Дом для малого бизнеса

Среди множества проблем отечественного малого бизнеса одна из самых злободневных – как найти недорогое помещение для того или иного вида хозяйственной деятельности. Для парикмахерских, аптек, магазинов и другого рода фирм (туристических, юридических и риелторских агентств) наиболее востребованы небольшие (от 50-300 кв. м) площади на первых или цокольных этажах жилых и офисных зданий. Но в большинстве российских городов именно в этом сегменте коммерческой недвижимости наблюдается острейший дефицит.

Все мало-мальски пригодные пространства в старых зданиях уже давно освоены, под офисные и производственные помещения переоборудуются подвалы и чердаки. Новые коммерческие площади активно возводятся в достаточном количестве лишь в региональных центрах, однако из-за высоких арендных ставок «новорожденным» фирмам квадратные метры в современных торговых или бизнес-зданиях просто не по карману. В этой патовой ситуации у предпринимателей зачастую остается нелегкий выбор – вкладывать средства в реконструкцию старых помещений или делать еще более масштабные инвестиции в строительство собственного здания. Старая форма, новое содержание Небольшие фирмы численностью до 10-15 человек обычно вынуждены ютиться в одной-двух арендованных комнатах, которые, в зависимости от текущих потребностей, могут выполнять функции приемной, переговорной, бэк-офиса и мини-кухни. По карману им, как правило, лишь офисная недвижимость классов «C» и «D» – это низкобюджетные деловые центры, представляющие собой здания бывших НИИ, проектных институтов, административных корпусов разорившихся фабрик и т.п.

Зачастую их сдают «как есть», то есть безо всякого ремонта и плохо приспособленными для работы офиса. В таком случае деятельность фирмы неизбежно начинается с реконструкции помещений. Порой нужно переделывать всё – начиная с полов и потолков и заканчивая разводкой отопления и системой вентиляции. Одна из важнейших задач, которую можно решить при такой реконструкции, – разделить имеющееся пространство на обособленные функциональные зоны, чтобы сотрудники и возможные посетители не мешали друг другу. Для этих целей дизайнеры деловых интерьеров рекомендуют применять каркасные перегородки, собираемые из деревянных, пластиковых или алюминиевых профилей и панелей из различных материалов. Например, перегородки могут быть непрозрачными от пола до потолка – такие конструкции будут полностью делить помещение на изолированные кабинеты – или высотой в рост человека. Материалы для панелей также самые разные – гипсокартон, пластик, металл, МДФ, ламинированная или шпонированная ДСП, массив дерева в различных комбинациях. Причем с помощью ламинирования и полимерных покрытий можно подобрать цветовое и фактурное решение в соответствии с фирменным стилем и общей цветовой гаммой помещения.

А если использовать стеклянные перегородки, то зрительный контакт между людьми удастся сохранить и в то же время одновременные телефонные переговоры одних сотрудников не будут отвлекать от работы других. Для регуляции уровня зрительного контакта между зонами остекленные перегородки могут снабжаться внутренними жалюзи. Впрочем, остекление может быть и матовым – пропускать дневной свет от окон вглубь помещений, при этом сохраняя приватность рабочих зон. Важным преимуществом перегородок является то, что их установку, в отличие от капитальных стен, не нужно согласовывать с БТИ и владельцами помещений, а в случае переезда каркасные конструкции легко демонтировать и перевезти на новое место. Еще один шаг, который скорее всего придется сделать, используя под офис старые здания, – это замена окон. Как правило, в таких помещениях изначально установлены деревянные окна советских времен, свободно пропускающие тепло и сквозняки. Современному офису необходимо много естественного света, но вместе с тем приходится думать и о рациональном использовании тепла. Ведь за отопление арендаторы платят из своего кармана. Наиболее подходящее решение для снижения затрат на тепло – это установка современных окон на основе ПВХ-профилей с герметичными стеклопакетами и двумя-тремя контурами уплотнений, которые исключают продувание.

Для климатических условий средней полосы России по теплоизоляционным характеристикам оптимальными считаются оконные системы, изготовленные из трёхкамерного ПВХ-профиля толщиной не менее 58 мм: например, такого как PROPLEX-Optima. Павел Ветров, технический специалист Группы компаний ПРОПЛЕКС, крупнейшего российского производителя оконного ПВХ-профиля по австрийским технологиям, считает, что в оконной конструкции однокамерный стеклопакет должен быть толщиной не менее 24-26 мм с внутренним энергосберегающим стеклом. «Такой стеклопакет гораздо лучше сохраняет тепло. Если окна выходят на оживленную и шумную улицу, для повышения звукоизоляции разумно выбрать окна с двухкамерным стеклопакетом и стеклами толщиной 6 мм. Для сравнения, однокамерный обеспечивает звукоизоляцию помещения только 26 Дб, а двухкамерный – уже 34 Дб. Но наилучший эффект дает использование в составе стеклопакета одного стекла «триплекс» – у такой конструкции звукоизоляция достигает порядка 36 дБ», – поясняет Павел Ветров.

Кроме того, для помещений на первом этаже, особенно с большими витринами, разумно будет установить антивандальные алюминиевые рольставни. Конечно, они не могут полностью предотвратить взлом и несанкционированное проникновение в офис или магазин, но надолго задержат злоумышленников или одним своим видом заставят отказаться от намерений. С чистого листа Считается, что строительство собственного здания – удел больших интенсивно развивающихся компаний, ведь для этого нужны инвестиции в десятки миллионов рублей, которые окупятся только через несколько лет. Но и малому бизнесу может потребоваться собственный дом, особенно в небольших городах, где немного свободных площадей, которые можно переоборудовать под свои потребности. Прежде всего, такая необходимость возникает у автомоек и авторемонтных мастерских, придорожных кафе, малых производственных предприятий. Собственный павильон требуется и для небольших магазинов «шаговой доступности», расположенных непосредственно в жилых микрорайонах.

Преимущества, которые дает компании статус собственника офисной, торговой или производственной недвижимости, очевидны. Владелец может свободно распоряжаться своим помещением, без каких-либо согласований проводить реконструкцию, обустраивать близлежащую территорию. В результате – ежегодная экономия средств, которые раньше уходили на арендную плату. Кроме того, недвижимость в собственности – самый надежный залог на случай, если потребуется взять кредит в банке. Однако и трудностей на пути к собственному помещению много. Прежде всего, для малого бизнеса при недостатке собственных средств большая проблема получить банковские кредиты на строительство. Но самый сложный этап для предприятия, решившего возводить свое здание, по мнению Александра Плотникова, генерального директора риелторской компании «Святогор», – сбор всех необходимых разрешений и согласований, подключение объекта к городским коммунальным сетям и множество других неизбежных процедур. Все это может занять многие месяцы и стоить даже больше, чем само здание. С точки зрения оптимизации затрат на строительство имеет большое значение, какая технология будет выбрана для возведения здания. Наиболее очевидное решение – это кирпичная или шлакоблочная «коробка», которую можно отделать штукатуркой или виниловым сайдингом.

В любом российском городе сейчас выросло множество подобных кирпичных павильонов – в них располагаются магазины, парикмахерские, аптеки и т.п. Но у этой традиционной технологии есть немало минусов, самые серьезные из которых – высокая стоимость и длительные сроки строительства. Альтернативой специалисты называют технологию быстровозводимых зданий – строительства из легких металлоконструкций (ЛМК). Они представляют собой несущий стальной каркас, собранный из ферм и колонн с ограждающими конструкциями из листовых материалов или утепленных сэндвич-панелей. При сборке не нужна ни тяжелая строительная техника, ни сварочные работы. Таким образом, возводят ангары, склады, производственные цеха и торговые центры практически любых размеров. Благодаря низкому весу металлоконструкций (вес 1 кв. м готового здания в среднем составляет 150 кг) нет необходимости в массивном и дорогом фундаменте – часто достаточно просто забетонированной площадки. Это также существенно удешевляет и ускоряет процесс строительства. Важно, несомненно, и то, что собираемое из готовых металлоконструкций здание не требует времени на усадку, как традиционное кирпичное. То есть можно сразу приступать к его внутренней отделке.

По словам Сергея Климина, ведущего специалиста Ruukki, европейского лидера в области строительных решений из металлоконструкций, стоимость здания из ЛМК обойдется в разы меньше, чем при использовании традиционных технологий. К тому же, его возведение от утверждения проекта до сдачи в эксплуатацию займет в два-три раза меньше времени. Например, павильон площадью до 1000 кв. м будет построен всего за 30-40 дней. Вместе с тем, ЛМК – вовсе не временное сооружение, производители закладывают срок эксплуатации не менее 25 лет. Итак, «квартирный вопрос» для отечественных предпринимателей имеет множество решений – были бы средства для их реализации. По счастью, власти сейчас дали установку для банков на облегчение условий кредитования малого бизнеса. К тому же, минувший спад экономической активности сильно поубавил аппетиты собственников крупных офисных и торговых центров, что существенно снизило арендные ставки, сделав их более доступными небольшим фирмам. В это трудное время надо помочь встать на ноги малому бизнесу – а потом он на своих крепких плечах вытащит из глубин кризиса и всю страну.

Пресс-служба Группы компаний ПРОПЛЕКС