Ипотека в плюсе: эксперты об ипотеке, ипотечном кредитовании, аккредитации застройщиков и ипотечных брокерах

Руководители тюменских строительных компаний, филиалов банков и агентств недвижимости обсудили самые острые моменты, связанные с кредитованием застройщиков и физических лиц.

Люди стали разборчивее в выборе ипотеки, ответственнее подходят к вопросу получения кредита в банке. Такое мнение единогласно высказали участники круглого стола «Ипотека = банк + застройщик + риелтор», организаторами которого выступили «Тюменский Бизнес-журнал» и интернет-газета «Vsluh.ru».

Ипотека: Потребитель — не слепой котенок

Прежде всего, участники круглого стола пришли к мнению, что хорошего или плохого времени для ипотеки не бывает: ипотеку нужно брать, только если она действительно необходима. И население, отрезвленное кризисом, это понимает.

Заемщик-2010 серьезно отличается от заемщика образца 2007 года, который мог взять два-три кредита, не думая об обязательствах. Банки, в свою очередь, стали внимательнее относиться к клиенту, стремятся повысить его финансовую грамотность. Такая политика привела к «умеренному оптимизму» на рынке ипотеки, считают участники круглого стола.

Исполнительный директор АН «Адвекс-Т» Андрей Слотин уверен: в том, что процентная ставка по ипотечным кредитам не падает до 6-7% годовых, есть свои плюсы. В противном случае ложная эйфория доступности кредитных ресурсов снова приведет к кризису. Опять же, после того как кризисная паника стихла, люди перестали бояться ипотеки, стали к ней готовы психологически.

«Произошел прорыв в сознании потребителей. Это уже не слепые котята, которые не знают, чего хотят и что делать. Да и банки стали ближе к потребителю, упростив процедуру рассмотрения заявок», - говорит генеральный директор АН «Новый город» Ирина Яременко, обсуждая условия ипотечного кредитования.

Сегодня ипотеке благоволит и общая ситуация на рынке: процентная ставка медленно, но падает, требования к первоначальному взносу снижаются, а банки начинают практиковать отмену комиссий. Начальник отдела продаж «Партнер-Инвест» Александр Щиголь заметил, что пока цена квадратного метра жилья держится на одном уровне, ипотеку можно успеть взять при наиболее выгодных условиях.

С ним согласился и заместитель начальника кредитно-инвестиционного департамента ОАО «Запсибкомбанк» Виталий Забродин: «Как только ипотека дешевеет, цена квадратного метра начинает расти. Уже сейчас наблюдается перекос кривой стоимости квадратного метра в сторону увеличения. Поэтому ждать, когда процентная ставка по ипотечным кредитам упадет до 5-6%, я бы не стал».

Ипотека: Ложная эйфория

Однако не все участники круглого стола были так оптимистичны. Директор РАН «Этажи» Ильдар Хусаинов уверен, что Россия сейчас подсаживается на ипотечную иглу, точно так же, как в свое время подсела на нее Америка.

«Но Америка подсела на эти «наркотики» при ставке 4% годовых, - говорит Ильдар, - а Россия готова сесть и при 13%. Вспомните 2009 год, когда ипотеку никто не брал, и давали ее только два банка. Прошел всего год, реально в стране ничего не поменялось, но ипотеку готовы давать уже 80 кредитных организаций области. Банк, риелтор, застройщик ― они всегда «за» ипотеку, только бери. У населения же сейчас формируется потребительская «жажда», притом, что процентные ставки достаточно высоки. Это может обернуться новым кризисом».

Подталкивают к новому неблагоприятному витку в экономике и банки. Советник ЗАО «СтарБанк» Светлана Шмидт уверена, что снижение первоначального взноса по ипотечным кредитам до нуля - это популистский шаг, который впоследствии приведет к росту просроченной задолженности по кредитам. «Ипотека — это продукт не для всех. И сегодня важен взвешенный подход к заемщику, иначе у банков будут проблемы», - уверена она.

Ипотека и Аккредитация: только польза

Вопрос, волнующий прежде всего представителей агентств недвижимости, - процесс аккредитации застройщиков. Сегодня банки стараются сократить время аккредитации, упростить процедуру подачи документов, снизить процент готовности объектов, при котором возможна аккредитация. Однако сложности остаются.

Сбербанк России с 2010 года начал аккредитацию застройщиков при 20%-й готовности объекта, а при строительстве по госпрограмме возможна аккредитация и при 10%-й готовности. Но сократить сроки аккредитации до одного дня невозможно: «Это может обернуться риском для потребителя, поэтому Сбербанк пойти на такой шаг не может», - говорит ведущий инспектор отдела по работе с партнерами Западно-Сибирского Банка Сбербанка России Наталья Патысьева.

Представители застройщиков высказали другое мнение о процессе аккредитации. Первый заместитель генерального директора компании «Партнер-Инвест» Елена Низамова уверена, что оперативность банков благоприятно сказалась бы на всем процессе работы с покупателями жилья по ипотеке, однако сокращать список документов не стоит.

«Важно, чтобы наш клиент понимал, что у аккредитованной компании значительно снижены риски долгостроя. Поэтому мы не радеем за упрощение аккредитации. Если банки обеспечивают проектное финансирование, они обязаны проверить застройщика на его готовность к реализации этого проекта», - считает Елена Низамова.

Директор ООО «КапиталПроект», выступающего также как застройщик малоэтажного поселка «Серебряные ключи», Елена Ларкина уверена, что аккредитация - своего рода аванс для клиента, гарантия того, что его жилье будет достроено без проблем и в срок.

«Большинство наших клиентов располагают крупным первоначальным взносом, - говорит Елена Ларкина, - ипотека составляет порядка 20% от всей суммы. Считаю, что кризис помог застройщику скорректировать цену квадратного метра, а потребителя научил адекватно оценивать свои финансовые возможности».

Хусаинов отмечает, что если год назад аккредитация застройщика в банках занимала три недели, то сегодня – 2-3 дня. «Видно, что сейчас в банковском секторе началась реальная конкуренция за клиента. И это хорошо», - добавляет он.

Управляющий филиалом «Тюменский» ОАО «Собинбанк» Олег Максимов уверен, что если в компании работают специалисты и профессионалы своего дела, для них аккредитация никаких трудностей не составит. Но всплывает другая проблема, которая волнует агентства недвижимости. Директор АН «Искра» Ольга Базаева говорит, что для риелтора важен каждый клиент.

Тем не менее от застройщика часто можно услышать отказ подавать аккредитацию в тот банк, в котором покупатель квартиры желает взять ипотеку. Таким образом, агентство недвижимости может потерять клиента, застройщику же этот момент не важен. «У застройщика 90% квартир продано, ему неинтересно возиться с одной нашей сделкой, и он отказывается подавать документы на аккредитацию в нужный клиенту банк», - добавляет Базаева.

Проблема с аккредитацией также состоит в том, что у банков нет единых стандартов аттестации застройщиков. Участники круглого стола высказали пожелание, чтобы в будущем либо на базе строительного СРО, либо на базе Ассоциации кредитных организаций Тюменской области была создана комиссия, которая выработает единые требования к аккредитации застройщиков, устраивающие обе стороны. Это поможет в разы упростить процесс прохождения и сократить сроки аккредитации.

Ипотека: Банки ищут брокеров

Представители банков выразили заинтересованность в сотрудничестве с риелторами, в том числе и с ипотечными брокерами, при условии что последние будут работать честно.

Советник председателя правления ОАО АБ «Финанс Банк» Александр Дудкин рассказал, что у банка большой опыт общения с кредитными брокерами. «Порядка 50% процентов продаж мы делаем через них. К тому же даем преференции по процентным ставкам нашим клиентам, которые приходят от брокеров», - уточнил он.

Представители агентств недвижимости высказали мнение, что было бы неплохо ввести процедуру аккредитации для ипотечных брокеров, тогда к ним будет больше доверия. В Тюменской области уже несколько лет функционирует бюро кредитных историй, где можно проверить надежность заемщика, было бы полезно создать такую же базу по брокерам, добавляют риелторы, которым часто приходится консультировать клиентов, ставших «жертвами» недобросовестных игроков на рынке ипотечного брокериджа.

«Роль агентств недвижимости в оформлении ипотеки растет. Банку выгодно работать с ипотечным брокером, поскольку его клиенты уже подходят под ипотечные программы. А это существенно влияет на скорость оформления сделки. Согласно статистике, если у нас все клиенты будут приходить через брокерские конторы, сделок будет в три раза больше. Нам нужно это сотрудничество», - уверена управляющая Тюменским филиалом ЗАО АКБ «Абсолют Банк» Татьяна Чумакова.

Риелторы придерживаются другого мнения, утверждая, что, в отличие от финансистов, они несколько лет назад вплотную занимались обучением ипотечных брокеров за свой счет, но в итоге брокеры работают всего с 3-4 банками и ленятся обращаться в другие кредитные организации, которые могут интересовать клиентов. По словам Андрея Слотина, в Тюмени нет классического брокериджа, его развитию мешает небольшая численность населения города.

Обсудили на круглом столе и стратегии стимулирования спроса на кредитные продукты со стороны населения, а также методы эффективного продвижения ипотеки.

В целом же участники круглого стола пришли к мнению, что на развитие рынка ипотеки могут повлиять три фактора: рыночная стоимость квадратного метра, инфляция и платежеспособный спрос

Мария Лузгина

Кстати, когда публиковался этот материал, пришла новость Сбербанк вновь снижает ставки по ипотеке