Коммерческая недвижимость. Покупка офиса. За и против.

Рынок недвижимости, - жалуются в один голос строители и инвесторы, девэлоперские компании и агентства - переживает не лучшие времена. И завышенные оптимистические ожидания остались позади вместе с курсом 23 рубля, и уже не стоит вопрос о сверхприбылях, а приходится экономить на всём, потому что надо как-то жить…

Да, времена непростые. Но если посмотреть на это с другой стороны? Долгосрочной? Даже кризис играет бизнесменам на руку. И хотя они с удовольствием отказались бы от этого опыта, времена заставляют заново учиться управлять своими активами. На чем же экономят наши бизнесмены, какие изыскивают ресурсы и выгоды?

Аренда офиса

Арендная плата – далеко не самая последняя статья затрат для большинства предприятий, расположенных в Москве и Санкт-Петербурге. Более 100 тысяч запросов по поиску нового офиса обрабатывают ежемесячно Интернет-поисковики. Ищут помещения под аренду, субаренду или для покупки. Причём, рассматриваются как бизнес-центры, торгово-офисные центры, так и нежилые помещения в жилых зданиях первичного и вторичного рынка жилья, переводимые впоследствии в нежилой фонд.

Многие предприниматели не могут договориться с арендодателями по снижению арендной ставки и вынуждены переезжать в менее престижные районы или уменьшать площадь офисов. Все чаще можно услышать – «номер нашего телефона изменился, мы переехали».

Какие предложения сегодня существуют на рынке, как выбрать оптимальный вариант с расчетом на перспективу? Ведь кризис не вечен, и через несколько лет верное решение, принятое сейчас, может сэкономить вам значительные суммы.

По данным крупнейших риэлторских агентств Jones Lang LaSalle и Colliers, объем качественных офисных площадей в Москве на текущий момент составляет более 11 млн. кв.м., а в Санкт-Петербурге – более 1 млн. кв.м. Распределение площадей по классам* в обеих столицах приведено в таблице:

На данный момент ставки аренды составляют:

*В Москве ставки аренды фиксируются в валюте, как правило, в долларах, реже в евро. В данной таблице указана ставка аренды в рублях по курсу 1:31.

Офис можно арендовать или купить. Остановимся на плюсах и минусах каждого из этих вариантов.

 На птичьих правах?

 Гражданский кодекс РФ нам сообщает, что аренда – это временное пользование помещением за плату. Ключевое слово – временное. Оно несет в себе возможности и ограничения. Возможности – очевидны. Чуть подробнее остановимся на ограничениях:

- невозможность реального прогнозирования арендных платежей на длительный срок. Как правило, арендные платежи пересматриваются арендодателем ежегодно, в зависимости от конъюнктуры рынка.

- отсутствие возможности закладывать имущество для привлечения кредита.

- капиталовложения в ремонт, как правило, относятся к неотделимым улучшениям и не возмещаются при расторжении договора. Фактически это означает, что каждый раз в новом офисе вам придется делать ремонт под собственные нужды заново. Сюда входят не только стены и потолок, но и перегородки, компьютерные сети.

- зачастую (а для небольших, до 100 кв.м., площадей почти всегда) арендодатель предлагает заключение договора аренды на 11 месяцев, с целью избежать государственной регистрации сделки. Причина проста – сложносочиненные и, подчас, не до конца узаконенные права владения помещением.

Перечисленные ограничения вкупе приводят к дополнительной неуверенности в завтрашнем дне.

Главная проблема аренды заключается в том, что большинство бизнес-центров или торгово-офисных центров построено владельцами в «дорогой» период. Кредиты под строительство брались в подавляющем большинстве в валюте (при падающем курсе и более низких ставках по валютным кредитам такая практика была совершенно оправдана), затраты рассчитывались исходя из роста потребностей в комфорте и роста благосостояния бизнеса. И сейчас владельцам не на кого переложить завышенные затраты на строительство, а часто и кредитные платежи, кроме как на арендатора. А продать кому-либо, например, суперсистему кондиционирования здания, купленную за десятки миллионов долларов и используемую сейчас на 15-20% – невозможно. Поэтому собственники сдаваемых в аренду помещений вынуждены придерживаться верхней границы арендной платы. И не потому, что они жадные, а потому, что в противном случае они лишатся заложенных в банках помещений.

Поэтому улучшение экономической ситуации в государстве вы в первую очередь почувствуете по выставляемым вам счетам на аренду.

Покупка

Основным ограничением на покупку офисного помещения является отсутствие свободных средств. А второй по величине проблемой – ремонт (как правило, помещения продаются в черновой отделке) и согласование перепланировки во всех инстанциях.

Первую проблему можно решить с помощью рассрочек. Застройщики сейчас гораздо более гибкие в финансовых предложениях. Более того, успев понизить стоимость строительства за счет приобретения существенно подешевевших строительных материалов и рабочей силы, застройщики сейчас имеют реальные возможности предлагать низкие цены. Получив недвижимость по кризисным ценам, впоследствии вы получаете отличный залог для кредитования. Любой банк наилучшим залогом считает недвижимость, и дисконт на неё при оценке залога – минимальный из всех возможных. Описанная схема позволяет вернуть деньги в оборот.

Экономические законы, действующие на протяжении многих лет, подтверждают, что стоимость аренды примерно равна стоимости, затраченной на постройку сдаваемого в аренду имущества. Таким образом, при текущей цене помещения в 1 миллион долларов и при нынешней кредитной ставке в 15%, равновесная стоимость аренды этого помещения должна составлять 150 тысяч долларов в год. Таким образом, при более высокой динамике роста стоимости недвижимости, чем падение ставок по кредитам, стоимость аренды должна расти. Вопрос, с какой стороны вы окажетесь, когда это произойдет: со стороны получателя счетов за аренду или со стороны их отправителя?

Лилия Владимирова,

журналист портала Theproperty.ru