«Нетипичный» капремонт

Сегодня в России, в соответствии с законом № 185-ФЗ и при финансовой поддержке «Фонда содействия реформированию ЖКХ», реализуется масштабная Федеральная программа капремонта многоквартирных жилых зданий. Принять в ней участие собираются многие собственники. Именно они и должны решить, какие работы необходимо провести. Однако не все понимают, какого именно ремонта требует их дом. Облегчает задачу то обстоятельство, что большинство российских многоэтажек принадлежат к типовым сериям. Поэтому для проведения их ремонта были разработаны соответствующие типовые проекты. Тем не менее, здания, принадлежащие к определенным «эпохам» отечественного домостроения, почти всегда требуют индивидуального подхода. В первую очередь речь идет о «сталинках» и «хрущевках», которые часто находятся в весьма плачевном состоянии.

 Сразу оговоримся: согласно закону 185-ФЗ, на средства Фонда могут производиться не любые работы. Программой предусмотрен ремонт внутридомовых инженерных коммуникаций, лифтового оборудования, крыш и подвальных помещений, а также утепление и ремонт фасадов.

Наиболее характерной особенностью всех зданий «преклонного» возраста, пожалуй, является значительный износ коммуникаций. Как правило, ремонтировать их нужно каждые 20-30 лет. Что уж говорить о домах возрастом в 40-50 лет, а тем более — довоенной постройки. Это один из самых сложных и затратных участков работ. Особенно учитывая, что реконструкция коммуникаций сегодня не ограничивается заменой изношенных труб или проводки.

Многие здания технически устарели и требуют серьезного переоборудования. Например, большинство российских домов, главным образом построенных до 1990 года, не соответствуют современным стандартам энергоэффективности, особенно в части отопления. «В российском ЖКХ средний расход энергии составляет 229 кВт/м² в год, тогда как в странах ЕС — 77 кВт/м²», — отмечает мэр Москвы Юрий Лужков[1]. Объясняется это просто. Как известно, в холодное время года топят в наших домах всегда «на полную катушку», даже если на улице оттепель. Причем у жителей нет возможности даже убавить жар отопительных радиаторов. Единственное спасение — открыть форточку. К тому же, с января 2010 года отдаваемое улице лишнее тепло люди должны еще и оплачивать. Ведь расчеты за отопление, в соответствии с требованиями принятого недавно закона «Об энергосбережении», теперь повсеместно производятся не по нормативу, а по счетчику.

Решить проблему можно только оснастив в ходе ремонта отопительную систему средствами тепловой автоматики. Например, индивидуальный тепловой пункт позволяет регулировать температуру горячей воды в системе в зависимости от колебаний уличной температуры. Также, согласно действующим сегодня в нашей стране нормативам, на всех батареях должны стоять автоматические радиаторные терморегуляторы. Они предназначены для поддержания в комнатах постоянной температуры, комфортной для их обитателей.

Если собственники смогут регулировать свое теплопотребление, это не только повысит комфорт проживания, но и благоприятно скажется на состоянии их кошельков. Но для получения реального, ощутимого эффекта нужно рассматривать все факторы энергосбережения в комплексе и учитывать это при проведении капитального ремонта. «В одном из московских домов утеплили фасад, но не установили регуляторы тепловой энергии. В результате так и не удалось снизить расходы жильцов на отопление. И это при том, что нынешней зимой в квартирах температура воздуха достигала порой 40 градусов», - приводит пример региональный директор отдела тепловой автоматики по Югу РФ компании «Данфосс» Павел Поволоцкий.

«Сталинки»

 Эти дома внешне довольно добротные, однако их коммуникации иногда изношены практически на 100%. Да и проектировались они уже давно. Например, домовые электросети рассчитаны на нагрузку в 3-4 кВт на квартиру. В 1930-40-е годы этого было вполне достаточно, а вот сегодня явно мало — пробки может выбить даже при включении пылесоса, не говоря уже о стиральной или посудомоечной машине. Это настоящее бедствие для жителей таких зданий. «Мой дом — сталинской постройки, — рассказывает Татьяна Лежнева из Астрахани (ул. Ленина). — Регулярно случаются перебои в электросети. Периодически вылетают пробки. Проводка проложена очень давно, изоляция рассохлась, провода «коротят». Своими силами нам всю электропроводку не поменять, вся надежда на федеральную программу капремонта».

Во многих «сталинках» изначально не предусмотрено централизованное горячее водоснабжение, поэтому в квартирах установлены газовые «колонки». Некоторые считают это неудобством. Кроме того, старые «колонки» не отвечают современным стандартам безопасности и требуют замены. Часто в серьезном ремонте нуждается система отопления и водоснабжения, уже давно отслужившая свой срок.

Еще одна проблема таких зданий — изношенное лифтовое оборудование. Как правило, требуется не только замена кабины, но также полная реконструкция шахты. Кроме того, старые электродвигатели и автоматика создают немало шума и отличаются повышенным потреблением электроэнергии. Кстати, они являются одной из причин недостатка электрической мощности в квартирах, т.к. создают немалую нагрузку на домовую электросеть, отбирая у жильцов драгоценные киловатты. Современные же двигатели намного более экономичны. Например, компанией «РУСЭЛПРОМ» был разработан безредукторный привод для лифтов, позволяющий на 40-60% снизить их энергопотребление. Не говоря уже о том, что такие лифты практически бесшумны и имеют плавный ход.

Не менее актуальны в наши дни и лифтовые кабины со специальным антивандальным покрытием, устойчивым к механическим воздействиям. Ведь в случае повреждения облицовки жителям дома придется менять или ремонтировать ее уже полностью за свой счет, т.к. государство выделяет деньги только в рамках программы и один раз.

К сожалению, федеральная программа капремонта не позволяет полностью реконструировать «сталинки». Так, одна из основных проблем этих домов — деревянные внутренние перекрытия — остается нерешенной, т.к. их замена не входит в перечень работ, регламентированный законом № 185-ФЗ. Поэтому собственникам следует максимально использовать возможности, предоставляемые программой, дабы минимизировать свои будущие расходы на ремонт.

 «Хрущевки»

 В основном это панельные пятиэтажки с квартирами компактной планировки. Хотя этажность может и варьироваться, а сами дома бывают кирпичными. Но все они требуют сегодня ремонта, т.к. изначально не были рассчитаны на длительную эксплуатацию.

Кроме того, жильцы «хрущевок» испытывают значительный дискомфорт из-за плохой теплоизоляции, характерной для этих зданий. Летом в большинстве квартир очень жарко – страдают граждане с хроническими сердечными заболеваниями, зимой холодно – приходится включать электрообогреватели. Поэтому реконструкция «хрущевок» предполагает, прежде всего, утепление и облицовку фасадов.

Нужно заметить, что фасадные работы могут полностью преобразить дом и сделать его вполне современным. Например, сегодня делают утепление не только путем оштукатуривания, но также с применением защитно-декоративного экрана — это т.н. вентилируемые фасады. Встречаются и нестандартные технологии. Например, в Екатеринбурге для окраски некоторых домов было успешно использовано инновационное покрытие «Термо-шилд», разработанное для защиты космических аппаратов. Оно способно повысить теплоизоляционные свойства стеновых панелей на 60%.

Как правило, пятиэтажкам необходим ремонт кровли, иногда с полной ее заменой. Для этого сегодня применяется не только традиционный битум, но и гидролон, стеклоизол, металлочерепица. Замусоренные водостоки при реконструкции демонтируются, взамен устанавливаются новые внешние трубы большего диаметра.

Высокая степень износа домов такого типа иногда вызывает необходимость усиления фундамента и каркаса здания. Больше всего претензий к «хрущевкам» 335-й серии с неполным каркасом. В этом проекте был выявлен дефект еще в середине 60-х, но к тому времени по всей России уже выросли целые кварталы таких домов. Они имеют ряд несущих колонн по центру здания, тогда как в домах с полным каркасом колонны располагались еще и вдоль наружных продольных стен, что значительно усиливало конструкцию. Специалисты оценивают срок эксплуатация 335-х всего в 50 лет, и это только при условии регулярных плановых капремонтов. Сегодня найдено решение этой проблемы путем установки дополнительных опорных колонн, что позволяет продлить время жизни здания еще на 40-50 лет.

Интересную технологию укрепления «хрущевок» применяют в Омске. Здесь не строят внешние опоры, а перераспределяют и оптимизируют нагрузки на существующие несущие конструкции здания. Достигается это путем установки дополнительных внутренних опорных балок. Примечательно, что все работы проводятся без отселения жильцов. «В Омске 170 домов такого типа, — говорит мэр города Виктор Шрейдер. — Чтобы их усилить, требуется около 665 млн. рублей. По срокам мы готовы сделать все в течение двух лет»[2].

 Из ряда вон

Очень часто серьезный ремонт нужен и домам более поздних серий, в том числе многоэтажным. Особого внимания заслуживают здания, построенные в городах средней полосы России и севернее по так называемым «южным» проектам. Почему в регионах с холодной зимой возводились здания, предназначенные для бесснежного юга, теперь уже не выяснить. Но это не облегчает жизнь их обитателям. «Из-за особенностей конструкции фасада в нашем доме промерзают стены. Зимой температура воздуха в общих холлах близка к уличной, т.к. лестничная клетка вместо окон имеет незастекленные проемы, — рассказывает заместитель председателя ТСЖ «Вече» (г. Великий Новгород) Татьяна Овчинникова. — За все эти неудобства мы должны еще и расплачиваться. Из-за особенностей конструкции нашему дому теплосетью был присвоен самый большой коэффициент теплопотерь — 1,32. Это значит, что за отопление мы должны платить почти в полтора раза больше, чем все остальные. Поэтому, получив деньги на ремонт, мы в первую очередь установили в доме индивидуальный тепловой пункт Danfoss и теплосчетчик. Теперь у нас появилась возможность регулировать свое теплопотребление и самостоятельно подогревать воду для ГВС, вместо того, чтобы покупать ее у теплосети. В дальнейшем мы планируем провести работы по утеплению здания и установить радиаторные терморегуляторы на батареях».

Иногда уже в ходе ремонта выясняется, что некоторые дома находятся в гораздо более запущенном состоянии, чем это отражено в проекте. «Когда мы прошлым летом вскрыли крыши, — рассказывает инженер ТСЖ «Микрорайон 1» Валерий Лебедев (г. Ахтубинск), — то обнаружили многочисленные обрушения плит. Требовались долгосрочные работы, для которых нужен башенный кран, а его у нас не было. Чтобы решить вопрос в экстренном порядке, мы обратились за помощью к городской администрации». Этот пример лишний раз подтверждает известную истину: под лежачий камень вода не течет. Только инициатива и активные действия самих собственников позволят получить от ремонта ожидаемый результат.

Конечно, есть еще много нюансов, характерных для зданий того или иного типа. Рассмотреть их все, пожалуй, невозможно. Мы остановились на проблематике, знакомой сегодня жителям практически каждого российского региона. Однако следует помнить, что, несмотря на наличие многих схожих проблем, каждый дом имеет индивидуальные особенности. И никто не знает о них больше самих жильцов. За ними и последнее слово.