Как выбрать квартиру

Спрос на квадратные метры растет из года в год. Причем наибольшая активность, как отмечают специалисты, наблюдается на рынке новостроек. Перспектива приобретения вторичного жилья привлекает все меньшее число людей. И этому есть объяснение. 

Во-первых, срок эксплуатации домов советской постройки не безграничен и многие из них требуют капитального ремонта. Квартиры в этих зданиях далеко не так привлекательны, как в современных домах, а стоят они почти столько же. По некоторым оценкам, на конец 2007 года средняя по России цена квадратного метра в новостройках и зданиях старой постройки составляла 39509,7 и 41880,3 руб. соответственно. Во-вторых, строительные технологии в последние годы шагнули вперед, появилось множество современных материалов. Поэтому новостройки гораздо привлекательнее, комфортнее и безопаснее.

Стоимость квартиры зависит от множества факторов. Прежде всего, как отмечает руководитель Исследовательского центра компании «МИЭЛЬ – Новостройки» Борис Флексер, от престижности района, близости дома к транспортным магистралям, удаленности от центра города и т.п. И, конечно, от характеристик самого здания: типа и серии, качества застройки, степени отделки квартир, а также материалов и технологий, которые использовались при строительстве. Выбор сегодня довольно широк. 

Сегодня наиболее распространены три типа новостроек. Это панельные, монолитные и кирпично-монолитные дома. Первые знакомы нам с давних времен и сейчас занимают около 40% рынка. Такие здания возводятся из уже готовых (произведенных на заводе) панелей. Поэтому строятся они достаточно быстро. По словам генерального директора Группы компаний «СУ-155» Александра Мещерякова, сооружение монолитного жилья требует в два раза больше времени, чем панельного. 

Стоит отметить, что современные панельные дома предполагают достаточно большое разнообразие вариантов планировки. Это достигается за счет нестандартных конструкционных решений и использования плит разного размера. Кроме того, сейчас при строительстве, как правило, применяются трехслойные панели, изготовленные по новой технологии, что обеспечивает высокие тепло- и звукоизоляционные характеристики зданий. Наиболее популярными представителями современного панельного домостроения являются дома серий П-44Т, И-155 и П-3М.

Первые возводятся по России с 1998 года. Они представляют собой 14-16-этажные постройки, иногда переменной этажности, из трехслойных наружных панелей толщиной 300 мм, утепленных полистиролом с теплоотражающей металлизированной пленкой. Дополнительную теплоизоляцию дома обеспечивает закрытый стык между наружными плитами. Крыша скатная, в качестве кровельного покрытия применяется натуральная черепица BRAAS. Наружные стены облицованы плиткой «под кирпич». Нормативный срок эксплуатации зданий — 100 лет.

Дома типа И-155 начали строить с 2000 года. Это здания высотой от 10 до 24 этажей, имеющие конфигурацию либо одноподъездного (с монолитными нижними этажами), либо многосекционного дома. При строительстве зданий этой серии применяются наружные трехслойные панели с улучшенной теплоизоляцией из минерального утеплителя. Толщина фасадных стен — 320-400 мм; торцевых — 440-540 мм. Крыша плоская, покрытая утепленной плитой, залитой гидроизоляционным материалом.

Ещё одна распространенная серия, П-3М (8-17 этажей), строится с 1995 года. По своим эксплуатационным качествам она несколько уступает описанным выше. Толщина поперечных стен дома составляет 180 мм, продольных — 140 мм. Крыша плоская, фасады покрыты защитно-декоративной пленкой на основе кремнийорганических эмалей. Жилье в таких домах несколько дешевле.

Одна из самых последних серий панельных новостроек — С-222. Эти дома высотой до 17 этажей построены из панелей толщиной 650 мм в сочетании с кирпичом, блоками и архбетоном. Отличительными особенностями являются отсутствие межпанельных швов и повышенная сейсмоустойчивость (до 8 баллов). Облицованы кирпичом, что обеспечивает им повышенную теплоизоляцию. Квартиры здесь достаточно просторные. По проекту здания типа С-222 рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет.

Монолитные и кирпично-монолитные дома начали строить в России относительно недавно. Технология возведения таких зданий предполагает заливку в предварительно подготовленную опалубку жидкого бетона. Получается цельная, прочная конструкция без швов. Как отмечает заместитель директора Королёвского филиала ОАО «Балт-СтройИнвест» Евгений Бурмистров, квартиры в монолитных и кирпично-монолитных домах очень просторные, с высокими потолками, достигающими 3-х метров.

Серийно монолитные дома не возводятся. Каждый проект индивидуален и повторно используется крайне редко, исключение составляют только наиболее удачные решения. Главное достоинство монолита – свободная планировка. Квартира может вообще не иметь каких-либо перегородок. Количество комнат определяется по числу окон. Но обустройство такой квартиры потребует значительных расходов.

Нужно отметить еще одно немаловажное обстоятельство. В большинстве современных жилых зданий первый этаж (иногда и второй) является нежилым и предназначен для использования в хозяйственных или коммерческих целях. 

Наверное, одно из основных преимуществ, которыми сегодня могут похвастать новостройки любого типа, – это современные оконные конструкции. Причем подавляющее большинство застройщиков отдают предпочтение окнам из ПВХ. Такая тенденция, как объясняют специалисты Группы компаний ПРОПЛЕКС, крупнейшего российского производителя оконного ПВХ-профиля по австрийским технологиям, объясняется оптимальным соотношением цены и качества. При относительно невысокой стоимости окна из ПВХ обладают хорошими тепло- и звукоизоляционными характеристиками, высокой прочностью, они способны перенести любые климатические воздействия, а также отличаются долговечностью. Например, срок эксплуатации оконного ПВХ-профиля PROPLEX, подтвержденный многочисленными испытаниями, достигает 60 лет.

Кроме того, следует отметить, что практически во всех новостройках теперь на батареи устанавливают автоматические радиаторные терморегуляторы, например, Danfoss. Эти небольшие устройства управляют температурой радиаторов, поддерживая в помещениях комфортную атмосферу. В некоторых новостройках устанавливают также тепловые пункты, обеспечивающие возможность автоматического управления отопительной системой в зависимости от температуры воздуха.

Окна со стеклопакетами и радиаторные терморегуляторы – не единственные отличительные особенности квартир в современных домах. Если в прежние годы квартирная электросеть имела всего два автомата (позволяющих отключать освещение и розетки), расположенных в общем холле, то теперь, помимо них, принято оборудовать в каждой квартире индивидуальный электрощиток.

Как уже отмечалось ранее, приобретение квартиры в новостройке дает ее владельцу немалые преимущества. Однако многих потенциальных покупателей нового жилья пугают проблемы, связанные с необходимостью его обустройства. Ведь, как правило, квартиры сдаются в «черновой» отделке. Это подразумевает только минимальную разводку электросети, установку отопительных батарей и окон.

Но, как отмечает коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Алексей Медведев, покупка квартиры без отделки имеет свои неоспоримые преимущества. Ремонт может быть проведен достаточно быстро, так как нет необходимости удалять старую отделку и демонтировать коммуникации, а выбор отделочных материалов определяется предпочтениями собственников жилья. Кроме того, по словам генерального директора новосибирской компании-застройщика «Союз-10» Александра Михайлова, стоит квартира без отделки на 30% дешевле, чем сданная «под ключ».

Последний вариант включает в себя полный комплекс работ по выравниванию, шпаклевке и финишной обработке стен, полов и потолков, установку сантехники, инженерных систем, дверей и т.п. Таким образом, жилье сдается полностью готовым для проживания. В России компаний-застройщиков, занимающихся строительством городских домов с квартирами «под ключ», крайне мало. По словам руководителя информационно-аналитического портала «Квадрум. Недвижимость России» Алексея Липскерова, с чистовой отделкой, в основном, сдается муниципальное жилье эконом-класса.

Однако ситуация постепенно меняется. Сейчас в России начали появляться компании, предлагающие полностью готовое к заселению коммерческое жилье. Примером могут служить дома от компании «ПиК» в столичном Ново-Куркино. Застройщики Санкт-Петербурга пошли еще дальше. Так, фирма ЗАО «Ленстройтрест» (Санкт-Петербург), специализирующаяся на строительстве кирпично-монолитных домов, ввела услугу «Оптима-Ремонт». Она предполагает полное обустройство квартиры в соответствии с пожеланиями покупателей, причем работы планируются заблаговременно и производятся еще до сдачи дома госкомиссии, а их стоимость включается в цену квартиры.

Стоит отметить, что, к сожалению, не все строительные компании выполняют отделочные работы с должным качеством. Нередко жильцы жалуются на неровные стены, трещины, некачественный монтаж инженерных систем и т.д. Поэтому специалисты советуют перед заселением в акте приема-передачи квартиры обязательно указать все выявленные недостатки, чтобы в последствии можно было предъявить претензии застройщику. Согласно статье 29 Закона «О защите прав потребителей», это можно сделать в течение 5 лет, однако если акт приема-передачи подписан, томожет потребоваться судебное разбирательство, а это обычно занимает много времени и затрудняет дальнейшее обустройство жилья.