Почувствуй себя рантье!

Как жить?! Как жить?! Куда не глянь: кризисы, инфляция, падение рубля, банкротства… А ведь нас заверяли, что капитализм – это просто манна небесная. Но, оказывается, не для всех, а только для капиталистов. И еще тех, кто живет на капитал. Называют эту породу счастливчиков – рантье.

От слова «рантье» дышит чем-то французским: «Рантье в канотье с багетом в кафе…» Еще батюшка Оноре де Бальзака из крестьянской семьи сподобился накопить капиталец и жить в свое удовольствие, что и сыну завещал. Бальзак-младший стал цветисто описывать братьев по счастью. А мы почитывать и завидовать: вот ведь, кому жить хорошо.

На самом деле, рантье – это граждане, живущие на ренту – процент или доход от капитала, недвижимости и т.д. И, действительно, во Франции этот класс граждан был довольно заметен. Но рантье – это достояние повсеместное. И никуда они не делись в нынешнее время. Просто чаще их называют инвесторами.

Сам себе инвестор

Если у человека есть деньги, то он всегда будет думать, как их сохранить. Конечно, мы не берем случай, когда до зарплаты не хватает. Средний класс сумел сформироваться даже в нашей стране. Но у нас не Франция, со стабильностью пока проблемы, поэтому вопрос о накоплениях стоит достаточно остро.

Что можно делать с деньгами, чтобы их сохранить? Ну, во-первых, положить в банк. Вроде, надежно. Но почти бесполезно, если у вас не миллиарды. Потому что в нашей стране инфляция ставку по вкладам благополучно съедает. И вы, в лучшем случае, останетесь при своих (если повезет, и банк не лопнет). Во-вторых, деньги можно вложить в дело, инвестировать. Но далеко не каждый способен быть бизнесменом. Заодно не будем смотреть в сторону ПИФов, игры на бирже, валютных спекуляций – для большинства это пока из разряда фантастики. Есть еще антиквариат, предметы искусства и культуры, ювелирные украшения. Если вы специалист, то рискните. Если нет, то идем дальше. Интересно посмотреть на предложения от государства. В правительстве, явно, есть специалисты-финансисты. Взять, к примеру, материнский капитал. Это тоже длинные деньги. На что предлагается их потратить? По закону – на жилье, образование, пенсию. И что, в основном, выбирают наши мамы? Правильно, самый популярный вклад – недвижимость.

У недвижимости есть существенный плюс – в отличии от банковских вкладов, антиквариата, ювелирных украшений и произведений искусства, жильё, коммерческие помещения и даже просто землю можно эксплуатировать сразу, а не ждать роста цены для продажи. Как? Это всем известно - сдать в аренду. И получать прибыль. Тем более, что в обычных условиях придётся ждать несколько лет (от 5 до 10), прежде чем стоимость вашей недвижимости вырастет настолько, чтобы принести ощутимую выгоду при продаже.

И снова «больной вопрос современности» - первоначальные вложения. Ибо, как верно заметил кот Матроскин, «прежде чем прождать что-нибудь ненужное, нужно купить что-нибудь ненужное». Аналитики советуют копить, занимать у друзей или идти в банк. Нет, пистолет и маску лучше оставить дома. Мы же чтим уголовный кодекс и не хотим рисковать? Достаточно пары документов, чтобы получить ипотечный кредит.

Недвижимость бывает разная

Дешевле всего купить землю. Аналитики считают, что в этом сегменте наименьшая вероятность столкнуться с мошенниками, упрощено оформление документов, низкое налогообложение. Но земельный участок требует от владельца дополнительных вложений – создания там определённой инфраструктуры или строительства. Это дополнительные и достаточно крупные затраты. Плюс – законодательная неопределенность, потому что «правила игры» здесь нередко меняются. В общем, что хорошо для деревни, городскому жителю вряд ли подойдет.

Вариант с приобретением загородной недвижимости хорош и сулит неплохие прибыли в будущем, если место, где эта недвижимость куплена, становится модным и популярным для отдыха. А так бывает далеко не всегда. Плюс – сезонность.

А вот городская квартира, да еще в таком мегаполисе как Петербург, находит арендаторов все 12 месяцев в году, ежедневно и двадцать четыре часа в сутки. Один мой приятель снимает одну и ту же квартиру вот уже лет двадцать. О таком клиенте можно только мечтать. Хотя, очень популярна в нашем городе и посуточная аренда. Она особенно процветает в туристический период. А уж что будет во время Мундиаля?! Еще можно вкладываться и в коммерческую недвижимость (но тут есть свои нюансы, в которых нужно разбираться).

Затратами на приобретение жилья вы, конечно, не ограничитесь. Придётся потратиться на ремонт и страховку. И не только от возможного ущерба, нанесенного в процессе аренды, но и протечек, пожаров и прочих «радостей бытия». Обычно все эти расходы закладываются в арендную плату. Эксперты считают сдачу жилья или коммерческой недвижимости – бизнесом с высокой степенью доходности. Целиком затраты на приобретение жилья окупятся, в среднем, за 15-20 лет, а дальше начнётся чистая прибыль.

Математика инвестиций

Попробуем посчитать. Возьмем несколько вариантов квартир. По статистике, в Петербурге самыми востребованными для аренды являются однушки у холостяков и двушки у семейных. Самые популярные районы – Центральный, Московский, Выборгский, Приморский и Калининский. Самая спрашиваемая локация – недалеко от метро (в шаговой доступности или в нескольких остановках) с развитой инфраструктурой. Новая тенденция последних лет – увеличение спроса на квартиры в новостройках. Несмотря на то, что цены в них выше, преимущества настолько очевидны, что это арендаторов не смущает.

Посчитаем окупаемость на конкретных примерах. ЖК «Лондон Парк» в Выборгском районе. Расположен в 20 минутах от метро «Проспект Просвещения» в обжитом районе. Первая очередь уже сдана. Стоимость аренды однокомнатной квартиры в аналогичных условиях – от 25 тыс.рублей. Приобрести такое жилье можно почти за 4 млн 200 тыс. рублей. Делим на 12 месяцев, на арендную ставку и получаем – 14 лет. Это срок окупаемости данной инвестиции. Причем, мы не учли роста аренды, которая в год прибавляет порядка 500 рублей. Так что в такой вариант можно смело инвестировать.

Возьмем квартиру для семьи – двухкомнатную. К примеру, в Московском районе такие очень популярны. В жилом комплексе бизнес-класса «Граф Орлов» цены аренды на них – от 35 до 45 тыс. рублей. Потому что здесь не только близко метро «Московская», но и место обжитое. Кстати, именно здесь в 30-е чуть не устроили новый центр города. Во всяком случае, Дом Советов построили и самые престижные высотки тоже. Район всегда пользовался большим спросом. В «Графе Орлове» двухкомнатная квартира вам обойдется, примерно за 7 млн 300 тыс. рублей. Берем среднюю цену аренды – 40 тыс.рублей, получаем 15 лет окупаемости инвестиций. Опять же, рост цены не учитываем.

Делаем выводы

В общем, срок вполне нормальный. Кроме того, не нужно забывать, что за эти годы квартира еще и в цене вырастет, поэтому на любом этапе ее можно спокойно продать и вложить средства в еще один проект. Кстати, здесь надо учитывать потенциал будущего роста стоимости, уровень комфортности среды и т.д. По этим признакам наши примеры тоже выгодны, т.к. знаменитые «муравейники», где можно купить жилье подешевле, резко теряют в цене по мере появления подобных объектов рядом.

А вот тот же ЖК «Граф Орлов» в этом году вошел в ТОП-20 наиболее инвестиционно привлекательных объектов. Аналитики компании Е3 Investment оценивали и исходную цену квадратного метра, и местоположение объекта недвижимости, и уровень комфортности среды, и состояние экологии, и окружающую инфраструктуру, и степень её загруженности, а также потенциалы будущего роста стоимости и возможных рисков.

В общем, имеющий уши, услышит, а имеющий деньги подумает, правильно вложит и получит законную прибыль!