Капитальный ремонт: что, как, зачем

Тема обветшавшего жилого фонда в России может поспорить по своей актуальности даже с темой кризиса. Однако если стабилизировать экономическую ситуацию государство пока не в силах, то решение для первой проблемы оно уже подготовило. Принятый Государственной думой Федеральный закон №185 предоставляет жителям страны шанс полностью отремонтировать свое жилье за минимальные деньги. Но для того чтобы принять участие в программе, необходимо выполнить ряд условий. Преодолеть 5-процентный барьер Важная ремарка: срок действия программы истекает 1 января 2012 года. Таким образом, времени на долгие раздумья не остается: необходимо действовать.

«В первую очередь нужно определиться со способом управления домом. Мы выбрали товарищество собственников жилья (ТСЖ). Однако это не является обязательным условием для проведения капремонта. Он может быть осуществлен и в случае, когда для эксплуатации дома привлечена управляющая организация», – поясняет Елена Боюн, член правления ТСЖ девятиэтажного дома по улице Башидзе во Владивостоке. «Далее на общем собрании определяются виды, объемы планируемых работ, их стоимость и срок начала ремонта, – рассказывает об условиях участия в программе первый заместитель председателя Законодательного собрания Челябинской области Юрий Карликанов. – Затем составляется дефектная ведомость (этот документ отражает все существующие технические неполадки в доме, в нем также указаны материалы или конструкции с истекшим сроком эксплуатации). На основании ведомости готовится примерная смета на проведение работ. Все собранные документы совместно с заявкой на участие в Программе нужно направить в администрацию органов местного самоуправления». Ключевым моментом участия в Программе является согласие жильцов профинансировать 5% от общей стоимости ремонта – остальные 95% оплачивает государство. Средства выделяются Фондом содействия реформированию ЖКХ России. «Применительно к нашему дому, в котором 90 квартир, каждому собственнику придется внести от трех до пяти тысяч рублей. Это сравнительно немного с учетом масштабности капитального ремонта, тем более что сумму можно сдавать частями», – отмечает Елена Боюн.

Существуют и нюансы: если в доме есть юридические лица (например, компания снимает помещение под офис или магазин), то им придется оплатить не 5%, а полную стоимость своей доли общих затрат на ремонт. Надо оговориться, что часть строений под программу не попадают. Так, согласно постановлению Госстроя, «в домах, подлежащих сносу, а также восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших десяти лет, капитальный ремонт допускается производить в виде исключения». При этом в объем работ включаются только меры, обеспечивающие безопасные и санитарные условия проживания в здании на оставшийся срок эксплуатации. Перечень работ, производимых в рамках капремонта, прописан в законе. «К ним относятся: ремонт внутридомовых инженерных систем (газо-, электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения) с установкой приборов учета; ремонт и замена лифтового оборудования; ремонт крыш; ремонт подвальных помещений; утепление и ремонт фасадов, – перечисляет Юрий Карликанов. – Другие виды работ могут быть выполнены только за счет дополнительного финансирования собственников квартир или регионального бюджета. В большинстве регионов местные власти уже заявили об увеличении списка работ проводимых в ходе ремонта».

Кумулятивный эффект Стоит заметить, что те мероприятия, которые внесены законом в объем работ по капитальному ремонту, позволяют не только восстановить здание и увеличить срок эксплуатации, но также снизить расходы на его содержание. Однако, определяя комплекс необходимых мер, надо учитывать, что эффекта экономии можно добиться, только объединив усилия по модернизации инженерных систем и утеплению дома с установкой приборов учета. Татьяна Кислякова, директор по продажам и маркетингу российского представительства компании Kamstrup, мирового лидера по производству теплосчетчиков, поясняя, говорит, что сам по себе теплосчетчик не экономит тепло. «Он отражает фактическое потребление, которое может быть как меньше нормативного, так и превышать его. Однако, если в доме устанавливаются тепловые пункты, проводится регулировка отопления, замена окон, принимаются прочие меры, направленные на снижение потерь тепла, фактическое потребление гарантировано сокращается. В этом случае оплата по прибору учета будет значительно ниже», – рассказывает эксперт. Теплый контур В первую очередь в процессе повышения энергоэффективности здания важно сократить теплопотери. «Основные их источники хорошо известны – это фасады, окна, двери, подвалы, кровля, – говорит Роман Айваржи, коммерческий директор Группы компаний ПРОПЛЕКС, крупнейшего российского производителя оконного ПВХ-профиля по австрийским технологиям.

– Следовательно, необходимо начинать именно с них. Так, современные пластиковые окна имеют повышенный коэффициент теплопередачи и препятствуют постоянной «утечке» тепла. При этом для разных климатических зон существуют продукты с определенными характеристиками. Благодаря этому расходы на отопление можно оптимизировать вне зависимости от погодных условий». Специалист отмечает, что все чаще в рамках капитального ремонта используется ПВХ-профиль более высокого класса. В пример он приводит проект остекления 23 домов в Москве, завершенный в конце марта текущего года. При его реализации использовались оконные конструкции, выполненные из пятикамерного профиля Proplex-Premium, и четырехкамерного Proplex-Comfort. «Данные системы имеют монтажную глубину 70 миллиметров и обладают повышенными звуко- и теплоизоляционными свойствами (показатель сопротивления теплопередаче – 0,84 и 0,79 м2*С/Вт)», – рассказывает Роман Айваржи (ПРОПЛЕКС). Дополнительной мерой по сокращению потерь становится использование изоляционных материалов, в том числе в системах навесных вентилируемых фасадов (НВФ). Например, в Волгодонске (Ростовская область) таким образом были утеплены 33 дома. Это позволило решить извечную проблему промерзания торцевых стен панельных многоквартирных домов в зимний период. По информации, предоставленной Фонду ЖКХ Министерством строительства и жилищного хозяйства Ростовской области, экономия собственника квартиры на оплате электроэнергии в результате отказа от использования электрообогревателей после установки НВФ составляет около 3 тысяч рублей в год.

Выгодное вложение Необходимость утепления фасада здания очевидна для жильцов. Но в то же время им не всегда хорошо известно, что значительная часть коммунальных платежей направляется на содержание и эксплуатацию инженерных систем дома (отопления, водоснабжения и т.д.). Современные же агрегаты, установленные вместо старых энергоемких аналогов, позволяют значительно сократить затраты на электричество. Например, в городе Рыбинске управляющая компания заменила насосы повышения давления воды на МУП «Запад» и МУП «Восток». Отечественные ЭЦВ уступили место насосам GRUNDFOS серии CHV 2-80. Это позволило снизить затраты на электроэнергию в 8 раз. Агрегаты, установленные раньше, работали в постоянном режиме, потребляли около 108 кВт/сутки, что составляет примерно 190 рублей/сутки (в год эта сумма составит около 70 000 рублей). Новые насосы включаются автоматически только в случае падения давления в сети ниже определенного предела. В итоге на сегодняшний день расходы электроэнергии составляют примерно 13,6 кВт/сутки, или в денежном эквиваленте – около 23 рублей/сутки (меньше, чем 8500 рублей за год).

Кроме того, затраты на техническое обслуживание и ремонт нового оборудования стали значительно ниже. В качестве примера также можно привести один из многоэтажных домов по улице Первой Пятилетки в Челябинске. Комплекс мер по усовершенствованию отопительной системы, выполненный в рамках реализации программы капитального ремонта, теперь позволяет его жильцам экономить на услугах отопления 30-40%. В процессе реализации проекта здание оснастили энергосберегающей системой индивидуального учета и регулирования тепловой, электрической энергии и воды. «В ходе модернизации элеваторный узел был заменен на автоматизированный тепловой пункт Danfoss, выполнена балансировка системы отопления на уровне стояков, вынесено панельное отопление. Также на каждом радиаторе установлены регуляторы, которые позволяют управлять температурой в комнатах», – рассказывает Михаил Шапиро, генеральный директор компании «Данфосс» в России (ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования для систем отопления и теплоснабжения зданий). Похожий проект модернизации был выполнен в содействии с компанией «Данфосс» в жилом доме Белорецка по ул. Ленина.

В итоге, затраты на усовершенствование отопительной системы составили 425 000 рублей. Благодаря программе лишь 5% этой суммы оплатили жильцы. Теперь они могут экономить при оплате коммунальных платежей до 35-40% (примерно 252 300 рублей) по сравнению с оплатой по нормативу. Таким образом, участие в федеральной программе приобретает новое значение: это не просто способ «залатать дыры», но и реальная возможность уменьшить затраты. Программа капитального ремонта находиться в самом разгаре. Очень важно, что благодаря ремонту собственники квартир имеют возможность не только значительно улучшить условия жизни, но и снизить «бремя» коммунальных платежей. Интерес людей к таким переменам вполне очевиден. Но для их реализации необходима личная инициатива граждан, без которой решение проблемы не сдвинется с места.

Пресс-служба Группы компаний ПРОПЛЕКС