Закон о нежелательных соседях или Соседей по дому сделали непосредственными

Собственники квартир смогут защититься от нежелательного соседства

Вдогонку к «закону о хостелах» Госдума подготовила «закон о нежелательных соседях». Эксперт рынка ЖКХ, руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков прокомментировал преимущества, которые получат собственники жилья в многоквартирном доме после вступления в силу новых правил перевода жилого помещения в нежилой фонд.

Госдума приготовилась принять в конечной редакции новые правила перевода жилой квартиры под коммерческое использование. В апреле и мае 2019 года законопроект на эту тему прошел два чтения и был максимально подготовлен к окончательному утверждению. Эксперт Александр Костюков комментирует ключевые моменты документа.

Новые правила разбивают жителей МКД на две группы влияния. Первая группа – это непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в т.ч. сверху и снизу. Вторая – остальные жители дома.

Коммерческое использование жилой квартиры можно будет осуществлять только с письменного согласия соседей.

Непосредственные соседи должны будут выразить свое согласие «в письменной произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление», с указанием своих персональных данных. Остальные соседи выражают свое мнение на общедомовом собрании.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Основная масса домов у нас многоподъездная. Для нее законодательно хотят установить норму, когда для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Первое – участие в собрании 2/3 голосов от общего количества голосов собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Второе – участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества голосов в доме.

При этом для принятия решения достаточно простого большинства (более 50%) голосов от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

В России строят достаточно много домов и с одним подъездом. Для кворума собрания по переводу жилого помещения в нежилое здесь будет требоваться не менее 2/3 голосов от общего количества голосов собственников в доме. А для принятия решения – простого большинства от общего количества участников собрания.

Обязательное наличие отдельного доступа в помещение после его перевода в нежилой фонд

Новые правила требуют обязательного наличия отдельного доступа в помещение после его перевода в нежилой фонд: «В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям».
Комментируя новые правила, Александр Костюков обращает внимание на то, что в случае их принятия и последующего вступления в силу, они установят минимально необходимые пропорции голосования для принятия соседями объективного решения:

— Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Поэтому даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут своё согласие на его перевод в нежилой фонд (читай – под коммерческое использование), то общее собрание может не позволить это сделать.

Александр Костюков констатирует, что у жителей МКД появится надёжный инструмент защиты от нежелательного соседства. Проведя собрание, соседи по дому могут заблокировать стремление коммерсантов открыть в их доме пивную или магазин. При этом эксперт обращает внимание, что обратной силы закон не имеет, и уже открывшиеся в МКД коммерческие заведения продолжат работу.

Для перевода нежилого помещения в жилое решения общего собрания не требуется, напоминает эксперт.