Сегодня в России под охраной государства находятся более 80 тысяч объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Состояние половины из них можно охарактеризовать как плачевное. А за последние 10 лет, по словам министра культуры РФ Александра Авдеева, в стране погибло около 2 тысяч памятников. Один из способов спасти то, что еще осталось, – передать объекты в собственность или длительную аренду предпринимателям. Среди тех, кто заинтересован в такой недвижимости, – ретейлеры. Исторические и архитектурные памятники нередко выглядят привлекательными для потенциальных владельцев магазинов. Кажется, сами стены сулят удачу. Но так ли это?

Плюсы и минусы

Безусловно, правильно выбранное место для размещения магазина – это половина успеха. Именно эта аксиома подталкивает предпринимателей открыть торговую точку в старинном особняке. По словам Киры и Рубена Канаян, ведущих экспертов компании «Юнион-Стандарт Консалтинг»,[1] преимущество магазина в историческом здании – это именно хорошее расположение: центральные улицы оживленного стрит-ретейла[2] с интенсивным пешеходным потоком. Особняк может стать подходящим помещением для открытия флагманского магазина[3]. «О каких-то особых преимуществах памятника архитектуры можно говорить, если само здание находится на пути туристических маршрутов или религиозного паломничества. Тогда торговая точка, имея определенную специализацию, успешно использует поток покупателей данной территории», – отмечают Кира и Рубен Канаян.

Однако, несмотря на заманчивые достоинства расположения, большинство исторических зданий совершенно не приспособлено для торговли. Серьезным препятствием на пути будущих владельцев станет техническое состояние строения. Кроме того, если здание требует реконструкции, то все действия, связанные с ней, предприниматель должен будет согласовывать с региональными государственными органами охраны памятников.

И это только начало!

Фасад памятника архитектуры – произведение искусства, которое нужно сохранить в первозданном виде. И именно эта особенность является первым препятствием на пути его превращения в магазин. Даже обычную вывеску нельзя повесить без специального разрешения государственных органов. Для его получения необходимо с помощью фотомонтажа или чертежей проиллюстрировать, как будет выглядеть фасад с новыми элементами. И только после того, как эти изменения одобрит архитектурно-планировочное управление, можно разместить вывеску.

«Множество ограничений касается создания витрин, вечернего освещения фасада. Поэтому нелегко выдержать дизайн такого магазина в едином корпоративном стиле и при этом не нарушить исторический архитектурный ансамбль. Однако последнее условие является главным при согласовании проекта в государственных органах, отвечающих за охрану памятников», – рассказывает Алексей Никитин, генеральный директор компании «Квазар-2000» (комплексный подход к решению задач по строительству, ремонту и дизайну). Эксперт замечает, что помешать согласованию могут привычные атрибуты современного здания: кондиционеры, пластиковые окна и двери. Поэтому придется постараться оформить «под старину» современные продукты. «На сегодняшний день существует немало решений, с помощью которых можно заменить оконные конструкции в историческом здании, не нарушив его внешний облик, – рассказывает Рафик Алекперов, руководитель отдела по работе с клиентами Группы компаний ПРОПЛЕКС (один из основателей российского рынка ПВХ-профилей). – Современные технологии позволяют изготавливать конструкции различной формы, размера и цвета, которые впишутся практически в любой исторический дизайн. Например, в Челябинске наш партнер – компания «Максима» – в православном храме Георгия Победоносца установила оконные системы PROPLEX-Optima. Был использован коричневый в массе профиль, ламинированный под дерево (имитация текстуры махагони). Благодаря этому современные системы остекления органично сочетаются с фасадами из красного кирпича».

Когда родные стены лишь мешают

Но не только фасад создает ряд ограничений и препятствий. Без качественного ремонта с перепланировкой использовать такие помещения в качестве магазинов очень сложно. Речь зачастую идет о тотальной реконструкции, в процессе которой внутренняя начинка здания почти полностью заменяется. Впрочем, изменения редко касаются стен. По словам Алексея Никитина, получить разрешение органов охраны памятников на их демонтаж и возведение дополнительных перегородок будет сложно. На такой шаг власти идут в крайних случаях, и то после проведения продолжительных изысканий, проверок и расчетов.

Это становится очередной проблемой для владельца магазина. «Часто расположение несущих стен не позволяет изменить планировку внутренних помещений. Они имеют сложную форму, из-за чего трудно организовать эффективный маршрут покупателей при самообслуживании. В итоге, даже в зданиях, которые изначально были предназначены для торговли (как «Чайный домик» или Елисеевский гастроном в Москве), площади не совсем подходят для современных форматов ретейла, – поясняют Кира и Рубен Канаян. – А преобразовать в современный, эффективный торговый центр, например, здание 19 века – это очень сложная задача. Для ее выполнения придется привлекать опытных специалистов: консультантов, архитекторов и дизайнеров, инженеров. Поскольку здания имеют свои ярко выраженные особенности, решение проблем в каждом случае индивидуально. Требования местных властей и органов надзора также могут различаться».

А что внутри?

Для того чтобы здание соответствовало современным требованиям помимо планировки, необходимо привести в порядок коммуникации. Модернизация инженерных систем влечет за собой ряд сложностей. Основная проблема – существенные отличия старых систем водопровода, канализации, вентиляции и отопления от современных. Например, в домах с каминным и паровым отоплением функции обогрева и вентиляции были совмещены за счет систем дымоходов, труб и отдушин. В таких зданиях коммуникации приходится создавать заново.

Особое внимание при реконструкции исторических построек следует обращать на фундамент, который часто находится в аварийном состоянии, угрожая памятнику обрушением. Причиной тому может быть скопление неоткачиваемой воды или близость грунтовых вод, а также вибронагрузка – микроскопическое сотрясение из-за потока автотранспорта и метро. «Инженерное оборудование, которое является неотъемлемой составляющей частью любой системы жизнеобеспечения здания (в том числе и дренажной, необходимой для спасения фундамента от разрушения водой), при работе  может создавать довольно значительные колебания, – поясняет Роман Марихбейн, инженер компании GRUNDFOS (производитель насосного оборудования). – Исторические здания не рассчитаны на такое воздействие, поэтому при реконструкции данных объектов важно купировать такие вибрации.

Как вариант, для агрегатов можно предложить обустройство массивных цоколей. А в целом, при подборе оборудования стоит отдавать предпочтение моделям, характеристики которых исключают сильную вибрацию. Подобную задачу нашим специалистом пришлось решать в проекте реконструкции театра им. Станиславского и Немировича-Данченко в Козицком переулке. Здесь для создания системы отопления, кондиционирования, вентиляции, пожаротушения и повышения давления было установлено несколько десятков насосов различных типов. Благодаря современному оборудованию удалось полностью решить задачи по сохранению и модернизации этого памятника архитектуры».

Проблема с вибрацией, которая возникает при модернизации инженерных систем здания, наглядно иллюстрирует необходимость комплексного подхода к процессу реконструкции. Современные строительные технологии принципиально не те, что несколько веков назад. И хотя с каждым годом они совершенствуются и улучшаются, далеко не все, что хорошо в новой застройке, может быть совместимо со старыми материалами и технологиями строительства. «Одна ошибка может привести историческое здание в аварийное состояние. Поэтому, помимо получения разрешений Санэпидемстанции, пожарной службы, эксплуатирующей организации (которые необходимы для проведения работ в любом нежилом помещении), перед осуществлением перепланировки соответствующий проект должен быть согласован региональными государственными органами охраны памятников. К примеру, в Москве данные функции выполняет Комитет по культурному наследию города, известный как Москомнаследие, – рассказывает Алексей Никитин. – Проводить реконструкцию имеет право только специализированная реставрационная организация. По окончании работ документы подаются в префектуру округа, а затем в БТИ – для получения новых документов, по которым заново оформляется свидетельство о собственности».

Современные материалы – выгодное вложение

Итак, чтобы вдохнуть новую жизнь в старое здание надо немало инвестировать в ремонт помещения. При этом необходимо, чтобы в итоге пространство стало функциональным и комфортным, а эксплуатация объекта – экономически выгодной. Так, например, даже полная замена систем отопления и вентиляции не сделает магазин теплым, если будут велики теплопотери, вызванные архитектурными и технологическими особенностями строения. Поэтому при реконструкции памятников архитектуры немаловажным является их будущая энергоэффективность.

Здание теряет тепло через фасад, кровлю и пол. Характерные для старых строений толстые стены и сами неплохо сохраняют тепло, но утепление позволяет существенно сократить расходы на отопление даже в таких домах. Для теплоизоляции фасадов в последнее время активно используют сэндвич-панели, среди которых лидируют системы с пенополиуретановым средним слоем. Но наружные панели далеко не всегда могут быть использованы в утеплении исторических зданий в силу эстетической несовместимости с архитектурой фасада памятника старины. В таких случаях применяются теплоизоляционные стеновые панели для внутренней отделки помещений. Причем, некоторые из них уже имеют готовое декоративное покрытие, что избавляет от необходимости производить дополнительные отделочные работы.

Кровля старых зданий является источником серьезных тепловых потерь. Она, как правило, сильно изношена и требует замены покрытия. Выбирая подходящее решение, необходимо отталкиваться не только от соответствующего архитектуре здания дизайна материала, но и его теплоизоляционных качеств. Так, кровельные сэндвич-панели или листовой металл, дополненный теплоизоляционным слоем, могут сэкономить 10-15% тепловой энергии, необходимой для обогрева помещения.

Наиболее уязвимой в плане потери тепла частью фасадов остается остекление. «Именно ПВХ-системы сегодня – наиболее оптимальное решение с точки зрения теплоизоляции, в том числе в процессе ремонта памятников истории и архитектуры, – считает Рафик Алекперов (ПРОПЛЕКС). – На мой взгляд, лучшим подтверждением этого являются примеры реконструкций знаковых объектов. В частности, наши системы установлены в Третьяковской галерее, здании Киевского вокзала, Театре на Таганке».

В итоге всех преобразований внешне нетронутый в своей первозданности архитектурный шедевр обретет новое внутреннее содержание в виде функциональной и очень современной торговой площади. Но нельзя не заметить, что для этого могут понадобиться немалые вложения. Таким образом, чтобы подсчитать, насколько удачной будет идея – разместить магазин в памятнике архитектуры, – необходимо соотнести те преимущества расположения, которые получает владелец здания, с затратами, которые он понесет в процессе его реконструкции.

[1] Кира и Рубен Канаян – авторы книг «Проектирование магазинов и ТЦ», «Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы».

[1] «Стрит-ретейл» – это объекты розничной торговли на центральных и, как правило, пешеходных улицах с большой проходимостью.

[1] Флагманский магазин – «парадный магазин» (по-другому – имиджевый магазин), который может создавать впечатление обо всей сети. В них в первую очередь появляется информация о новинках и акциях. Данные магазины в переносном смысле удерживают «честь мундира».