Оценка земельных участков в условиях реализации земельной реформы 2006 года

Развитие земельной реформы сегодня ставит новые задачи, ожидается, что с развитием реформы оценка земельных участков станет одним из наиболее востребованных направлений оценочной деятельности. Подтверждает эту мысль то, что объем работ по оценке земельных участков стал расти после принятия Земельного кодекса РФ и Федерального Закона «Об обороте земель сельхозназначения». Кто бы мог подумать, что всего пять лет назад оборота земли как такового, и, следовательно, данного вида оценки в России практически не существовало. Оценщик земельных активов, находясь в стадии интенсивного развития профессии, в условиях реформирования земельных отношений вынужден проводить мониторинг изменений российского и регионального законодательства в области управления земельными активами и недвижимым имуществом, развитием территорий. В данной статье приводится краткий обзор основных изменений законодательства в области земельных отношений. С 2006 года вступили в силу изменения порядка расчета земельного налога (глава 31 Налогового кодекса). Налог отныне рассчитывается на базе кадастровой стоимости земельных участков. На местном уровне завершен процесс утверждения ставок земельного налога. На сайте Управления Роснедвижимости по Тюменской области в открытом доступе имеется информация о ставках земельного налога по всем муниципальным образованиям юга Тюменской области, приведены результаты кадастровой оценки земель промышленности, земель особо охраняемых территорий, земель сельскохозяйственного назначения (кроме сельхозугодий), земель лесного фонда, водного фонда, земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, а так же земель поселений и сельхозугодий, приведены показатели кадастровой стоимости земельных участков по плательщикам земельного налога. Работы по кадастровой оценке земель проводились в 2001-2004 гг. специалистами Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тюменской области. Стоимость земли рассчитывалась по методикам, разработанным специалистами Росземкадастра по каждой категории земель. По мнению специалистов, в Тюменской области за прошедшее время результаты кадастровая оценка земель поселений потеряла свою актуальность, так как изменился ряд показателей, по которым рассчитывалась стоимость земель. Поэтому переход на кадастровую стоимость может не дать ожидаемого увеличения земельного налога, а в ряде случаев возможно снижение поступления налогов. Ожидается, что большая часть налогового бремени ляжет на земли поселений, в то же время на землях под промышленными объектами произойдет значительное снижение платежей. Во избежание снижения доходов муниципальных бюджетов нужно провести актуализацию кадастровой оценки земель. В декабре 2005 года специалисты ОАО «Тюменьгипрозем» провели работы по актуализации результатов кадастровой оценки земель поселений в г. Тобольске. Удельные показатели кадастровой стоимости земель в г. Тобольске, утвержденные в редакции постановления Правительства Тюменской области от 19.12.2005г. № 250 существенно выросли. В городскую черту Тюмени были включены земли Тюменского района, поэтому особенно важно провести корректировку их кадастровой стоимости. В первую очередь актуализация результатов кадастровой оценки в 2006 году будет проводиться в областном центре – такое решение принято Губернатором на заседании Правительства Тюменской области в декабре 2005г. Существенная разница между показателями кадастровой стоимости и рыночной стоимости земельных участков в г. Тюмени. на сегодняшний день особенно видна оценщикам. В Тюмени показатели кадастровой стоимости земель, предоставленных для размещения доходных объектов недвижимости в центральной части города (таких, как кафе, рестораны, гостиницы, офисы, автозаправочные комплексы) ниже рыночной стоимости, земли, занятые промышленными объектами, имеют кадастровую стоимость выше рыночной. Таким образом, осуществляется экономическое «выдавливание» промышленных предприятий за черту поселений или на окраину города. По этой проблеме возникает множество вопросов к оценщикам у собственников, арендаторов и землепользователей, которые воспринимают кадастровую оценку как ориентир рыночной стоимости. Между тем, кадастровая оценка земель предназначена для целей налогообложения, поэтому ее результаты не отражают ценность конкретного земельного участка. Оценка рыночной стоимости земельных участков выполняется независимыми оценщиками на основе анализа экономических факторов, земельных отношений и свойств объекта исследования. В соответствии с законодательством РФ срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или право аренды отодвинут с 1 января 2006 до 1 января 2008 года (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. 27.12.2005) «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). Постановлением Правительства РФ от 29.12.2005г. №240 в соответствии со статьей 44 Градостроительного кодекса РФ утверждена форма градостроительного плана земельного участка. Для оценщиков это особенно важно, так как такой план должен составляться к земельным участкам, предназначенным для строительства, для реконструкции существующих на земельном участке строений. Земельный участок является вкладом местоположения в объект недвижимости, величина этого вклада может значительно изменяться в зависимости от объема и назначения будущих улучшений. Таким образом, у оценщика появляется информационная база для выполнения обоснованного с точки зрения юридической разрешенности и экономической обоснованности анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка как незастроенного и земельного участка с улучшениями. На официальном сайте администрации г. Тюмени в открытом доступе размещен генеральный план развития г. Тюмени, на котором представлено территориальное планирование развития города. Данный документ должен приниматься оценщиком во внимание при проведении анализа НЭИ земельного участка в отсутствие градостроительного плана. При оценке права аренды на земельный участок необходимо принимать во внимание изменение в 2006 году региональных нормативных актов, регламентирующие условия и порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности. Правительством Тюменской области 29.12.2005г. принято постановление №267-п «О внесении изменений и дополнений в постановление №98-п от 05.07.2005г., которым установлен единый порядок исчисления размера годовой арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду из состава земель, расположенных на территории административного центра Тюменской области и Тюменского района». Изменился порядок определения арендной платы: размер арендной платы сейчас рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, налоговой ставки (земельный налог), площади земельного участка и ряда дополнительных коэффициентов. Ожидаются изменения условий выкупа земельных участков в порядке приватизации. Постановлением вице-губернатора Тюменской области №178-п от 26.09.2005г. «Об установлении цены при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности», была установлена кратность ставки земельного налога при выкупе земельных участков в порядке приватизации на период до 01.01.2006г. Правительством Тюменской области 2 марта 2006 года принято постановление №43-п, в соответствии с которым, до определения законодательством РФ порядка определения цены при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности (на сегодняшний день решений на уровне субъекта РФ о цене выкупа земельных участков не принято), цена при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Тюменской области, равна кадастровой стоимости земельных участков. Такое решение о цене выкупа скорее всего «заморозит» первичный рынок земельных участков, так как в сравнении с осенью 2005 года цена выкупа земельного участка в центральной части города выросла в 40 раз. Министерство экономического развития РФ предлагает пакет законодательных актов, направленных на изменение условий выкупа земельных участков при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, изменение условий аренды земельных участков и порядка расчета арендных платежей, введение механизма, ограничивающего рост спекуляций при массовой приватизации земельных участков. В пункте 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» указывается, что арендная плата за использование земельных участков, переоформляемых юридическими лицами из права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации. В настоящее время вышеуказанные постановления Правительства РФ не приняты, в связи, с чем существует пробел в регулировании арендной платы за государственные и муниципальные земли. Для введения единого порядка установления арендной платы при переоформлении прав на земельные участки в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, Министерством экономического развития предложено собственникам земельных участков устанавливать размер годовой арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, а в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, до ее разграничения размер арендной платы определять нормативными правовыми актами субъектов РФ. При этом в указанных случаях размер годовой арендной платы за земельные участки не должен превышать 3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, не должен превышать размера земельного налога, установленного для земель сельскохозяйственного назначения. Размер арендной платы за земельные участки, расположенные на землях, ограниченных в обороте, необходимо установить в размере земельного налога. Договор аренды предложено заключать на срок 49 лет, если более короткий срок не будет заявлен арендатором земельного участка. Массовая приватизация земли на территории поселений может привести к росту спекуляций земельными участками, целесообразно предусмотреть механизм изъятия в местные бюджеты части спекулятивного дохода: в соответствии со ст. 56 ЗК РФ. Одновременно с принятием решения о приватизации участка принимается решение о введении бессрочного ограничения прав на землю «без права строительства и реконструкции». Указанное ограничение снимается по решению установившего его органа власти при условии оплаты сбора, размер которого устанавливается органами местного самоуправления в размере не более 80% от кадастровой стоимости земельного участка. Возможность многократного увеличения доходов от использования земельного участка в случае его приватизации и последующего перепрофилирования осуществляемой на нем деятельности существует в основном в крупных городах. Поэтому нормы, принимаемые с целью ограничения спекуляции земельными участками, возможно, будут вводиться первоначально в Москве и С-Петербурге. Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что в условиях развития земельной реформы оценщик должен не только владеть методами оценки, но и знать основы землеустройства и кадастра, разбираться в сути нестыковок гражданского, землеустроительного и градостроительного законодательств. Необходимая для обоснованной оценки информация должна накапливаться и систематизироваться в течение многих лет в ходе выполнения оценочных работ. Поэтому качественное выполнение оценки земельных участков доступно лишь для тех оценщиков, чьи опыт работы и портфель заказов позволили создать базы данных о доходности и вариантах функционирования различных объектов собственности. Светлана Ведерникова © Лекс - системы управления ©