ТСЖ: модернизировать, чтобы заработать

Современный период развития рыночной экономики в России характеризуется переходом к гибкой системе производственных, хозяйственных и экономических отношений.
Эта тенденция особенно заметна в сфере ЖКХ, эффективной работы которой в условиях рыночных отношений планируется достичь за счет:
- коммерциализации жилищно-коммунального комплекса (к 2010 г. число коммерческих поставщиков услуг достигнет 80%, что создаст в отрасли конкурентную рыночную среду и повысит качество услуг);
- обеспечения безубыточной деятельности жилищных и коммунальных предприятий (реализуется через тарифную политику);
- повышения качества содержания жилфонда (за счет создания системы управления многоквартирными домами (МКД)).
Понятно, что первые две составляющие касаются всех без исключения граждан РФ и только третья актуальна для российских собственников жилья, проживающих в многоквартирных домах.
Очевидно, чтобы обеспечить содержание дома в надлежащем виде, необходимо эффективно управлять им. Однако до последнего времени процесс в лучшем случае сводился к текущей эксплуатации здания. А хроническое недофинансирование коммунальной отрасли привело к тому, что многие здания не ремонтировались по 40-50 лет, плавно переходя из разряда «нуждающихся в капитальном ремонте» в категорию «аварийное жилье».
Другой важнейшей причиной подобного состояния дел с жилфондом стало отсутствие собственников, которые бы относились к своему дому действительно как к личному имуществу и самостоятельно заботились о том, чтобы поддерживать его в надлежащем техническом состоянии. И хотя после приватизации люди в полной мере ощутили себя хозяевами отдельных квартир, далеко не каждый осознал свою ответственность за судьбу дома в целом.

Управляем по закону
Вместе с тем, вступивший в силу в 2005 г. Жилищный кодекс РФ четко регламентирует порядок управления многоквартирными домами. Согласно документу, жильцы, являющиеся собственниками своих квартир, могут объединяться для того, чтобы управлять принадлежащим им недвижимым имуществом. Одна из разновидностей подобной структуры – товарищество собственников жилья (ТСЖ). Оно создается с целью обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, организовать техническое обслуживание дома и реализовать право каждого собственника жилого помещения на управление своим имуществом. Эта организация, образованная собственниками помещений (жилых и нежилых), осуществляет совместное управление многоквартирным домом и решает вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом, в т.ч. и придомовой территорией.
Являясь юридическим лицом, ТСЖ имеют целый ряд преимуществ по сравнению с такой формой, как «непосредственное управление собственниками»:
- ТСЖ может зарабатывать деньги от сдачи нежилых помещений в аренду. Кроме того, все коммунальные платежи аккумулируются на расчетном счете образованного товарищества и, соответственно, могут расходоваться только на эксплуатацию и содержание дома, причем контроль за финансовыми потоками доступен любому участнику товарищества;
- ТСЖ может напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями;
- ТСЖ может само планировать ремонтные работы в своем доме, определять их первоочередность, причем остается возможность получить все государственные льготы и дотации.
В процессе деятельности ТСЖ способно обходиться своими силами, заключая договоры с обслуживающими организациями или частными лицами (например, жильцами-«умельцами»). Если же возникает необходимость, существует возможность нанять управляющую компанию (УК). При этом условия взаимодействия определяются жильцами на общем собрании (набор услуг, качество, цена).
На практике в роли управляющей компании, как правило, выступает муниципальный ЖЭК или ДЭЗ. В случае если качество предоставляемых услуг не будет удовлетворять требованиям жильцов (например, несвоевременная уборка территории, подъездов, задержки с устранением аварийных ситуаций и пр.), ТСЖ вправе расторгнуть договор и заключить аналогичный с уже другой управляющей компанией.
Жилищным кодексом РФ предусмотрен и иной способ управления многоквартирным домом – непосредственно через управляющую компанию, которая выбирается на общем собрании собственников квартир. Существенным преимуществом данного способа управления домом является то, что УК состоит из специалистов-профессионалов, работающих на постоянной основе, а наличие собственной материально-технической базы позволит выполнить работы с большим качеством и в минимальные сроки.
Но с другой