью в сотни тысяч и миллионы рублей.

«Для резки медных труб, применяемых в системах кондиционирования, обязательно использование специальных роликовых труборезов. В отличие от ручной пилы или болгарки, они не деформируют трубу, не создают стружки и оставляют идеально ровный срез», – говорит Тимур Кучумов, инженер по продажам самарской компании ООО «ТехноВита», поставляющей в Поволжский регион высококачественные инструменты и оборудование.

В частности, для работы в ограниченном пространстве эксперт рекомендует труборезы с трещоточной рукояткой и автоподачей. Если речь идёт о прокладке протяжённых фреоновых магистралей на объектах большой площади, то на первый план выходит высокая скорость работ при сохранении стабильного качества. В таком случае не сорвать график помогут труборезы с электроприводом, такие как портативный станок RIDGID 122, который не только режет, но и обрабатывает отрезанную кромку трубы – чистит, зенкует и удаляет заусенцы.

Тимур Кучумов («ТехноВита») также напоминает, что при прокладке фреоновых трасс недопустимы перегибы труб при поворотах, что приводит к проблемам в циркуляции хладагента и перегрузкам компрессорного оборудования. Чтобы гнуть трубы под нужным углом без заломов, профессиональные монтажники используют рычажные или гидравлические трубогибы.

Безупречная работа на многие годы

Когда бизнес-центр сдан в эксплуатацию и его начинают этаж за этажом заселять арендаторы, в жизненном цикле здания наступает новый этап. Теперь всё внимание обслуживающего персонала сосредоточено на том, чтобы все инженерные системы работали без перебоев и, по возможности, экономили ресурсы и электроэнергию.

По мнению Александра Дробота, главного инженера управляющей компании бизнес-центра «Пять морей» (Ростов-на-Дону), для грамотной эксплуатации здания важно организовать сбор данных обо всех инженерных сетях с помощью современных систем диспетчеризации. Мониторинг в режиме реального времени помогает получать оперативную информацию о режимах работы насосного, климатического и прочего электрооборудования на каждом этаже здания, у каждого арендатора, и предупреждать возникновение нештатных и аварийных ситуаций.

Ещё один важный момент – это своевременное сервисное обслуживание оборудования и неукоснительное выполнение всех регламентных процедур на трубопроводных коммуникациях.

Так, в ежегодной профилактике нуждаются системы водяного отопления. Трубопроводы должны быть очищены от накопившихся минеральных отложений промывкой с использованием химических реагентов и аппарата высокого давления. Также для тестирования герметичности всех соединений  необходимы гидравлические испытания (опрессовка) при давлении не менее 1,25 от рабочего.

Системы центрального кондиционирования и вентиляции, работающие в круглогодичном режиме, также нуждаются в сервисном обслуживании. Специалисты рекомендуют проводить до 4 плановых сервисов в год, чтобы продлить ресурс оборудования.

В перечень работ обычно входят:

- очистка решёток, воздушных фильтров и теплообменников;

- проверка работоспособности, прочистка и дезинфекция дренажной системы;

- проверка уровня масла в компрессорах (при необходимости тест на кислотность);

- проверка автоматики и систем управления, всех электрических соединений, измерение рабочих и пусковых токов при работе оборудования;

- проверка оборудования на утечку хладагента (при необходимости дозаправка).

Немало проблем может принести и неисправная канализация. Здесь необходимо не только регулярное обслуживание, но и наличие аварийных служб для оперативной ликвидации возможных засоров, которые в высотных зданиях становятся настоящей катастрофой.

«Внутренняя канализационная система нашего бизнес-центра собрана на основе современных чугунных труб, которые характеризуются долгим сроком службы, высокой надёжностью и ремонтопригодностью. Типичные диаметры сточных трубопроводов – 110 и 150 мм, канализационные выпуски из здания – диаметром 200 мм, – рассказывает Сергей Евстафьев, главный энергетик управляющей компании «Лидер», обслуживающей бизнес-центр Leader Tower (г. Санкт-Петербург). – Поскольку Leader Tower сдан в эксплуатацию недавно, арендаторы и покупатели всё ещё ведут интенсивные отделочные работы. Так что нашей эксплуатационной службе приходится регулярно сталкиваться с попаданием в трубопроводы строительного мусора. Ещё одной проблемой является плохая работа жироуловителей в кафе и ресторанах, которые располагаются в здании. В результате прочистка внутренней канализации может требоваться до нескольких раз в месяц. Для этих целей мы используем гидродинамическую машинку RIDGID серии КJ, которая быстро ликвидирует засоры и эффективно очищает внутреннюю поверхность труб от загрязнений любого происхождения».

Российские девелоперы всё ещё находятся в стадии накопления опыта в строительстве и эксплуатации деловой недвижимости высокого класса. Но за последнее десятилетие в этом направлении достигнут внушительный прогресс: по инженерному и техническому оснащению многие недавно возведённые у нас бизнес-центры не уступают проектам, реализованным в крупнейших деловых центрах мира. Во многом это стало возможно благодаря широкому использованию новейших материалов, технологий