Аналитика INGRAD 3-й квартал: рекордный спрос и активный выход новых проектов в столице

Аналитический центр Группы компаний «Инград» подвел итоги рынка первичного жилья Москвы и Московской области (массовый сегмент в радиусе 20 км от МКАД) за 3-й квартал 2020 года.

Льготная ипотека – эффективная антикризисная мера. По данным Росреестра четвертый месяц подряд число зарегистрированных договоров ипотечного кредитования в столице устойчиво растет. По итогам сентября этот показатель приблизился к рекорду марта текущего года, преодолев порог в 10,3 тыс. ипотек.

В 3-м квартале в столице появилось 18 новых проектов с квартирами (50% от числа новых проектов с начала года), а также 5 проектов с апартаментами. Это абсолютный рекорд за 2019-2020 гг. Проектный объём жилья по вышедшим проектам увеличился в 2,4 раза - с 0,73 до 1,75 млн кв. м по сравнению с предыдущим отчётным периодом. У ГК «Инград» в июле стартовали продажи нового проекта - ЖК FORIVER на Симоновской набережной. Помимо этого, в новых проектах запланировано порядка 33,9 тыс. кв. м апартаментов.

Но даже такая высокая девелоперская активность не компенсировала произошедшее на рынке сокращение предложения. Его совокупный объем в Москве в июле-сентябре этого года сократился на 20% по сравнению со 2-м кварталом 2020 года - с 2,27 до 1,82 млн кв. м. Снижение относительно 3 квартала 2019 года составило 25%. Объём предложения апартаментов также сократился на 11% до 655 тыс. кв. м. Предложение в массовом сегменте снизилось на 0,26 млн кв. м и составило 0,94 млн кв. м. Бизнес-класс - на уровне 0,62 млн кв. м, сократившись на 0,25 млн кв. м.

Меры, направленные на восстановление спроса на рынке недвижимости, как со стороны государства (субсидирование ипотечной ставки), так и со стороны застройщиков (акции и скидки) привели к двукратному росту количества сделок на первичном рынке в 3-м квартале 2020 года относительно предыдущего квартала.

В сентябре 2020 года в Москве обновлен рекорд по количеству зарегистрированных Росреестром договоров участия в долевом строительстве на рынке жилой и нежилой недвижимости – почти 15 тыс. В структуре спроса по классам около 59% ДДУ зарегистрированы в массовом сегменте, 37% - в бизнес-классе, оставшиеся около 4% - более высокие классы.

Цены на недвижимость сохраняют умеренную положительную динамику. В 3-м квартале 2020 года цена квадратного метра квартир выросла в массовом сегменте и бизнес-классе и снизилась в проектах премиум-класса и класса «де-люкс». Стоимость столичных новостроек массового сегмента за прошедший квартал увеличилась на 4,2% до уровня 189,7 тыс. руб./ кв. м. Цена метра в ЖК бизнес-класса поднялась на 4,7%, закрепившись на отметке в 288,3 тыс. рублей. Премиальный сегмент снизился на 5,1% - до 623,6 тыс. руб./ кв. м. Самая дорогая недвижимость потеряла 4,1% и составляет в среднем 1 215,9 тыс. руб./ кв. м.

Произошло перераспределение и в структуре предложения: сократилась доля массового сегмента и бизнес-класса на 1 п.п. и 4 п.п. соответственно при росте доли премиум-класса и класса «де-люкс». Средневзвешенная цена квадратного метра в целом по рынку без деления на классы выросла на 10,9% с 276 до 306 тыс. руб./кв. м. На этот показатель повлияло одновременное повышение цен в отдельно взятых проектах, а также «вымывание» предложения по самой привлекательной рыночной цене.

Центральный административный округ Москвы по традиции остаётся самым «дорогим», как по цене квадратного метра, так и по среднему бюджету. Средняя цена однокомнатной квартиры здесь составила 46,1 млн руб. Самая низкая средняя стоимость квадратного метра жилья по-прежнему зафиксирована в ЮВАО. Стандартную «однушку» в среднем там можно приобрести за 6,9 млн руб.

В Новой Москве рынок пополнился двумя новыми проектами. При этом объем предложения снизился на 21% до 391 тыс. кв. м. В реализации на территории ТиНАО по состоянию на конец 3-го квартала 2020 года находится 35 проектов: 30 из них расположены в Новомосковском административном округе и 5 – в Троицком. Средняя цена на новостройки Новой Москвы выросла на 8% – до 151,5 тыс. рублей.

В Московской области в радиусе 20 км от МКАД объем предложения сократился на 26%. На рынок вышел один новый проект. Средняя цена на подмосковное первичное жилье выросла на 10% - с 101,5 до 111,3 тыс. руб. за квадратный метр. Самое дорогое предложение традиционно сконцентрировано в северо-западном направлении Московской области, здесь средняя стоимость квартиры составляет 6,7 млн руб. Минимальные цены остаются на северо-востоке региона: средний бюджет покупки жилья 5,3 млн руб. (95,9 тыс. руб./ кв. м).

Как отметила директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова, комментируя результаты исследования:

«Третий квартал на рынке первичной недвижимости Московского региона характеризовался восстановлением девелоперской активности, выраженном в активном выходе на рынок новых проектов, а также существенным ростом спроса. Так, по данным Росреестра по Москве, за 3-й квартал 2020 года было зарегистрировано 30 788 ДДУ (суммарно на жилье и нежилье), что практически в 2 раза выше результата прошлого квартала.

Несмотря на то, что предложение активно пополнялось новыми проектами, объем экспозиции по всем локациям сократился в связи с активизацией потребительского интереса после завершения периода самоизоляции, а также в преддверии отмены льготной ипотеки. Еще одной тенденцией прошедшего квартала стал активный рост цен практически на все проекты, особенно ярко проявившийся во второй половине квартала.

В 4-м квартале стоит ожидать некоторой стабилизации спроса и цен в связи с принятием решения о продлении льготной ипотеки».

Изображение: ЖК "Преображение" в Москве от ГК Инград