В Тюмени все больше желающих жить за городом, однако пока не так много строительных компаний, способных качественно выполнить проект по комплексной застройке загородных территорий.
Темой очередного круглого стола, организованного Тюменским Бизнес-журналом, стала загородная недвижимость. Как отметили его участники, подходящих мест для строительства загородных поселков под Тюменью немного. Особой популярностью у покупателей пользуются такие направления, как Московский и Салаирский тракты. По заявлениям покупателей, им важны близость к городу, живописность местности и архитектура поселка.
При этом цены на загородную недвижимость на местном рынке зависят прежде всего от спроса, а не от размера затрат. Представитель компании «Инвестфонд» Надежда Зыкова рассказала: «Мы специально составляли математическую модель, чтобы просчитать влияние каждого фактора. Оказалось, что основным фактором является спрос. Каждый продавец выходит со своей ценой, самостоятельно «прощупывая» рынок. Цена формируется в зависимости от пожеланий клиента и фантазии собственника».
Цены на землю варьируются от 15 до 45 тыс. рублей за сотку. Как говорит директор по маркетингу и продажам клубного поселка «Мирово Парк» Андрей Панасюк, два участка, находящиеся рядом, с примерно одинаковыми параметрами, могут продаваться по совершенно разным ценам. Гендиректор ГК «Маркетинг-Консультант» Сергей Разуваев считает, что это нормально. «Когда рынок не сформирован, цена может быть установлена любая. Тот, кто выйдет на рынок сегодня с качественным предложением, будет определять цены на нем через два-три года», - прогнозирует он.
Себестоимость загородного жилья по полочкам разложил гендиректор клубного поселка «Зубарево Hills» Александр Кильтау. По его словам, около 15-20% в стоимости жилья занимают затраты на землю, примерно 25% - на подключение к электричеству, еще 25% - за подключение к газу. Часть средств застройщик потратит на строительство дорог и системы освещения. Кильтау добавил, что каждый второй клиент интересуется наличием на участке водоема.
По словам директора компании «КапиталПроект» Елены Ларкиной, стоимость загородного жилья зависит от стоимости земли и строительства дома. Также важны удаленность от города (чем ближе, тем дороже) и сам проект — если он имеет свою концепцию, единый стиль, то жилье в нем будет стоить дороже. «Мы предлагаем не просто жилье, а некий социум», - отмечает Ларкина. Гендиректор ДСК «Град» Максим Федорец согласен с ней: в ближайшее время на рынке будут востребованы поселки с единой концепцией, развитой инфраструктурой, "клубностью". По его мнению, при продаже коттеджей важна грамотная маркетинговая политика, правильное позиционирование.
На стоимость загородного жилья влияет и подключение к инженерным и коммунальным сетям. В основном застройщики сами занимаются их подведением: как отметил руководитель проектов ЗАО «Дельта-профит» Андрей Даценко, если установка и подведение сетей занимает около месяца, то на бумаге - все девять месяцев. «Однако самый живописный участок — «мертв» без сетей», - сказал он.
Спикеры круглого стола сошлись во мнении, что лучше работать в среднем ценовом сегменте, ориентируясь на покупателей с ежемесячным семейным доходом около 100 тыс. рублей. По прогнозу гендиректора агентства недвижимости «ТМПО и К» Мили Ященко, в основном будет востребовано загородное жилье стоимостью 4-4,5 млн рублей.
Загородная недвижимость: Четыре сольда Буратино
Эксперты утверждают, что сегодня много желающих купить готовые коттеджи в поселках с развитой инфраструктурой, однако пока продавцы предлагают только обещание, мечту — большинство концептуальных поселков находятся на стадии проектирования. Отношения между покупателем и продавцом строятся исключительно на доверии, которое было подорвано былыми негативными прецедентами на рынке загородного жилья. Председатель совета директоров АН «Адвекс-Т» Сергей Сухарев считает, что это доверие необходимо восстанавливать.
«Сегодня рынок загородного жилья — это рынок мечты, - отмечает эксперт по загородной недвижимости Аюр Ербактанов. - И вопрос в том, смогут ли компании воплотить эту мечту в жизнь». По его словам, сегодня от всего объема купленной земли застраивается всего 10% - это деньги, «закопанные» в землю. Другой эксперт уверен, что большинство компаний не уложатся в те сроки, которые они обещают в своих проспектах.
На вопрос, кто даст покупателю гарантию, что поселок все-таки будет достроен и в нем будет вся необходимая инфраструктура, Андрей Панасюк ответил, что при покупке земли нужно обращать внимание на ряд факторов: это соответствие строительства поселка заявленным срокам, наличие четкого финансового плана и вложение в проект руководителями компании собственных средств (при соблюдении последнего условия у руководителей больше ответственности). Некоторые поселки застраиваются постепенно: очередями или улицами. Так можно будет избежать ситуации, когда, купив и построив коттедж для себя, ты окажешься один среди пустого пространства.
Загородная недвижимость: Творчество в рамках
В вопросе о том, что лучше - самим строить коттеджи или все-таки комплексно застраивать поселки, тире мнения экспертов разделились. Часть участников высказались за комплексную застройку, ведь самовольное строительство нарушает единый стиль поселка. Другие эксперты отмечают, что если все дома будут одинаковыми, то поселок будет производить однообразное и скучное впечатление.
Каждый этот вопрос решает по-своему. Елена Ларкина рассказала, что «КапиталПроект» строит коттеджи по единому проектному плану, и если собственник хочет внести изменения, то лучше это делать на этапе застройки с помощью проектировщиков-конструкторов, являющихся сотрудниками компании-застройщика. Андрей Панасюк считает, что покупателям жилья эконом-класса нужно предлагать выбор из нескольких вариантов, а те, кто покупает более дорогое жилье, могут разрабатывать проекты самостоятельно.
В основном те, кто стремится жить за городом, предпочитают строить самостоятельно - это дает возможность обустроить жилье по своему вкусу, однако зачастую этот процесс отнимает много времени и сил, при этом экономия весьма незначительна. Единственный плюс — нет необходимости вкладывать сразу всю сумму в строительство.
В итоге участники рынка пришли к соломонову решению. Строительство собственными силами можно разрешать, однако при этом жилец должен согласовывать цвет фасада и крыши, а также материал крыши с продавцом, иначе его не подключат к инженерным и коммунальным сетям. Таким образом будет соблюдено стилистическое единство поселка. Регулировать сроки самовольного строительства можно введением с определенного времени платы за проезд на территорию поселка крупногабаритных строительных машин.
Представитель РГНС-Тюмень Александр Романов считает, что было бы актуальным дальнейшее сопровождение загородных домов. «Сейчас владельцы коттеджей в некоторой степени предоставлены сами себе», - говорит он. С ним согласен и председатель Тюменского отделения Союза архитекторов России Андрей Табанаков: застройщик должен выполнять функции управляющей компании: обслуживать инженерные коммуникации, инфраструктуру, дороги в поселке.
Что касается комплексной застройки, то в Тюмени очень мало компаний, способных качественно выполнить такой проект. Но эксперты уверены, что со временем такие застройщики на рынке обязательно появятся.
Пока рынок загородной недвижимости в Тюмени находится на этапе становления: не определены лидеры, нет четкой сегментации жилья, не хватает квалифицированных застройщиков, а цены устанавливаются «на глаз». В то же время очевидно, что рынок загородного жилья очень перспективен, и те, кто сможет утвердиться на нем сегодня, будут определять ценовую политику в ближайшие годы.
Автор: Мария Войнова
.jpg){kind=logo}
