Юридическая консультация: уступка права

Процесс строительства многоквартирного дома продолжителен, технологически может занимать несколько лет. Бывает, жизнь вносит серьезные коррективы в планы сдачи объекта, и тогда стройка длится десятилетиями. Но ведь и в планах семейных случаются перемены. Как распорядиться правами на купленную еще на этапе котлована квартиру до момента завершения строительства? На этот вопрос отвечает наш эксперт Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра».

Именно в таких случаях и применяется механизм, называемый уступка права требования. Чтобы проще было понять, что он собой представляет, рассмотрим простой пример.

Допустим, Иванов в 2006 году подписывает с застройщиком — компанией «СтройКачество» — договор об участии в долевом строительстве в сумме 1 млн руб. Регистрирует, как положено, в Росреестре, и оплачивает. Наступает 2010 год — завершение строительства задерживается. Однако стоимость квартиры Иванова увеличилась (не только в связи с удорожанием жилья, но и потому, что дом пребывает уже в стадии готовой коробки, а не котлована). Семейная ситуация Иванова тоже изменилась: квартира ему больше не нужна. Зато она нужна Сидорову, который готов заплатить за нее 2 млн руб. Они оформляют договор уступки права договора об участии в долевом строительстве. Правообладателем становится новый дольщик — Сидоров, теперь именно ему застройщик обязан предоставить квартиру и оформить право собственности, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Все счастливы... А всегда ли у подобной истории на самом деле счастливый конец?

Что бывает

Нередко право на недвижимость переуступается многократно. Чем больше уступок совершено в отношении квартиры, тем больше риск, что последний в цепочке жилье не получит. Так, в Перовском районном суде г. Москвы и Московском городском суде рассматривалось одно неприятное дело. Люди продали в провинции дом и переехали в столицу. Здесь они оформили договор уступки права требования с подрядчиком, с которым якобы застройщик расплачивался квартирами. По окончании строительства дольщики въехали в квартиру и прожили в ней почти 5 лет. Но когда дело дошло до оформления собственности, выяснилось: подрядная организация плохо исполняла свои обязательства перед застройщиком, в силу чего договор с ней был расторгнут в одностороннем порядке, и квартиру застройщик забрал себе. По итогам 2 лет судебных тяжб, с двумя кассационными разбирательствами, суд пришел к выводу, что договор уступки с дольщиками был оформлен незаконно, их недвижимость принадлежит застройщику. Несчастную семью выселили на улицу. При этом пострадавшие не имеют возможности взыскать оплаченные за квартиру средства с недобросовестного подрядчика: он обанкротился.

101 договор

История последних десяти лет знает огромное количество различных видов договоров уступки права. Среди них самые распространенные:

⌘ уступки права инвестирования,

⌘ уступки права по предварительному договору купли-продажи,

⌘ уступки права по предварительному договору долевого участия,

⌘ уступки права требования.

Который лучше? Этот вопрос некорректен. В настоящее время отношения в сфере покупки и продажи помещений в новостройках регулируются Законом РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». И он допускает только один вид договора уступки, а именно, договор уступки права требования по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Любые иные — вне Закона.

Продолжение статьи