Коливинг: как заработать на продаже бюджетного жилья?

В улучшении жилищных условий или приобретении своего жилья нуждаются многие россияне. В первую очередь это касается жителей крупных городов, где квартиры даже «эконом-класса» доступны немногим.

Об одном из вариантов решения этой проблемы для населения и способе заработать на продаже бюджетного жилья для представителей малого и среднего бизнеса рассказал Андрей Сазонов, предприниматель, основатель проекта Cheap Home, эксперт по краудинвестингу и коливингу в недвижимости.

Андрей, расскажите коротко о сути проекта: какие проблемы заказчика он решает?

Суть проекта — позволить людям с невысокими финансовыми возможностями приобрести достойное жилье по доступной цене — от миллиона рублей. Сделать это позволяет предложенная нами модель преобразования элитной недвижимости (таунхаусов), нерентабельной в связи с высокой стоимостью, в небольшие квартиры-студии. Такой формат представляет собой вариант коливингов (от coliving — «совместное проживание»), которые не одно десятилетие существуют на Западе.

Там они привлекают, в основном, творческую молодежь сравнительно небольшой арендной платой и возможностью обрести «соседей по интересам». В России наши студии приобретают люди разного возраста. Преимущество такого жилья — в его стоимости, которая сравнима с ценой комнаты в коммуналке, но при этом оно полностью изолировано: обеспечено собственной кухней, ванной и туалетом. Особенность проекта состоит в том, что клиенты приобретают его в общедолевую собственность.

Что было сделано в ходе проекта и какие этапы можно выделить?

Мы находим объекты недвижимости большой площади (загородные дома, таунхаусы или многокомнатные квартиры), предложенные для продажи. Если с нашей точки зрения объект перспективен, составляем план преобразования его с помощью внутренних перегородок в несколько маленьких изолированных друг от друга студий. Рассчитываем маржинальность с учетом проведения ремонтных работ и перепланировки.

С собственниками перспективных проектов заключаем устный договор и даем объявление о продаже студий на ресурсах недвижимости. Чтобы наглядно показать клиентам границы их будущих студий, в помещении делаем разметку. Клиент может забронировать понравившуюся студию, внеся предоплату, после чего она снимается с продажи. Когда все клиенты собраны (т.е. есть сумма, позволяющая выкупить весь объект), собственнику передаются деньги, а покупатели становятся новыми владельцами. Финальный этап с нашей стороны — проведение ремонтных работ.

Сколько времени длился проект?

Три года назад, когда мы только вышли с ним на рынок, на поиск клиентов и продажу одного таунхауса уходило около трех недель. Сейчас, в связи с возросшей конкуренцией, для реализации требуется больше времени.

Каков бюджет проекта (если это не является коммерческой тайной)?

Привлекательность модели для предпринимателей состоит в том, что проект практически не требует личных вложений — только затраты на рекламу. Поскольку с застройщиком или собственником объекта заключается лишь устный договор, все расходы в дальнейшем покрываются за счет покупателя.

Какие финансовые результаты были достигнуты, например, экономия или дополнительный доход (или иные результаты, которые не выражены в деньгах).

Как правило, продавец готов с нами сотрудничать при условии, что будет выкуплено сразу 5-6 больших объектов (таунхаусов). Наша задача — найти покупателей на все эти объекты — 5-7 человек на каждый. Но при этом мы получаем скидку, зарабатываем на проценте от продажи и на том, что стоимость квадрата в маленьких студиях больше, чем в одном большом таунхаусе (действует принцип розничной торговли).

Скажем, продавец выставил на продажу таунхаус по цене 8 млн рублей. Мы определили, что его можно разделить на 7 маленьких квартир, которые реализуем примерно за 1,5 млн рублей. Значит, оборот — 10,5 млн рублей. Если вычесть 1 млн на ремонт и другие затраты, получаем прибыль в 1,5 млн рублей.

Какие трудности проекта можно отметить? Чего заказчикам от подобных проектов ожидать не следует?

Основная сложность для предпринимателя состоит в том, что в нашей стране в отношении таких объектов не сформирована четкая законодательная база. И хотя при проведении перепланировки мы строго соблюдаем все СНИПы, СанПиНы и никогда не делаем капитальных реконструкций, предполагающих снос несущих стен или достраивание этажей и т.д., нередко встречаем препятствия в лице чиновников, субъективно трактующих эти нормативные акты. Но бывают случаи, когда недоверие высказывают клиенты: оно вызвано сравнительно невысокой ценой или условием общедолевой собственности. Мы поясняем, чем обусловлена стоимость, а также рассказываем о том, что права и обязанности каждого собственника нести определенную долю расходов на содержание общего имущества прописываются в договоре, который они заключают. Юридически каждый приобретает 1/5 (1/6 или 1/7) часть дома, а вместе — все здание. В итоге люди понимают, что никакие законы не нарушаются.

Да, это небольшие по площади студии, и многие приобретают их как временное жилье, с тем чтобы в будущем, собрав средства, купить обычную квартиру. Но иногда это единственная возможность иметь свою жилплощадь.

Что посоветуете другим (заказчикам или исполнителям) для того, чтобы такие проекты были успешны?

Успешность проекта для предпринимателя, в первую очередь, обусловлена его умением вести переговоры и убеждать, а также креативностью и наличием времени, которое можно посвятить поиску подходящих объектов. Важно то, что данная модель коливингов — перспективное направление: хотя они не будут создаваться в промышленных масштабах, спрос на жилье такого типа будет всегда.