Сносить или реконструировать? На что обратить внимание при модернизации старого загородного дома

Практически на треть вырос этим летом спрос на загородное жильё в России, причём свыше 40 % наших сограждан интересовались вторичной недвижимостью.

Налицо изменение тренда: ещё несколько лет назад у нас предпочитали строить с нуля или покупать готовые дома у застройщиков. Но в таком изменении предпочтений есть и подводные камни: старое жильё, возможно, и обойдётся дешевле, но в девяти случаев из десяти потребует переделок и доделок, а значит, при выборе недвижимости нужно оценивать именно с этой точки зрения. Учитывая в том числе и неочевидные вещи.

Крепёж

В целом даже если фасад и кровля внешне сохранны и не требуют переделки, они могут скрывать довольно много неприятных сюрпризов. Среди них — износ крепежа, который сложно проверить даже специалисту.

«В достаточно старом, старше 5–10 лет, здании, — говорит Сергей Клементьев, технический специалист по ЮФО, инженер-консультант ГК fischer, мирового лидера в сфере инновационных крепёжных решений, — крепёж фасадной облицовки и кровельного покрытия может быть на пределе своего ресурса. Металлические шурупы, гвозди и прочее, особенно если они были сделаны из чёрного (неоцинкованного) металла, подвержены коррозии и рано или поздно перестают выдерживать положенную нагрузку.

Поэтому при осмотре нужно обращать внимание на свидетельствующие о повреждении моменты. Среди них — пятна и потёки ржавчины, отошедшие или искривлённые элементы фасада или кровли, люфт деталей в дополнительном оборудовании, в том числе в светильниках, подвесах или камерах. Нужно взять такие места на заметку и при первой возможности заменить на защищённые варианты крепежа, оцинкованные и с термоголовкой, которая даёт дополнительную защиту от коррозии и мороза».

Утепление

Важным пунктом является оценка энергоэффективности дома — это нужно для понимания, будет ли в помещениях уютно в холода и не станут ли счета за тепло ударом по семейному бюджету, особенно если топить предстоит электричеством.

«Хорошим вариантом оценки, — объясняет Антон Кияев, специалист компании ТЕПОФОЛ, разработчика и производителя современной теплоизоляции, — является термометрия с помощью тепловизора. Проводит процедуру проверки специальная служба, услуга эта недорогая. Если дом „светится“ красным, стоит провести его герметичное утепление. Делать это эффективнее снаружи, но бывают ситуации, когда возможно провести монтаж только изнутри здания. Например, у крыш и мансард при уже установленной кровле. Рулонная теплоизоляция из вспененного полиэтилена с замковыми соединениями создает герметичную оболочку для дома.

Равномерное утепление всей конструкции позволяет достичь возможность монтажа материала сразу необходимой толщины в одном слое (от 20 мм до 150 мм), а замковые соединения надежно соединяют утеплитель между собой с помощью нагрева строительным феном. Такая технология утепления позволяет обеспечить максимальную теплоизоляцию и защитить слабые места дома от образования щелей и мостиков холода, через которые происходят большие утечки тепла.

Ограждение

Покупая дом, приобретаешь и участок, который нужно огородить. Даже если забор уже существует, не факт, что он в хорошем состоянии и удовлетворяет именно вашим потребностям в приватности. Но и здесь есть масса нюансов.

«Например, по закону нельзя делать глухой забор по границе участка, если он не отгораживает улицу, автотрассу или овраг, — объясняет Михаил Жижин, специалист компании «Металл Профиль», ведущего в России производителя кровельных и фасадных систем. — Это прямо сказано в принятом в 2019 году СП 53.13330.2019. Кроме того, сплошное полотно забора способно ухудшать рост деревьев и кустарников на своём и соседском участке из-за нарушения микроклимата. В конце концов это просто опасно из-за высокой парусности. То есть в тех случаях, когда глухой забор может повалить сильным ветром. Поэтому лучше использовать штакетник, он визуально не прозрачен, но проницаем».

Какой старый дом брать не стоит

Эксперты утверждают, что сегодня загородный дом выгоден прежде всего как жильё, в том числе инвестиционное. В комментарии газете «Известия» руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков отметил, что квадратный метр в индивидуальном строении может быть до двух раз ниже, чем в квартирах-новостройках. И это при существенно более высоком качестве жизни — в некоторых районах страны собственный коттедж есть возможность приобрести по цене одно- или двухкомнатной квартиры.

Но данное преимущество перестаёт работать в целом ряде случаев:

✔ дом слишком большой: по оценкам сервиса «ЦИАН.Аналитика», 50 % покупателей интересуются жильём до 200 м2, поскольку расходы на приобретение, приведение в порядок и содержание слишком крупного особняка окажутся слишком значительными;
✔ сооружения родом из 1990-х и начала 2000-х: как правило, у них неудобная планировка, они проблемны по качеству строительства, многие имеют сложности с оформлением в госструктурах (землеотвод, регистрация переделок и пр.). Это может осложнить сделку и дальнейшую перепродажу при необходимости;
✔ очевидно ветхие строения, в первую очередь деревянные, со следами поражения грибком: такой дом действительно проще снести и построить новый, особенно если расположение и качество участка кажутся привлекательными;
✔ строение в проблемном с точки зрения инфраструктуры месте. Такие объекты чаще всего дешевле средних по рынку, но в качестве основного жилья себя не оправдывают: трудности с доставкой, отсутствие хорошей связи (быстрого интернета) для современного человека неприемлемы.

Новый дом или старый? Вопрос скорее философский. На первый взгляд, покупка готового к заселению жилья куда предпочтительнее неопределённости со строительством нового, особенно если время и бюджет ограниченны. Но если не учесть скрытые нюансы, такое приобретение может стать очень неудачным вложением. Поэтому при выборе лучше обратиться к специалистам, которые помогут избежать фатальных ошибок!