Ипотечный бум

Ипотечный рынок Тюмени: «мыльный пузырь» или развитие?

Рынок ипотечного кредитования растет стремительно: за 2012 году произошло его значительное увеличение, которое составило 40%. Тем не менее, эксперты как федерального, так и регионального рынков прогнозируют увеличение процентных ставок. Возникает резонный вопрос: как сложилась ситуация, в которой увеличение спроса на ипотеку влечет за собой рост процентных ставок?

Для того чтобы обсудить состояние рынка недвижимости Тюменский Бизнес-журнал собрал за круглым столом первых лиц строительных компаний, руководителей банков, а также представителей крупнейших агентств недвижимости города.

По словам Виталия Забродина, заместителя управляющего «Абсолют банка» в Тюмени, на ипотечный рынок влияют как глобальные, так и региональные факторы. И если на мировой рынок повлиять невозможно, и остается только дожидаться воплощения оптимистичных или пессимистичных прогнозов, то региональный рынок кажется ближе и подконтрольней. Однако, по словам Виталия, основной тренд задают государственные банки, так как их доля на рынке Тюменской области значительно превышает 50%.

На вопрос генерального директора ТРЦ «Недвижимость для Вас» Пантелеевой Юлии о том, существует ли «заградительная» ипотечная ставка, выше которой клиент не захочет брать ипотеку, Виталий Забродин ответил, что, по распространенному мнению экспертов, существует психологический барьер: выше чем в 14-15% годовых ипотечная ставка вызовет отторжение у клиентов.

По мнению Александра Попова, заместителя директора управления по работе с партнерами Западно-Сибирского Банка ОАО Сбербанк России, 2013 год пройдет в позитивной динамике. У Сбербанка, который занимает 18% и 45% федерального и регионального рынков ипотечного кредитования соответственно, за прошедший год была проведена серьезная работа над сервисом.

«Мы решили, что клиент должен иметь возможность взять кредит непосредственно в риэлтерском агентстве или в офисе застройщика. Поэтому мы создали сеть фронт-центров, где специальные представители могут выполнять все функции банка, в том числе по одобрению заявки на ипотечный кредит», — сообщил Александр Попов.

Однако, по словам застройщиков, все еще существует проблема с аккредитаций объектов на стадии строительства: даже надежным застройщикам с большим «багажом» успешно введенных объектов, сложно получить аккредитацию на ранней стадии.

На это Александр Попов ответил, что в Сбербанке с этого года вводится упрощенная процедура аккредитации, для которого на объекте необходимо иметь лишь фундамент и первое перекрытие, и, конечно, грамотно составленную бухгалтерскую отчетность без убытков за предыдущие годы. Диана Смольская добавила, что КБ «Стройлесбанк» кредитует с момента старта продаж. Так, например, они уже апробовали данную процедуру со строительной компанией АИЖК.

Многие участники всречи согласились с тем, что реализация целевых программ поможет рынку выйти на новый уровень. Так, директор дополнительного офиса «Заречный» Сибирского банка реконструкции и развития, рассказала об опыте работы с правительством. Так, реализуя целевые программы, СБРР кредитует граждан под 10% для переселения из старого и ветхого жилья. 

Ильдар Хусаинов, директор федерального АН «Этажи», также подчеркнул важность поддержки правительства: «На юге области кредитов выдается в 2 раза меньше, чем в северных округах. Таксказывается программа поддержки правительства ХМАО, даже несмотря на то, что Тюмень по темпам и объемам строительства должна привлекать больше средств», — говорит он.

Тем не менее развитие рынка невозможна без участия коммерческих банков в ипотечном кредитовании. По словам начальника управления розничного бизнеса «Сибинбанка» Валерия Николаенко, их банк сотрудничает со всеми агентствами недвижимости, однако когда дело доходит до подачи заявки на ипотеку, ипотечные брокеры подают заявки только в таких государственных гигантов как Сбербанк или ВТБ, хотя у коммерческого банка ставка по ипотеке может быть и ниже среднерыночной.

Агентства недвижимости пояснили, что риэлтор, работая прежде всего на клиента и на его цель покупки жилья, понимает, что чрезмерно долгое рассмотрение заявки банками не только грозит потерей клиента, но и повышением стоимости квартиры.

Миля Ященко, директор агентства недвижимости «ТМПО и К», подчеркнула что экспресс-подтверждение заявки на ипотеку (возможно даже онлайн) подтолкнуло бы рынок вперед. «К тому же, - говорит она, - стоит утвердить общую анкету заявки на кредит, это устранило бы множество препон и сложностей». Представители всех агентств недвижимости поддержали Милю в этой инициативе.

Александр Алексеев, управляющим дополнительным офисом АКБ МОСОБЛБАНК ОАО выступил с критикой чрезмерного стремления к ускорению выдачи ипотеки. «Агентству недвижимости важна скорость, чтобы не потерять клиента, но излишняя комиссия ведь всегда ложится на клиента», - говорит он. С ним не согласился Андрей Слотин, исполнительный директор АН «Адвекс-Т»: «все зависит от ситуации. Если клиент потеряет квартиру или она повысится в цене за то время, что банк будет принимать решение, то мы будем ему советовать обратиться в банк с более быстрой процедурой выдачи кредита».

Ильдар Хусаинов отметил, что как на строительном, банковском, так и на риэлторском рынке не ощущается реальной конкуренции. «Смотрите, какая сложимлась ситуация: как только застройщик выставляет на продажу готовые квартиры, они разлетаются как горячие пирожки, причем по заоблачным ценам — от 60 тысяч и выше за квадратный метр, — говорит он. — Банки, особенно крупные, устанавливая достаточно высокие процентные ставки, тоже не испытывают недостатка в клиентах.

Агентства недвижимости тоже попали в эту среду и при росте цен и ставок получают большую маржу со сделок. Все это дает основания говорить о том, что этот рынок напоминает мыльный пузырь».

Очевидно, что не зря встреча прошла под названием «Бермудский треугольник»: представители банковской, строительной и риелторской сферы сами того не желая создают «опасную зону», в которой так легко заблудиться и пропасть неподкованному клиенту.

Подробнее о круглом столе «Бермудский треугольник ипотеки» читайте в мартовском номере Тюменского Бизнес-журнала.

Автор: Анастасия Ворошкевич
Фото: Андрей Павлычев